Het zou gemakkelijk zijn om de twee herenhuizen met drie slaapkamers naast elkaar uit te zien in een hoek van het Hill District. Ledlie Street ligt vlak bij Bedford Avenue, maar krijgt van zichzelf weinig verkeer en de huizen zijn geschilderd in bescheiden aardtinten.
Maar voor Lee Walls of Amani Christian Community Development, is het enige probleem met de huizen dat er niet meer van hen zijn.
“Zoals je kunt zien, is het allemaal elektrisch”, zegt hij terwijl hij een rondleiding leidt van de keuken op vloerniveau naar de zolderslaapkamers. “Dat is opwindend, om naar schone energie te kunnen gaan.”
Gebouwd op voorheen leeg land tegenover het Bedford Reservoir Parklet, zijn beide huizen gepland voor huishoudens op of onder 80% van het gemiddelde inkomen van het gebied. En Walls zegt dat ze waarschijnlijk niet zouden zijn gebouwd zonder hulp van burgemeester Ed Gainey – daarom geeft hij deze tour als onderdeel van een Gainey -campagne -evenement.
“Deze administratie heeft alles gedaan waarvan ik denk dat het moet worden gedaan om het bouwen van betaalbare woningen te bevorderen,” zei Walls.
Walls Credits Gainey’s investering van federale covid -hulpfondsen, onderdeel van een investering van $ 35 miljoen in betaalbare woninginitiatieven via de stedelijke herontwikkelingsautoriteit van de stad.
“Ik wil voortdurende investeringen in het Hill District zien,” zei Walls en merkte op dat zijn organisatie in de komende drie tot vijf jaar nog 20 meer eenheden kan bouwen. “Wij geloven dat er 20 mensen zijn die … in het Hill District willen wonen. We proberen gewoon inventaris te creëren.”
Twee eenheden – of zelfs 20 – klinken misschien niet zo veel, gezien het feit dat een studie uit 2022 heeft aangetoond dat Pittsburgh 8.000 huurovereenheden nodig heeft voor zijn armste bewoners. En met Gamey die volgende week een moeilijke herverkiezingsgevecht geconfronteerd, heeft de democratische rivaal rivaal Allegheny County Controller Corey O’Connor betoogd dat het tempo van de bouw te traag is geweest. De twee mannen hebben gepleit over voor hoeveel eenheden Garey krediet moeten krijgen, hoewel meer dan 800 zijn gebouwd of in aanbouw zijn.
Ontwikkelaars en leiders van de gemeenschapsorganisatie schetsen een gemengd beeld van hoe succesvol Gainey is geweest in het faciliteren van betaalbare woningen. Velen zeggen dat ze steun van zijn administratie hebben gezien, hoewel zelfs zijn achterban soms de tijd die het nodig heeft om initiatieven aan de gang te krijgen. Maar de meesten zijn het erover eens dat er nog steeds voldoende grond zal zijn om te breken na de primary van 20 mei – en dat sommige uitdagingen moeilijk zullen zijn om te worstelen zonder wie wint.
Betaalbare woningen is niet eenvoudig te bouwen. Ernie Hogan, uitvoerend directeur van de Reinvestment Group van Pittsburgh Community, merkte op dat betaalbare projecten de neiging hebben om meerdere financieringsbronnen nodig te hebben – bekend als ‘gap -financiering’ – omdat federale belastingkredieten de inflatie niet hebben bijgehouden.
“We hebben de financieringsbron van de federale overheid gezien die in feite minder dekken van de kosten van een project vandaag,” zei hij. “Dat heeft ertoe geleid dat lokale gemeenten en de regeringen van de nationale een soort van start moeten gaan om de leemte te vullen, die aanzienlijk groter is geworden dan toen het programma voor het eerst werd bedacht.”
Omdat de inflatie- en bouwkosten zijn blijven stijgen, is het moeilijker geworden om betaalbare woningen te financieren, zelfs als de noodzaak ervan toeneemt. En er zijn meer stormwolken aan de horizon: de komst van federale tarieven en de veranderende financieringsprioriteiten van de Trump -administratie, zei Hogan, zou kunnen betekenen dat de inflatie en minder federaal geld verdere federaal geld kan zijn om ontwikkelaars te helpen de extra kosten te dekken.
“Met tarieven in de lucht is het een soort rookscherm of dekking voor de bouwindustrie en anderen om opnieuw de kosten te verhogen, wat alleen maar is blijven stijgen,” zei hij.
Toch zegt Hogan dat de stad stappen vooruit heeft gezet, inclusief de lancering van een uitgebreid plan dat de toekomstige groei in elke buurt zal begeleiden. De stad heeft nog nooit een uitgebreid plan gehad en Hogan denkt dat het een zegen kan zijn voor het omgaan met groei.
“Ik denk dat het een zeer goede, heldere routekaart zal creëren,” zei hij. “Het kan echt kijken naar landgebruik in de hele stad en hoe de stad het volgende decennium van nature zal groeien, om vervolgens programma’s en strategieën rond het beleid toe te wijzen om die bestemmingscode te resetten op basis van een geformaliseerd groeiplan.”
Ontwikkelaars erkennen ook dat betaalbare woningen een uitdaging is.
“Ik zou zeggen dat het op dit moment een moeilijke omgeving is”, zegt Tom Frank, uitvoerend directeur van Pittsburgh’s filiaal van de NAIOP Commercial Real Estate Development Association. Hij citeerde, verhoogde kredietbeperkingen en bouwkosten, evenals klimrentetarieven. “Dat helpt het probleem niet.”
Maar een ander ding dat niet helpt, zei hij, is “bureaucratie” en trage papieren tijdlijnen als het verslechteren van het probleem in Pittsburgh. “Je moet door veel hoepels springen,” zei Frank. “Het toestaan van tijdlijnen, vooral vanaf de bestemmingsplannen, kunnen veel langer zijn dan verwacht … we moeten nadenken over manieren waarop we het gemakkelijker en niet beperkender kunnen maken.”
Dat is een probleem dat O’Connor heeft toegezegd aan te pakken tijdens het campagnespoor. Naiop Pac van Pittsburgh organiseerde een fondsenwerving voor hem en deed een eigen donatie.
Frank voerde aan dat elke vertraging kostbaar kan zijn voor een nieuwe ontwikkeling: “Het is een proces dat zichzelf echt lang naar buiten brengt, en de tijd is risico, en risico is geld.”
Frank zei dat Cleveland en Columbus, Ohio, allebei meer voorspelbare tijdlijnen hebben, en dat andere steden ook het vergunnen van het vergunning voor betaalbare woonprojecten versnellen. Pittsburgh moet vergelijkbare doelen nastreven, zei hij.
Frank hoopt ook een grotere focus te zien op het efficiënt maken van de vergunningen, licenties en inspecties van de stad (licenties en inspecties). De opening van de One Stop PGH -teller van vorig jaar, gericht op het verzamelen van vergunningen en planningstoepassingen onder één dak, moest het proces stroomlijnen. Maar Frank zegt dat het te vroeg is om te zien of het een positieve impact heeft gehad.
“Ik zou het gewoon een beetje meer tijd willen geven en zien wat ermee werkt,” zei hij.
Michael Polite, uitvoerend vice-president van de gemengde inkomens-huisvestingsontwikkelaar Beacon Communities, stelt dat de administratie van Garey de vergunning heeft verbeterd.
“Ik zou zeggen dat het een paar jaar geleden zou zijn,” zei Polite, een Supery -supporter.
En hoewel hij graag verdere verbeteringen zou zien – “het idee is niet dat je het hebt opgelost en nu je klaar bent,” zei hij – het feit dat de administratie van Gainey de aandacht richt op betaalbare woningen heeft geholpen
“Er is duidelijk een belang, toch? En die interesse leidt tot het creëren van de middelen die je nodig hebt om het voor elkaar te krijgen.”
Hij zegt dat de huisvestingsautoriteit van de stad een grote hulp is geweest bij het in beweging brengen van projecten. Zijn bedrijf bewaarde de LetSsche-school in het Hill District en veranderde het in een appartementengebouw voor gemengd gebruik, met 39 betaalbare en 7 marketrij nieuwe huurwoningen met behulp van de stedelijke herontwikkelingsautoriteit en huisvestingsautoriteit van de stad. De ontwikkelaar werkt ook aan betaalbare projecten in omgebouwde kantoorgebouwen in de binnenstad.
Hij is van mening dat de woningbouwautoriteit ook ruimte heeft om te verbeteren: hij denkt dat het een efficiëntere manier kan vinden om in aanmerking komende gezinnen te verbinden met projectgebaseerde woningvouchers, die helpen de huur te betalen voor een eenheid bij een bepaalde ontwikkeling.
Organisaties voor buurtontwikkeling zeggen ook dat ze verbeteringen hebben gezien onder Gainey.
“Ik denk dat we een behoorlijk aantal activiteiten in Garfield hebben gezien die door de stad is ondersteund,” zei Rick Swartz, uitvoerend directeur van de Bloomfield-Garfield Corporation. Zijn organisatie en anderen in het gebied hebben zowel huurwoningen als projecten voor verkoop in Garfield kunnen krijgen met de hulp van de URA, zei hij.
“De samenwerking die afkomstig is van de stedelijke herontwikkelingsautoriteit is zo goed als het ooit is geweest,” zei hij. “Je hebt nu mensen in posities bij de autoriteit die buurten begrijpen en de capaciteit begrijpen die groepen zoals de onze moeten kunnen krijgen om projecten te laten doen.”
Bill Shimko, uitvoerend directeur van de Hilltop Alliance, crediteert Gainey voor het aan de gang krijgen van de landbank van de stad. Het agentschap helpt wettelijke hindernissen op lang-idle land weg te wissen, zodat andere agentschappen kunnen beginnen met ontwikkeling. Het was jarenlang moribund nadat het in 2014 was opgericht, maar heeft nu op de hoogte gesteld van 150 eigendommen beschikbaar voor hergebruik.
“Als ik kijk naar de vooruitgang die de stad via de landbank heeft geboekt … zie ik dat soort dingen als bij uitstek nuttig,” zei Shimko.
Toch zeggen zowel Shimko als Swartz dat een dringend doel voor de stad zou moeten zijn om het proces van het verkrijgen van toegang tot delinquente of lege huizen te verbeteren, zodat ze kunnen worden gerehabiliteerd en verkocht als betaalbare woningen. Swartz zegt dat het proces langzaam beweegt en vastloopt in de rechtbanken.
“Er zijn veel eigendom van stadsbedrijven waarvan ik weet dat veel organisaties zoals Hilltop Alliance kijken en denken: ‘Oh, als we die tijdig in handen zouden kunnen krijgen, zou dat geweldig zijn,” merkte Shimko op. “Ik zie niet de hoeveelheid eigendommen gerecycled dat de stad moet hebben gerecycled, als we willen voldoen aan de doelen die zijn gesteld door de beoordeling van de woningbehoeften.
“Er gebeuren dingen, maar ze lijken gewoon niet snel genoeg te gebeuren, en ze lijken niet zo werkbaar te zijn voor buurtorganisaties die geïnteresseerd zijn in ontwikkeling zoals deze om snel te laten gebeuren.”
Shimko en Swarz willen ook meer focus zien op uitverkoopeenheden in plaats van alleen huurwoningen, om woningbezit en generatievKHEID in kansarme gebieden op te bouwen. Maar ze geven toe dat het een hoge berg is om te beklimmen, deels omdat er minder federale middelen zijn voor door de eigenaar bezette huizen ..
“Als je in grotere aantallen betaalbare woningen gaat produceren, is het meer praktisch pad op dit moment om het te doen als huurwoningen, want daar is het gemakkelijker om de middelen te vinden om het project te laten werken,” zei Swartz.
“Voor de toekomst van de stad, hoe helpen we die mensen om in de stad te blijven als huiseigenaren? En niet alleen als huurders. Dat is de puzzel die moet worden opgelost. Omdat als ze geen huis kunnen vinden om in de stad te kopen, ze een huis vinden om in de buitenwijken te kopen en je de bevolking verliest, omdat mensen gezinnen beginnen te vormen.”
Met de dreigende dreiging van tarieven die mogelijk nog verder de bouwkosten verhogen, zegt Swartz, is de weg die voor ons ligt waarschijnlijk een uitdaging – voor elke burgemeester hoopvol.
“We gaan onze weg niet naar een betere plek wensen als het gaat om betaalbare woningen,” zei hij. “Het is een kwestie van de beschikbaarheid van land, de beschikbaarheid van financiering die de kosten kan verlagen tot het punt waar huisvesting betaalbaar kan zijn. En dan wordt het een kwestie van de kosten van materialen en arbeid.”
Er is geen magische kogel die het probleem zal oplossen, zegt hij.
“Ik denk dat het onder de categorie ‘niets nieuws onder de zon’ valt.
