Pittsburgh’s Land Bank lijkt klaar om een nieuwe stap te zetten in zijn vermogen om met verlaten eigendommen om te gaan, nu het schooldistrict van de stad een voorgestelde overeenkomst aanvaardt waardoor het bureau sneller kan handelen.
Het gaat om een poging om de grondbank, een instantie die belast is met het opkopen van afgeschreven en leegstaande eigendommen en het voorbereiden ervan om terug te keren naar de belastinglijsten, toe te staan het verkoopproces van de sheriff te gebruiken om snel eigendommen te verwerven die opgezadeld zijn met belastingschulden.
“Het is een extra manier om eigendommen te verwerven die onder water staan en niet vanzelf weer op de belastinglijst terechtkomen”, zegt Sally Stadelman, waarnemend directeur van de grondbank.
De opbrengsten van dergelijke verkopen worden doorgaans gebruikt om schulden af te betalen die aan een onroerend goed verbonden zijn – een manier om financiële lasten weg te nemen die anders naar de volgende eigenaar zouden worden overgedragen. En terwijl andere methoden om belastingen terug te vorderen gemiddeld twee jaar kunnen duren, zei Stadelman, zou de verkoopmethode van de sheriff minder dan de helft van de tijd kunnen duren.
In het verleden werd de grondbank vaak overboden voor eigendommen met kleinere schulden, waardoor ze kon kiezen uit de meest schuldenrijke en vaak meest verwaarloosde eigendommen. Maar eind september keurde de gemeenteraad van Pittsburgh een wetsvoorstel goed dat een overeenkomst machtigde om de landbank een voorsprong te geven. Bij de overeenkomst zijn de stad, Allegheny County en het Pittsburgh Public School District betrokken – de drie entiteiten die onroerendgoedbelasting heffen op grond in de stad. Elk van hen zou de grondbank toestaan eigendommen te kopen die ter verkoop van de sheriff waren gebracht, tegen betaling van slechts een nominaal bedrag.
Volgens de overeenkomst zal het uit negen leden bestaande bestuur van de grondbank worden uitgebreid naar elf, waarbij elk district en het schooldistrict één zetel krijgen.
“Het is een groot probleem om te vragen om kwijtschelding van belastingen, zodat we dit onroerend goed weer op de belastinglijst kunnen krijgen. Het is dus een soort verlies op de korte termijn voor winst op de lange termijn”, legt Stadelman uit. “De vrijstelling van belastingen op de korte termijn betekent op de langere termijn: we stabiliseren huizen, we stabiliseren gemeenschappen, we zorgen ervoor dat eigendommen weer op de belastinglijst komen, zodat een toekomstige eigenaar een huis kan hebben, belasting kan betalen en kan helpen de stad duurzamer te maken.”
Het schooldistrict van de stad lijkt klaar om de overeenkomst af te tekenen.
“Ik ben het hier volledig mee eens”, zei schoolbestuursvoorzitter Gene Walker tijdens een vergadering van de financiële commissie op maandag. “Ik heb het afgelopen jaar deel uitgemaakt van dit proces, dus we hebben erover gesproken.”
“Door hier deel van uit te maken en dit via dit bestuur goed te keuren, krijgen we niet alleen vertegenwoordiging in dit bestuur, maar versnelt het ook een proces dat kan helpen gemeenschappen nieuw leven in te blazen, eigendommen weer om te zetten in belastingproducerende eigendommen, en dat is gewoon overal goed,” voegde hij eraan toe.
Ira Weiss, advocaat van het schooldistrict, juichte het besluit toe om vertegenwoordigers van het schoolbestuur en de provincie toe te voegen aan de leiding van de grondbank.
“Het is al te laat,” zei hij, waarbij hij opmerkte dat het district, dat meer afhankelijk is van onroerendgoedbelasting dan de andere twee regeringen, het meeste op het spel stond.
“Het district heeft heel duidelijk gemaakt dat alle belastinginstanties in dat bestuur vertegenwoordigd moeten zijn”, zei hij, waarbij hij opmerkte dat de PPS het grootste belastingaandeel heeft van de betrokken instanties. “Ik ben blij dat het huidige leiderschap in de Raad op deze manier te werk gaat.”
PPS zal de overeenkomst op 15 oktober bespreken. Het is minder zeker wanneer de provincie verder kan gaan: vertegenwoordigers van de provincieraad en het provinciebestuur Sara Innamorato hebben elkaar vragen gesteld. Maar de provincie heeft wel een soortgelijke overeenkomst waarbij een grondbank buiten de stad betrokken is.
Nieuwe bevoegdheden, maar bekende begrotingsuitdagingen
Bij het renoveren van leegstaande panden is snel verhuizen belangrijk. Hoe langer een huis leeg staat, hoe slechter de toestand ervan vaak wordt, wat betekent dat de kosten voor renovatie toenemen. Huizen die in een slechte staat verkeren, kunnen uiteindelijk worden gesloopt, wat nog meer geld kost.
“Als we meer tools in onze toolkit hebben om ervoor te zorgen dat we eerder kunnen ingrijpen, betekent dit dat het huis minder negatieve gevolgen zal hebben voor de buren die eromheen wonen”, aldus Stadelman. “De kans is veel groter dat je daadwerkelijk weer in handen komt van een huiseigenaar of iemand die voor dat onroerend goed gaat zorgen.”
Geld besparen is voor de grondbank belangrijk, zeker nu. Het bureau werd in 2014 opgericht, maar deed zijn eerste verkoop pas in 2023. Om operationeel te worden, had het financiering nodig – en ontving het uiteindelijk 3,5 miljoen dollar aan COVID-hulpfondsen van het federale American Rescue Plan. Maar dat geld zal in 2026 opraken en ambtenaren zijn op zoek naar een manier om de organisatie op de lange termijn te financieren.
Het door de Raad goedgekeurde wetsvoorstel garandeert dat de Landbank de helft van de belastingen zal ontvangen op de eigendommen die ze verkopen gedurende vijf jaar nadat ze het onroerend goed hebben verkocht. Hoewel dat niet genoeg is om het agentschap op eigen kracht volledig te financieren, vertegenwoordigt het nog steeds een nieuwe inkomstenbron.
“(De verkoop van de sheriff) is een opwindend nieuw instrument dat ons zal helpen toegang te krijgen tot een effectiever proces. Maar het is geenszins de wondermiddel die zal helpen de plaag die we in Pittsburgh op grote schaal zien te herstellen, “zei Stadelman. “Financiering is nog steeds een heel cruciaal onderdeel van de uitvoering van dit werk.”
Eerder deze zomer riep Bobby Wilson, gemeenteraadslid van Pittsburgh, voorzitter van het bestuur van de landbank, een taskforce bijeen om oplossingen te vinden voor de financieringsproblemen van de entiteit. Vertegenwoordigers van de gemeenteraad, het kantoor van burgemeester Ed Gainey, het Office of Management and Budget, City Planning, de Urban Redevelopment Authority van de stad en meer stellen een rapport samen, dat volgens Stadelman binnenkort zal verschijnen.
Met de huidige COVID-hulpfinanciering die overblijft, zegt Stadelman dat de grondbank nog steeds verwacht haar eerste ronde van eigendommen via de verkoop van de sheriff te kunnen verkopen zodra de overeenkomst door alle drie de partijen is geratificeerd – hopelijk tegen eind 2025.
Belangenbehartiging omzetten in actie
Lokale organisaties stonden vóór de stemming in de gemeenteraad in voor het akkoord. Chris Rosselot, beleidsdirecteur bij Pittsburgh Community Reinvestment Group, zei dat de stap al lang op zich liet wachten.
“Het is een mechanisme dat al lang had moeten plaatsvinden en dat de grondbank in staat zal stellen effectief te functioneren, leegstaande en achterstallige eigendommen terug te geven aan productief gebruik, de plaag te elimineren, meer mensen in woningen te plaatsen en de gemeenschapsontwikkeling te versterken,” zei hij.
“Dit is het soort actie dat jarenlange belangenbehartiging omzet in echte, tastbare resultaten in buurten in onze stad.”
Howard B. Slaughter, president en CEO van Habitat for Humanity of Greater Pittsburgh, zei dat de nieuwe bevoegdheden een verschil zouden maken voor organisaties als de zijne.
“We hebben met de grondbank samengewerkt en eigendommen van de grondbank gekocht”, zei hij. Maar als de stad destijds de overeenkomst had gesloten, “zouden we geen exorbitant bedrag moeten betalen voor grond om huizen te bouwen voor de inwoners van de stad Pittsburgh.”
Rick Swartz, uitvoerend directeur van de Bloomfield-Garfield Corporation, zei dat hij “zeer optimistisch” was dat een intergouvernementele overeenkomst zijn organisatie zou kunnen helpen sneller om te gaan met belastingschulden.
“Als je drie jaar of langer moet wachten voordat je de eigendomsakte daadwerkelijk ontvangt,” zei hij, “maakt dat de taak om dat project op te bouwen veel moeilijker.”
