Over het hele politieke spectrum heen hebben de leiders van Pennsylvania herhaaldelijk het aanhoudende woningtekort aangemerkt als een van de grootste hindernissen voor de economische groei van het Gemenebest.
Een recente studie van het Mercatus Center van de George Mason Universiteit identificeert specifiek staats- en lokale regelgeving als een factor die “tijd, kosten en onzekerheid” toevoegt aan het huizenbouwproces, wat het onderwerp was van een hoorzitting donderdag voor de Republikeinen van het staatshuis.
“De huizenprijzen stijgen, de voorraden blijven krap en de kosten voor het bouwen van nieuwe huizen zijn de afgelopen tien jaar aanzienlijk gestegen”, aldus volksvertegenwoordiger David Rowe (R-Union). “En een deel van die uitdaging is het aanbod, maar een groot deel ervan is ook het proces.”
De meer dan 2.600 gemeenten van de staat hebben elk verschillende bestemmingsregels en vergunningsvereisten, wat bijdraagt aan een proces dat Pennsylvania onderaan de nationale ranglijst plaatst voor nieuwe huizen gebouwd tussen 2017 en 2023.
Volgens Pew, die de lijst opstelde, stegen de huisvestingskosten – inclusief de huur – sneller in het Gemenebest dan in New York City en de buitenwijken, hoewel het algemene prijskaartje nog steeds lager is. Buiten eengezinswoningen werden bestemmingsbeperkingen voor dichtere opties zoals appartementen, rijtjeshuizen en bijgebouwen als een hindernis aangemerkt.
De Democraten in het Huis van Afgevaardigden hebben hun eigen maatregelen naar voren gebracht om de kwestie aan te pakken, en hebben eerder deze maand enkele voorstellen naar de senatoren gestuurd voor verdere overweging. De Republikeinen daarentegen hebben de hindernissen op het gebied van de regelgeving aangepakt.
“Het is niet zo dat je een klein huis in ieders achtertuin gaat zetten”, zegt volksvertegenwoordiger Tom Jones (R-Lancaster). “We kunnen er rekening mee houden… maar er zijn zoveel andere factoren die een rol gaan spelen.”
Bouwer Randy Hess, de president van het in Lancaster gevestigde Hess Homes, LLC, identificeerde problemen met het verkrijgen van “goedkeuringen van maximaal elf regelgevende instanties”, en zei: “Als een project binnen twee jaar wordt goedgekeurd, wordt dat momenteel als een overwinning aan de ontwikkelingskant beschouwd.”
Een focus op regenwaterinfrastructuur
En hoewel Hess wees op het gebruik van adviseurs op gemeentelijk niveau als een extra kostenpost, zei hij dat het navigeren door het beheer van regenwater duurder was voor de woningbouw.
“In sommige gevallen overstijgen de kosten van de infrastructuur voor regenwater die van alle kernkosten voor nutsvoorzieningen en bestrating samen”, vervolgde hij.
De Amerikaanse Environmental Protection Agency identificeert de afvoer van regenwater als “een belangrijke oorzaak van watervervuiling in stedelijke gebieden”, en beschrijft de behoefte aan technische opvangsystemen om water af te voeren en overstromingen op oppervlakken zoals wegen en parkeerterreinen te voorkomen. In Pennsylvania houdt het Department of Environmental Protection (DEP) toezicht op de staatswetten met betrekking tot het beheer van regenwater, in een poging de hoeveelheid vervuiling die in de rivieren en meren van het Gemenebest terechtkomt onder controle te houden.
Critici zeggen dat DEP de mogelijkheid heeft om af te zien van vergunningen voor projecten tot vijf hectare als aan bepaalde vereisten wordt voldaan onder de federale wetgeving, maar in plaats daarvan een lagere drempel van één hectare hanteert. Het voldoen aan de vergunningsvereisten kan maanden duren en meer dan 35.000 dollar kosten, volgens een wetgevend memo dat tot doel heeft het minimum van vijf hectare te implementeren.
Hess zei dat de eis dat elke locatie aan de waterkwaliteitsnormen moest voldoen, in plaats van op een gemeenschappelijke locatie elders, de kosten opdreven, waardoor het onbetaalbaar werd om te bouwen.
“Ik ben een vrij harde criticus van DEP geweest over de vereisten voor regenwaterbeheer”, voegde hij eraan toe. “We willen allemaal waterkwaliteit. Er zijn manieren om het veel efficiënter te doen en ik denk dat DEP dit zou moeten onderzoeken, in plaats van te proberen hun waterkwaliteitsnormen ter plaatse te bereiken – wat volgens mij een minimaal of zelfs geen milieuvoordeel heeft.”
Vervolgens prees hij het herstelprogramma voor uiterwaarden van het bureau, dat hij bij sommige projecten omschreef als een vervanging voor traditioneel regenwaterbeheer. Na het voltooien van zijn eerste noemde hij zichzelf “een grote fan” van het alternatief.
Het verminderen van “overdreven belastende bouwregels” en het hervormen van vergunningen, inclusief toezicht op regenwater, is een pijler van het nieuwe huisvestingsactieplan van het Gemenebest, en DEP is een doelwit geweest voor het snel volgen van de verwerking ervan.
Vorig jaar heeft een geconcentreerde inspanning de achterstand op het gebied van vergunningen van het agentschap teruggebracht tot nul, en hebben de leiders het programma Streamlining Permits for Economic Expansion and Development (SPEED) gelanceerd om de wachttijden te verminderen. De eerste goedgekeurde SPEED-vergunning voor een nieuwbouwproject in York werd in november goedgekeurd en duurde volgens het bureau 51 dagen.
Die periode van 51 dagen omvatte 30 dagen voor openbaar commentaar en was “minder dan de helft van de tijd” die werd besteed aan het beoordelen van een specifiek type vergunning voor regenwaterbeheer.
Er staan ons nog meer uitdagingen te wachten voor de huizenbouw
Op de lange termijn identificeerden bouwers de werving van personeel als een probleem.
“Het grootste knelpunt dat ik zie … is het kunnen beschikken over bouwexpertise – algemene aannemers, onderaannemers – terwijl het doel van haalbaarheid van deze constructies behouden blijft”, zegt Mario Mascioli, eigenaar van Acorn Built Homes.
Acorn Built Homes is gespecialiseerd in toevoegingen en bijkomende wooneenheden, waarvan Pew opmerkt dat deze in Pennsylvania verboden zijn of onbetaalbaar worden gemaakt door lokale bestemmingsregels. Lehigh County heeft bijvoorbeeld een minimum van 1.000 vierkante meter, terwijl de limiet van Cambria County 800 vierkante meter is.
Standaardmodellen kunnen zo klein zijn als 240 vierkante meter, voegde Mascioli eraan toe, of zo groot als 1.200 vierkante meter, afhankelijk van een aantal factoren.
Mascioli zei dat hij meer dan 200 aanvragen per maand kreeg, maar dat zijn bedrijf zou kunnen groeien “als het regelgevingsklimaat pragmatisch gunstiger zou zijn.”
Maar de staat, en de rest van het land, heeft een tekort aan bouwvakkers; één op de vijf werknemers is ouder dan 55 jaar, en het percentage vergrijzende professionals neemt toe. Landelijk heeft het harde optreden tegen immigratie zonder papieren de sector geschaad, waarbij tussen 2024 en 2025 meer dan 126.000 mensen het veld hebben verlaten.
Uit een statistiek uit 2022 van de National Association of Home Builders blijkt dat immigranten 9% van de beroepsbevolking in de bouwsector in Pennsylvania uitmaken.
Om de trend te keren hebben de staat en kleinere gemeenschappen zich toegewijd ingespannen om het technisch en vakonderwijs te versterken, maar de vraag naar werknemers groeit alleen maar.
“We hebben enige vooruitgang gezien, maar is het echt genoeg om een deuk te maken?” vroeg Hess zich af.
