Als u een huurder bent, wilt u misschien een kijkje nemen in uw huurovereenkomst en kijken of het woord “arbitrage” verschijnt.
Een recente zaak in Allegheny County Common Pleas Court vestigt de aandacht op gedwongen arbitrage – een vereiste die consumenten niet toestaat toegang te krijgen tot het gerechtssysteem in geschillen – en hoe vaak het kan worden gebruikt in woonhuurvereenkomsten, die huurders in een nadeel bracht, zeggen advocaten.
“Gedwongen arbitrage zegt in feite dat u, consument, uw zaak niet voor de rechter kunt brengen,” zei Ira Rheingold, uitvoerend directeur van de National Association of Consumer Advocates. Klachten worden in plaats daarvan gehoord door particuliere arbiters.
“Die zijn niet-openbaar, ze zijn privé, je rechten zijn zeer beperkt, het soort hoorzittingen dat je hebt is zeer beperkt, het type dat je verstrekt is zeer beperkt. En vaak heb je niet veel recht om in beroep te gaan … (i) dit privéproces dat wordt aangedreven door grote bedrijven,” zei Rheingold.
De lokale zaak begon vorig jaar toen een huurder van Bethel Park Lobos Management aanklaagde, een grote lokale verhuurder, die schimmelproblemen beweerde in een appartement dat haar verhinderde om in de eenheid te leven.
Lobos diende voorlopige bezwaren in tegen de zaak en vroeg de rechtbank om de rechtszaak te laten weggooien. De reden? De huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder omvatte taal die de huurder verplicht om haar claim te procederen via particuliere arbitrage – niet het Allegheny County Court System. De verhuurder zou de huurder nog steeds naar de rechtbank kunnen brengen om de huurder uit te zetten of eventuele huur die verschuldigd is aan een bepaald bedrag innen, volgens de huurovereenkomst.
Verplichte arbitrage, soms ook wel gedwongen arbitrage genoemd, vereist dat mensen hun klachten tegen een bedrijf nemen naar een particuliere arbiter, in plaats van een reguliere rechtszaal. Hoewel verplichte arbitrage gebruikelijk is geworden in een aantal consumenteninstellingen en transacties, zeggen voorstanders dat het veel consumenten in het nadeel stelt.
Naar een vernietigende mening zei Allegheny County Common Pleas Judge Chelsa Wagner dat de arbitragebepaling van de verhuurder “onbewust” was, evenals niet -afdwingbaar. De zaak werd vervolgens privé geregeld en stopgezet, maar het laat nog steeds vragen over hoeveel andere gevallen de binnenkant van een rechtszaal nooit kunnen zien vanwege een arbitragebescherming.
Via haar advocaat weigerde de huurder die de eerste zaak heeft ingediend om commentaar te geven.
In een verklaring zei Lobos dat het bedrijf aanvankelijk van plan was in beroep te gaan tegen de beslissing van rechter Wagner, voordat de zaak werd stopgezet.
“Beide partijen hebben een vertrouwelijkheidsovereenkomst ondertekend, dus we kunnen niet verder commentaar geven. Onze focus blijft op het welzijn, billijkheid en transparantie van medewerkers,” zei de e-mailverklaring van Lobos.
Een gemakkelijkere manier om geschillen of ‘fundamenteel oneerlijk’ op te lossen?
Verplichte arbitrageclausules zijn gebruikelijk in veel dagelijkse overeenkomsten die consumenten ondertekenen, zoals creditcard- of mobiele telefooncontracten, zeiden experts. Voorstanders beweren dat arbitrage een veel snellere en gemakkelijkere oplossing van kleine geschillen kan opleveren dan naar de rechtbank gaan.
Maar gedwongen arbitrage berooft mensen van hun vermogen om hun dag in de rechtbank te hebben, zei Rheingold, van de National Association of Consumer Advocates, een oude kruisvaarder tegen dergelijke clausules die in contracten worden opgenomen. Dergelijke bepalingen verbieden doorgaans ook groepen consumenten om samen te komen in klasseklassen.
“Er zijn een aantal redenen waarom het fundamenteel oneerlijk is voor een consument om het recht te onthouden om gewoon naar een openbare rechtbank te gaan,” zei Rheingold. “Het heeft invloed op hen en het heeft invloed op andere mensen die misschien willen weten wat er ook in dat soort geval gebeurt.”
Een dergelijke bepaling kan verhogen wat al een ongelijkheid is tussen verhuurders en huurders, zei Adam Dibuo, die advocaat voor de woningdivisie bij non-profit buurt juridische diensten, die huurders met een laag inkomen vertegenwoordigt.
“Er is al een machtsevenwicht tussen verhuurder en huurder alleen door de aard van die relatie. En termen als deze, denk ik dat de kloof verbreden, die onbalans verbreden,” zei Dibuo.
Ed Benz heeft ongeveer 70 woningen in de South Hills van Pittsburgh en is president van Acre van Pittsburgh, een lokale vastgoedbeleggersvereniging.
Hij zei dat hij geen huurders nodig heeft om naar privé -arbitrage te gaan om geschillen te regelen.
Persoonlijk spreken en niet namens Acre, zei Benz dat het idee niet eerlijk lijkt.
“Ik probeer eerlijk te zijn voor al mijn bewoners,” zei Benz. “En als ik als een eerlijke speler zou zeggen, als ik dat recht heb (van naar de rechtbank stappen), zouden mijn bewoners dat ook moeten hebben.”
Benz zei echter dat hij niet zou verbazen om te zien dat sommige grotere verhuurders het vereisen als een snellere manier om problemen op te lossen.
“Arbitrage is veel sneller dan door de magistraat gaan,” zei hij.
In zijn verklaring zei Lobos dat arbitrageclausules “steeds vaker voorkomen” in huurcontracten en “een gestroomlijnde, kosteneffectieve en samenwerkingsmethode zijn om geschillen tussen partijen op te lossen-het verminderen van juridische kosten, tijd en spanning op het rechtssysteem.”
Het bedrijf zei ook dat het “toegewijd is aan de bescherming van de volledige burgerrechten en wettelijke bescherming van huurders.”
Hoewel verschillende juridische experts Wesa spraken dat ze nog nooit een arbitrageblausule hadden gezien in een woonlease, zeiden ze dat ze niet verrast waren.
David Hoffman, hoogleraar rechten aan de Universiteit van Pennsylvania, was een van de twee auteurs van een studie uit 2022 die residentiële huurcontracten in Philadelphia onderzocht.
“We hebben naar 200.000 huurcontracten gekeken en ik denk niet dat we een enkele arbitrageblausule hebben gezien,” zei Hoffman.
Sindsdien zei Hoffman dat hij het de afgelopen jaren heeft gehoord, maar niet zou zeggen dat het gebruikelijk is.
Een andere juridische expert die heeft gesproken over de valkuilen van verplichte arbitrage voor consumenten, zei vanuit het perspectief van een verhuurder, het is een no-brainer.
“If I were a landlord’s lawyer, I would definitely put it in my lease because it means I’m not going to get sued in a class action. I’m not going to go before a jury. And if they (tenants) need access to my files (through discovery) to win their case, well, they’re probably not going to get that either,” said Jeff Sovern, professor of consumer law at the University of Maryland and a consumer law expert.
‘Een grote verandering’
Huurders dwingen om enig geschil aan arbitrage aan te trekken, terwijl het niet hetzelfde van de verhuurder nodig heeft, is fundamenteel ongelijk, schreef rechter Wagner naar haar mening, die ook de kostenverschil benadrukte tussen het regelen van geschillen door arbitrage versus de rechtbanken.
Maar rechtbanken hebben over het algemeen arbitrageclausules bevestigd, zeiden juridische experts.
“Er zullen veel tijden zijn dat het lijkt op het gebruik van arbitrage in een bepaald geval is oneerlijk … en het argument dat het oneerlijk is, is gewoon niet een die echt in veel andere contexten heeft gewerkt,” zei Hoffman.
Omdat verhuurders het rechtssysteem gebruiken om uitzettingen tegen huurders te initiëren, lijkt het voorkomen van huurders om rechtbanken te gebruiken onrechtvaardig, zei Rheingold.
“Het lijkt zo fundamenteel oneerlijk dat je deze contracten hebt die zeggen:” Ja, ik kan het, maar dat kan je niet “, zei Rheingold, in navolging van het punt van Wagner.
Hoe dan ook, zei Hoffman, gezien hoe arbitrage standaard is geworden in andere consumententransacties, kan het zich binnenkort ook verspreiden naar woonhuurcontracten.
“Ik denk wel dat het hebben van arbitrageclausules alleen voor in wezen de klachten van huurders tegen verhuurders, terwijl de verhuurders naar de rechtbank gaan voor de ontruimingsprocedure een grote verandering in de rechten van de verhuurder van de verhuurder zou zijn,” zei Hoffman. “… het zou, denk ik, slechte effecten hebben op de omstandigheden waar veel, veel van onze burgers in wonen, met name mensen die arm zijn die niet kunnen onderhandelen of in het bijzonder gemakkelijk bewegen als ze een slechte deal krijgen van hun verhuurder.”
