Vergaderingen van de stadsplanningcommissie worden niet altijd opgemerkt vanwege hun drama, maar een dinsdag-middagvergadering van het negenkoppige bestuur kan een uitzondering zijn.
De Commissie zal een getuigenis horen over twee rivaliserende voorstellen gericht op inclusieve bestemmingsplannen, een omstreden beleidsbenadering die gericht is op het verbeteren van de toegang tot betaalbare woningen in Pittsburgh. Het is een debat dat al maanden in de stad brouwt tussen duellerende belangengroepen en leden van de gemeenteraad. Beide rekeningen zijn gepland voor een stemming op de planning op dinsdag, na openbare commentaar.
Wat is inclusieve zonering?
Inclusieve bestemmingsplannen is een beleid dat alle nieuwe appartementsgebouwen binnen een bepaald gebied vereist om een deel van hun eenheden opzij te zetten om betaalbaar te zijn voor personen met een lager inkomen. Verplichte inclusieve bestemmingsplannen werd in 2019 opgericht in de hot onroerendgoedmarkt van Lawrenceville. Het is sindsdien opgezet in Bloomfield, Polish Hill en delen van Oakland.
Sinds de inclusieve bestemmingsplannen naar Lawrenceville kwamen, zijn 35 eenheden betaalbare woningen gebouwd in de buurt, met nog eens 32 in aanbouw. Een extra 82 eenheden gemarkeerd als betaalbaar in Lawrenceville en Oakland zijn opgenomen in ontwikkelingen die zijn goedgekeurd door de Planning Commission, volgens een briefing bij de Commissie.
Waarom is inclusieve zonering zo omstreden?
De stad heeft duizenden wooneenheden nodig voor de huishoudens met laagste inkomens. Developers van onroerend goed en voorstanders van betaalbare woningen oefenen de stad onder druk om het gemakkelijker te maken om meer huisvesting te creëren, zowel marktkosten als betaalbaar. Maar perspectieven verschillen sterk op wat de beste oplossing is om het tekort van de stad aan betaalbare woningen op te lossen.
Betaalbare woningbeheergroepen zoals de Pittsburgh Housing Justice Table zeggen dat inclusieve zonering ervoor zorgt dat de stad niet meer gescheiden wordt en buurten met gemengde inkomens mogelijk maakt. Ze zeggen dat het ook aangewezen betaalbare eenheden creëert in gebieden waar de huur- en huizenprijzen zijn gestegen. En het is het meest nodig in delen van de stad waar goede toegang is tot openbaar vervoer, ziekenhuizen, scholen en andere bedrijven, zodat niet alleen rijke mensen de voordelen van de nabijheid kunnen plukken.
De herinvesteringsgroep van Pittsburgh Community heeft onlangs een rapport uitgebracht waarin staat dat inclusieve zonering op schema is om meer dan 150 eenheden betaalbare woningen in buurten met veeleisen in vijf jaar te produceren. Hun rapport zei dat IZ tot nu toe op tempo is geweest om 20 betaalbare eenheden per jaar in Lawrenceville te produceren, en de productie van woningen is met 96% toegenomen sinds IZ van kracht werd.
Maar veel vastgoedontwikkelaars en sommige pro-huisvesters beweren dat inclusieve bestemmingsplannen het bouwen van nieuwe woningen duurder maakt, omdat ontwikkelaars verliezen kunnen nemen door eenheden aan te bieden voor minder dan het markttarief. Vooral de advocacygroep die Pittsburgh pro-huisvest, zegt dat meer huisvesting, periode, de prijzen zal verlagen door het aanbod in het algemeen te verhogen. Het plaatsen van inclusieve bestemmingsplannen, zeggen ze, zou resulteren in minder wooneenheden in de stad en de groei onderdrukken. Ze beweren ook dat het de huur zou veroorzaken als ontwikkelaars hun verliezen doorgeven aan huurders in andere eenheden.
Wat zijn de voorstellen op tafel?
Twee voorstellen zullen dinsdag worden besproken en gestemd door de Planning Commission. Men zou inclusieve bestemmingsplannen in de hele stad uitbreiden. De andere zou individuele buurten laten beslissen of ze het moeten implementeren – en eisen dat de stad ervoor moet betalen.
Vorig jaar introduceerde burgemeester Ed Gainey zijn inclusieve bestemmingsvoorstel, dat van toepassing zou zijn op heel Pittsburgh. Het zou 10% van de eenheden vereisen in een ontwikkeling met ten minste 20 eenheden om betaalbaar te zijn voor mensen met 50% van het mediane inkomen in de omgeving. Volgens vice -burgemeester Jake Pawlak komt dat overeen met mensen die ongeveer $ 17 per uur verdienen.
In reactie daarop introduceerde gemeenteraadslid Bob Charland zijn tegenbouder, waardoor elke buurt zelf zou kunnen beslissen of hij de bestemmingsregels moet toepassen-een troebel proces dat niet in het wetsvoorstel is gedefinieerd. Charland zou ook de definitie van “betaalbaar” uitbreiden om duurdere huurprijzen op te nemen – en vereisen dat de stad of haar ontwikkelingsinstanties bouwers compenseren voor extra kosten die inclusieve bestemmingsplannen kunnen oplopen.
Charland betoogt dat het vereisen van ontwikkelaars om verlies te nemen op hun betaalbare eenheden, de ontwikkeling weg zal drijven, tenzij de stad binnenhaalt om het te financieren. Voorstanders van pro-huisvesters, zoals Pro Housing Pittsburgh’s David Vatz, zien het plan van Charland als een “betere manier” om meer woningproductie te ondersteunen, terwijl ze geen kosten voor ontwikkelaars heffen.
Sommige tegenstanders van universele inclusieve bestemmingsplannen, zoals raadsleden Anthony Coghill en Theresa Kail-Smith, ondersteunen de rekening van Charland omdat het IZ zou blokkeren van uitbreiding van de stad.
Maar de rekening van Charland heeft zijn eigen critici. Leden van de planningcommissie hadden er veel vragen en reserveringen over tijdens een hoorzitting eerder deze maand. Plaatsvervangend burgemeester Jake Pawlak zei dat de Gainey -administratie zich zorgen maakte dat de stad niet weet hoeveel ontwikkelingen zouden worden gebouwd onder de voorgestelde regels, of hoeveel de stad ontwikkelaars zou verschuldigd zijn in compensatie.
Die laatste zorg werd weerspiegeld door gemeenteraadsleden Barb Warwick en Deb Gross, die beide op dezelfde manier het wetsvoorstel beschuldigden van het aanbieden van ontwikkelaars een ‘blanco cheque’, en raadsvoorzitter Dan Lavelle.
Wat is de volgende stap na deze hoorzitting?
Of ze nu worden goedgekeurd of geweigerd door de planning, de nieuwe bestemmingsregels gaan naar de gemeenteraad voor beslissende beoordeling en stemmen. Met een duim omhoog van de planningscommissie, heeft een wetsvoorstel slechts een eenvoudige meerderheid nodig – vijf van de negen raadsleden – om te passeren. Zonder een positieve aanbeveling heeft het een supermajoriteit nodig – zeven van de negen raadsleden – om van kracht te worden.
Inclusieve bestemmingsplannen is niet het enige betaalbare ideeën voor huisvesting op tafel. Andere, minder controversiële veranderingen, benadrukken dat ontwikkelaars meer flexibiliteit geven bij het bouwen van nieuwe woningen. Deze veranderingen zouden hen in staat stellen om op kleinere kavels te bouwen, off-street parkeervereisten te verwijderen en mensen “oma-flats” toe te voegen, zoals een appartement boven een garage op hun eigendom.