Leden van de gemeenteraad van Pittsburgh wisselden woensdag scherpe kritiek uit over controversiële voorgestelde wijzigingen in een bestemmingsplanbeleid dat bedoeld was om betaalbare woningen aan te moedigen. En na twee uur debatteren was de enige overeenkomst tussen hen dat de kwestie volgende week opnieuw zou worden besproken.
Het debat concentreerde zich op twee verschillende benaderingen van inclusieve zonering: een beleid dat van ontwikkelaars eist dat ze een bepaald deel van de eenheden in hun nieuwe gebouwen betaalbaar maken. De stad heeft met de aanpak geëxperimenteerd in Lawrenceville, Bloomfield, Polish Hill en delen van Oakland.
Een voorstel van de regering van burgemeester Ed Gainey, dat momenteel wacht op goedkeuring in de stadsplanning, zou de vereiste voor de hele stad toepassen. Een alternatief wetsvoorstel ingediend door wethouder Bob Charland zou iedere wijk zelf laten beslissen of zij de bestemmingsregels toepast.
Het wetsontwerp van Charland breidt ook de definitie van ‘betaalbaar’ uit met duurdere huurprijzen – en het vereist dat de stad Pittsburgh, de Urban Redevelopment Authority of de Housing Authority ontwikkelaars compenseert voor de extra kosten die inclusieve bestemmingsplannen voor hen zouden kunnen veroorzaken.
Charland probeerde sommige delen van zijn wetsvoorstel terug te draaien om de twijfels over dergelijke bepalingen weg te nemen. Maar er waren twijfels over de vraag of deze oplossingen zouden werken… en sommigen in de gemeenteraad toonden weinig interesse in het nastreven van inclusieve bestemmingsplannen.
‘Ik ben voor het blokkeren van wat gaat komen’
Gainey’s voorstel, dat is ligt momenteel bij de Planningcommissiezou vereisen dat 10% van de eenheden in een project betaalbaar moet zijn voor mensen met 50% van het gemiddelde inkomen in de regio. Volgens loco-burgemeester Jake Pawlak komt dat overeen met mensen die ongeveer $ 17 per uur verdienen.
Voorstanders van betaalbare huisvesting zeggen dat er sprake is van inclusieve bestemmingsplannen helpt bij het opbouwen van een wijk met gemengde inkomensvooral waar er toegang is tot winkels, restaurants en openbaar vervoer.
Maar ontwikkelaars en sommige voorstanders van huisvesting beweren dat de beste manier om woningen betaalbaarder te maken is door deze beter beschikbaar te maken – zelfs tegen hogere prijzen. Dat beweren zij Insluitingszonering maakt het bouwen van nieuwe woningen duurder en zou in totaal resulteren in minder eenheden. Charland merkte op dat Pro Housing Pittsburgh, een lokale organisatie die kritiek heeft geuit op inclusieve bestemmingsplannen, hem hielp bij het opstellen van zijn wetsvoorstel.
Sommige raadsleden waren allemaal voor die aanpak. Onder hen was raadslid Anthony Coghill, die zei dat hij het wetsvoorstel van Charland zou steunen, zelfs zonder de amendementen te lezen – simpelweg omdat het IZ ervan zou weerhouden voet aan de grond te krijgen in zijn kiesdistrict in Zuid-Pittsburgh.
‘Ik ben ervoor om de hele dag door te blokkeren wat er vanuit de administratie naar de planningscommissie komt. Dat is wat voor mij belangrijk is”, aldus Coghill. Hij zei dat hij tegen het invoeren van inclusieve bestemmingsplannen in enig deel van de stad zou hebben gestemd als hij wist dat de burgemeester later zou proberen dit in de hele stad toe te passen.
Wethouder Theresa Kail-Smith zei dat zij zich ook zorgen maakte dat haar district schade zou kunnen ondervinden door beleid dat volgens anderen in de hele stad moest plaatsvinden.
“Op dit punt moet het leiderschap samenkomen met iedereen, inclusief onze bewoners, inclusief de raad, alle raadsleden, en met advocaten en alle anderen, zodat we een beter begrip kunnen krijgen van wat er gebeurt”, zei ze. “Ik ga de acties van raadslid Charland steunen, omdat ik denk dat het op dit moment in ieder geval een aantal zaken in stand houdt.”
Wethouder Erika Strassburger gaf aan dat ze graag een stevigere discussie zou zien over insluitingszonering. Ze zei dat ze zich zorgen maakte over het oorspronkelijke voorstel van Gainey en het tegenvoorstel van Charland – en het doorsturen van laatstgenoemde maatregel naar de planningscommissie zou meer debat over elke aanpak mogelijk maken.
“Als ik dit vandaag steun, betekent dat niet dat ik het werk teniet doe, of akkoord ga met (het wetsvoorstel) als vehikel,” zei ze. “Het is gewoon bedoeld als onderhandelingspunt, om enkele van de voordelen hiervan te kunnen bespreken ten opzichte van de inclusieve bestemmingswet van de burgemeester.”
‘Meer kwaad dan goed’
Maar het wetsvoorstel van Charland kreeg tijdens publieke commentaren kritiek van enkele raadsleden en voorstanders van de betaalbaarheid van woningen. Een van die twijfels is dat de oorspronkelijke versie van de wetgeving een eenheid als betaalbare huisvesting zou beschouwen waarvan de kosten betaalbaar zouden zijn voor degenen die tot 120 procent van het gemiddelde inkomen van het gebied verdienen.
Chris Rosselot van de Pittsburgh Community Reinvestment Group bekritiseerde het wetsvoorstel omdat het aanvullende subsidies aan ontwikkelaars verstrekte, vooral voor appartementen die beschikbaar zouden zijn voor huishoudens met een hoger inkomen.
“Het subsidiëren van eenheden tegen marktrente met belastinggeld ondermijnt het vertrouwen van het publiek”, zei hij. “De huizencrisis in Pittsburgh vereist oplossingen die de grondoorzaak van de betaalbaarheidsproblemen aanpakken, en geen beleid dat onbedoeld de ongelijkheid verergert.”
Wethouders Deb Gross en Barb Warwick waren de sterkste tegenstanders van het wetsvoorstel en voerden aan dat Charland het wetsvoorstel volledig zou moeten intrekken.
“Ik denk dat dit meer kwaad dan goed doet en meer gebrek aan respect veroorzaakt, zeker voor veel buurten in de stad die hun gesprekken al hebben gevoerd”, zei Gross. “De taal die ik in dit wetsvoorstel zie zet al die jaren van werk op zijn kop en respecteert de tijd en moeite van al die burgers, naar de gril van iemand die met een paar mensen heeft gesproken en die denkt dat hij het beter weet.”
Charland probeerde deze zorgen weg te nemen met een aantal amendementen. Eén stelde een strengere norm voor ‘betaalbaar’, waarbij het label alleen werd toegepast op woningen die betaald konden worden door mensen die 99 procent van het gemiddelde inkomen in de regio uitmaken
Hij voegde ook taal toe die bedoeld was voor grootvader in de buurten die al een inclusieve bestemming hadden. Die taal werd toegevoegd, samen met veranderingen die vereisen dat eenheden 35 jaar betaalbaar moeten blijven in plaats van 20 jaar.
Sommigen in de raad uitten hun onzekerheid over de vraag of de taal die hij voorstelde dat doel zou bereiken. De Raad zal juridisch advies over deze kwestie inwinnen voordat hij de wetgeving volgende week opnieuw bespreekt. Maar voorzitter van de Raad, Dan Lavelle, maakte zich zorgen of de stad het zich kon veroorloven om huisvestingssteun voor onbepaalde tijd te betalen – en Charland gaf toe dat hij niet wist hoeveel de subsidie zou kunnen kosten.
Betalen voor elk betaalbaar huisvestingsproject “zou ons letterlijk bijna failliet laten gaan, en dat is letterlijk het tegenovergestelde van wat ons werk is”, zei Lavelle – vooral in een tijd dat de stad wordt geconfronteerd met een geplande verhoging van de schuldenlasten die haar financiën onder druk zullen zetten.
Maar Charland zei dat, omdat het opnemen van betaalbare eenheden duurder is voor ontwikkelaars, de extra kosten vaak via de huur aan huurders worden doorberekend – en het was oneerlijk om van hen te verwachten dat ze alleen de last voor het programma zouden dragen.
“Onze inclusieve bestemmingspraktijk is erop gericht huurders te laten betalen voor de betaalbare eenheden in hun gebouw”, zei hij. “Het zorgt er niet voor dat eigenaren van onroerend goed (of) iemand anders ervoor betalen, behalve de huurklasse.”
Wethouder Khari Mosley zei dat hij ook tegen het wetsvoorstel was, en merkte op dat het debat eromheen een voorbeeld was van “de silo’s die actief zijn geweest in de discussie over insluitingszonering” in de Raad.
“Ik weet dat er heel veel gesprekken zijn geweest, maar ik weet niet hoeveel gesprekken we hebben gehad waarbij we alle noodzakelijke belanghebbenden rond de tafel hadden om het harde werk te doen waar veel van mijn collega’s het over hebben ”, zei hij.
“Ik denk dat het publiek de indruk heeft dat we al een stuk verder zijn in dit proces.” voegde Mosley eraan toe. “Maar ik denk wel dat we in sommige opzichten echt aan het begin van die reis staan.”
