Na weken van debat stemde een verdeelde gemeenteraad ervoor om de Planningcommissie het wetsvoorstel van wethouder Bob Charland te laten beoordelen om het mogelijke gebruik van inclusieve bestemmingsplannen in toom te houden.
Momenteel overweegt de stad verschillende benaderingen van inclusieve bestemmingsplannen, waarbij ontwikkelaars een bepaald deel van de eenheden in hun nieuwe gebouwen betaalbaar moeten maken. De aanpak wordt al in een handvol stadswijken gebruikt, en een voorstel van de regering van burgemeester Ed Gainey om deze in de hele stad toe te passen wacht momenteel op beoordeling door planningsfunctionarissen.
Charlands alternatieve factuur zou iedere wijk zelf laten beslissen of zij de bestemmingsregels toepast. Het breidt de definitie van ‘betaalbaar’ uit naar duurdere huurprijzen – en het vereist dat de stad Pittsburgh, de Urban Redevelopment Authority of de Housing Authority ontwikkelaars compenseert voor de extra kosten die inclusieve bestemmingsplannen voor hen zouden kunnen veroorzaken.
De Raad stemde met 6 tegen 3 stemmen om de maatregel van Charland door te schuiven naar de uit negen leden bestaande Planningcommissie ter beoordeling. Ambtenaren zouden een aanbeveling doen die ze ter beoordeling naar de raad zouden sturen voordat ze over de maatregel zouden stemmen. Afgaande op de discussie van woensdag zal dat debat controversieel zijn.
“Als de wens bestaat dat de gemeenteraad een ander wetsontwerp maakt dat niet het wetsontwerp van de burgemeester is, kunnen we dat doen, maar ik denk dat we echt moeten gaan zitten en een serieus gesprek moeten voeren, en dit wetsvoorstel is dat niet. ernstig”, wierp raadslid Barbara Warwick tegen. “Dit is gewoon obstructie en eigenlijk gewoon een verspilling van ieders tijd.”
Andere raadsleden steunden de maatregel ondanks hun bedenkingen, al was het maar met het oog op verdere discussie.
“Het wetsontwerp van wethouder Charland is verre van perfect”, aldus wethouder Erika Strassburger. “Maar het roept wel een aantal discussiepunten op waarvan ik denk dat iedereen in de raad het erover eens is dat dit belangrijke discussiepunten zijn. En om die discussiepunten actueel te houden, was ik het met enkele van mijn raadscollega’s eens dat het zinvol was om het naar de planningscommissie te sturen.”
Wie betaalt de rekening?
Inclusieve zonering is geen nieuw onderwerp in Pittsburgh. Het wordt al jaren in een of andere vorm besproken en is geïmplementeerd in de wijken Lawrenceville, Bloomfield, Polish Hill en delen van Oakland.
Gainey’s voorstel, dat is ligt momenteel bij de Planningcommissiezou vereisen dat 10% van de eenheden in een project betaalbaar moet zijn voor mensen met 50% van het gemiddelde inkomen in de regio. Volgens loco-burgemeester Jake Pawlak komt dat overeen met mensen die ongeveer $ 17 per uur verdienen.
Voorstanders van betaalbare huisvesting zeggen inclusieve bestemmingsplannen helpt bij het opbouwen van een wijk met gemengde inkomensvooral waar er toegang is tot winkels, restaurants en openbaar vervoer. Maar ontwikkelaars en sommige voorstanders van huisvesting beweren dat de beste manier om woningen betaalbaarder te maken is door deze beter beschikbaar te maken – zelfs tegen hogere prijzen.
Dat beweren zij Insluitingszonering maakt het bouwen van nieuwe woningen duurder en zou in totaal resulteren in minder eenheden. Charland heeft gezegd dat Pro Housing Pittsburgh, een groep die wantrouwend kijkt naar beleid dat de woningbouw vertraagt, heeft geholpen bij het opstellen van zijn wetsvoorstel. Verschillende leden van de groep spraken woensdag in een openbare commentaar ter ondersteuning van het wetsvoorstel.
Charland, die huurder is, zei dat omdat het opnemen van betaalbare eenheden duurder is voor ontwikkelaars, de extra kosten vaak worden doorberekend via hogere huren die aan huurders zoals hij worden aangerekend – en het was oneerlijk om van huurders alleen te verwachten dat ze de lasten voor het programma zouden dragen.
De Gainey-aanpak, zei hij woensdag, ‘is echt afhankelijk van de huurklasse om voor deze eenheden te betalen. … Ik denk niet dat het eerlijk is dat ik, burger-Bob, persoonlijk meer betaal dan wie dan ook hier. Ik hoop dat we in dit proces een programma kunnen ontwikkelen waarbij ik niet de persoon ben met de meeste skin in the game.”
Charland heeft toegegeven dat hij niet zeker weet hoeveel het de stad zou kosten om de subsidie aan te bieden. Maar hij heeft zijn voorstel de afgelopen dagen getemperd. In zijn oorspronkelijke versie stond bijvoorbeeld dat huizen die betaalbaar waren voor mensen die 120% van het gemiddelde inkomen in de regio verdienden, subsidies konden krijgen. Maar het wetsvoorstel werd vorige week gewijzigd om het programma te beperken tot woningen die betaalbaar waren voor mensen die niet meer dan 99% van het gemiddelde inkomen in de regio verdienden. Het heeft ook andere wijzigingen aangebracht.
Een ‘politieke stunt’?
Ondanks deze veranderingen hebben vooral twee raadsleden, Barb Warwick en Deb Gross, zich fel tegen het wetsvoorstel verzet. Vooral Gross is sinds 2015 betrokken bij discussies over inclusieve bestemmingsplannen in haar district, een erfenis waar ze gepassioneerd over is. Inclusieve zonering is volgens haar belangrijk om te voorkomen dat buurten ‘speeltuinen voor de rijken’ worden.
“Als we rijkdomconcentratie in bepaalde buurten van de stad toestaan, faciliteren we geconcentreerde armoede”, zei ze na de bijeenkomst.
Ze hoopt dat het wetsvoorstel een negatief advies krijgt bij de planningscommissie.
‘En als het op ons terugkomt, moeten we nee stemmen’, zei ze. “Ik bedoel, het staat vol met interne tegenstrijdigheden en slordig schrijven.”
Warwick noemde het wetsvoorstel van Charland een “politieke stunt” die bedoeld was om de goedkeuring van het inclusieve bestemmingsplan van de burgemeester te vertragen. Ze omschreef het argument dat de stad zou moeten betalen voor inclusieve bestemmingsplannen als ‘onoprecht’, omdat de stad al veel geld uitgeeft aan betaalbare woningen. Voucherprogramma’s met HUD-financiering zijn al beschikbaar, merkte ze op, ook al wordt er vaak geen misbruik van gemaakt door ontwikkelaars.
Charland zei na de bijeenkomst dat hij de beschuldigingen dat zijn wetsvoorstel obstructief is, niet serieus neemt.
“Ik denk dat de mensen die deze kritiek uiten hun politieke motieven hebben om blindelings een beleid te steunen waarvan ze weten dat het niet werkt,” zei hij. “Ik zou liever een productief, collaboratief beleid opstellen in plaats van alleen maar te doen wat de burgemeester van mij vraagt.”
Uiteindelijk kregen Gross en Warwick alleen gezelschap van wethouder Khari Mosley die stemde om het voorstel niet door te sturen. Sommige raadsleden stemden ervoor om het voorstel toch door te sturen naar de planningscommissie, om zo een stevige discussie voort te zetten.
‘Ik verwacht niet helemaal dat de planningscommissie het voor ons zal verzoenen. Dat zal onze taak zijn”, zei Strassburger. “Ik denk dat dit ons ook wat tijd geeft om gemeenschapsleden te blijven ontmoeten, hen voor te lichten over wat de implicaties zouden zijn, en om onze zaken op orde te krijgen.”
Raadsvoorzitter Dan Lavelle zei na de bijeenkomst dat hij niet zal stemmen voor het wetsvoorstel van Charland zoals het is geschreven. Hij uitte vorige week zijn zorgen over de vraag of de stad zich een huisvestingssubsidie van onbepaalde duur zou kunnen veroorloven, vooral gezien de prognoses dat de stad de komende jaren te maken krijgt met magere begrotingen.
Toch zei Lavelle: ‘Ik ben van mening dat elk raadslid, wanneer hij wetgeving introduceert, zijn eigen dag in de rechtszaal moet hebben. En door het naar de Planningcommissie te sturen, heeft hij de mogelijkheid om zijn wetsvoorstel volledig te laten doorlichten.”
“Ik denk dat een ideaal scenario zou zijn dat de Planningcommissie beide wetsvoorstellen samen zou opnemen (en) beide wetsvoorstellen terug zou sturen naar de gemeenteraad, zodat we vervolgens beide wetsvoorstellen op tafel kunnen leggen en een robuuste dialoog kunnen voeren.”
Ook Charland ziet ruimte voor compromissen. Hij zei dat hij hoopte dat zijn wetsvoorstel ‘een startpunt voor een gesprek zou kunnen zijn.
“Ik hoop dat dit ons de kans geeft om deze voorstellen te aanvaarden … en daadwerkelijk een gezonde discussie te voeren over wat we denken dat we willen zien, wie ervoor zou moeten betalen en waar het naartoe zou moeten gaan.”
