Het huis van Mary Sue Callaghan ligt in een kleine, rustige straat in een gefabriceerde woongemeenschap net buiten Mt. Pleasant, in Westmoreland County.
Langs de voorkant van het huis staan nette struiken en bloemen.
Aan de kleine veranda hangt een Amerikaanse vlag.
Callaghan woont hier sinds 2006, toen zij en haar man hier kwamen wonen. Ze hadden een huis nodig dat geheel gelijkvloers was en toegankelijk voor rolstoelgebruikers, omdat haar echtgenoot – die inmiddels is overleden – MS had. Ze kochten een vervaardigd huis, ook wel een stacaravan genoemd.
Callaghan, 67, houdt van haar gemeenschap. Zij en haar zus, die nu bij haar woont, koken vaak voor andere buren, die meestal gepensioneerd zijn. Mensen helpen elkaar hier, zei Callaghan.
‘Het zijn gewoon goede mensen, goede mensen uit het zuidwesten van Pennsylvania,’ zei ze.
Maar ze maakt zich zorgen.
“Mijn hoop is… dat ik financieel in mijn huis kan blijven wonen, want als de huur van mijn huidige perceel blijft stijgen, zal ik ergens anders naar moeten kijken,” zei Callaghan.
Een unieke regeling
Gefabriceerde woningen werken volgens een unieke regeling. Callaghan is, net als de meeste van haar buren, eigenaar van haar huis. Maar ze is niet de eigenaar van het land eronder en moet maandelijks een huurbedrag betalen aan de exploitant van het stacaravanpark.
Toen Callaghan en haar man er introkken, bedroeg de huur van het perceel $ 260 per maand. Het is sindsdien meer dan verdubbeld – tot $ 540 per maand.
Haar gemeenschap werd enkele jaren geleden gekocht door een grote nationale exploitant van woonparken.
Het niet hoeven bezitten van het land maakt gefabriceerde woningen zo betaalbaar voor Callaghan en anderen zoals zij, zegt Esther Sullivan, onderzoeker aan de Universiteit van Colorado in Denver.
Maar het maakt hen ook kwetsbaar voor huurverhogingen, vooral omdat de meeste zogenaamde stacaravans in werkelijkheid niet mobiel zijn, zegt Sullivan, die uitgebreid onderzoek heeft gedaan naar gefabriceerde woningen.
“In gefabriceerde huizengemeenschappen hebben huiseigenaren al hun woningoverwaarde – hun grootste bezit, hun huis – geïnstalleerd op land dat ze niet bezitten,” zei Sullivan. “En dus zijn ze onderhevig aan stijgingen van de huur van kavels en stijgingen van parkkosten, die honderden dollars kunnen toevoegen aan hun maandelijkse huisvestingskosten. En soms brengen deze escalerende kosten huiseigenaren in gevaar en dwingen ze hen uit hun huizen te zetten.”
Door de stijging van de huurprijzen, veroorzaakt door een golf van bedrijfsaankopen van stacaravanparken, kijken Callaghan en vele andere bewoners van gefabriceerde woningen naar Harrisburg voor hulp.
“Gefabriceerde woongemeenschappen in de hele staat gaan steeds meer over van lokaal eigendom naar eigendom van private equity-bedrijven en niet-staatsbedrijven. Onmiddellijk daarna volgen grotere huurverhogingen”, zegt Bob Besecker, oprichter van de Coalition of Manufactured Home Communities of Pennsylvania, een groep inwoners over de hele staat die vecht voor bescherming tegen huurpieken.
Over de hele staat zijn er ruim 2.280 gefabriceerde woongemeenschappen, waar naar schatting 55.900 huishoudens wonen, volgens een rapport van de Federal Reserve Bank of Philadelphia.
Naarmate woningen duurder worden, zijn gefabriceerde woningen een belangrijke bron van betaalbaarheid, vooral buiten de steden, zegt Dan Vitek, advocaat bij het Community Justice Project in Pittsburgh. Zijn organisatie heeft de afgelopen jaren vrijwel wekelijks telefoontjes gekregen van bewoners die zich zorgen maken omdat hun park onlangs is gekocht door een externe investeerder.
“Ze hebben de huurprijzen van hun kavels drastisch zien stijgen, of ze hebben een zeer ingewikkeld huurcontract gekregen dat hun rechten beperkt”, zei Vitek.
Een wetsvoorstel dat in juni met brede steun van beide partijen door het State House werd aangenomen, zou een maximum stellen aan de huurprijzen die per jaar per jaar mogen stijgen, dit koppelen aan de kosten van de inflatie en het maximumbedrag beperken tot 4% per jaar, met enkele uitzonderingen.
Soortgelijke wetgeving bestaat in verschillende andere staten.
Het wetsvoorstel wordt tegengewerkt door exploitanten van stacaravanparken, die zeggen dat het neerkomt op een door de overheid opgelegde huurcontrole en geen rekening houdt met de kosten van het runnen van een gemeenschap.
Parkeigenaren hebben kosten zoals personeel, onroerendgoedbelasting en onderhoud van wegen en nutsvoorzieningen, zegt Mary Gaiski, executive vice-president van de Pennsylvania Manufactured Housing Association.
“Het beperkt hun inkomen, maar niet hun uitgaven”, zei ze over de wetgeving.
Als mensen het gevoel hebben dat ze buiten hun gemeenschap worden geprijsd, zegt haar organisatie dat betere oplossingen het verlenen van huursteun door de overheid kunnen zijn, of het wijzigen van al te restrictieve bestemmingsplannen om de bouw van meer gefabriceerde woongemeenschappen mogelijk te maken.
Een onwaarschijnlijke bondgenoot
De bewoners van de stacaravans hebben een onwaarschijnlijke wetgevende bondgenoot gevonden: staatsvertegenwoordiger Dan Moul, een Republikein uit Adams County, die ook eigenaar is van een klein stacaravanpark.
‘Ik zou aan de andere kant van deze kwestie moeten staan, maar dat is niet het geval’, grapte Moul.
Moul zei dat hij de wetgeving steunt, omdat bewoners van gefabriceerde woningen bijzonder kwetsbaar zijn voor huurverhogingen.
“Als het een appartementencomplex is… en je huur stijgt torenhoog, dan heb je de mogelijkheid om te verhuizen”, zei hij. “Maar in een gemeenschap van stacaravans bestaat die mogelijkheid niet. Omdat deze mensen hun huis bezitten en ze het niet zomaar kunnen oppakken en verplaatsen… Deze mensen zitten vast.”
Moul zei dat hij regelmatig aanbiedingen krijgt van investeerders die zijn park willen kopen, maar dat hij niet wil verkopen.
‘Ik had het kunnen verkopen en meer geld kunnen verdienen dan ik in de komende twintig jaar zou verdienen door het te houden’, zei hij. “Maar dat kan ik de mensen niet aandoen die mij hebben geholpen om het te krijgen waar het nu is. En dat zijn de mensen die daar wonen. Dat kan ik ze niet aandoen. Ik moet deze mensen in het gezicht kijken.”
Ondanks de steun voor het wetsvoorstel in het State House zijn de vooruitzichten van de wetgeving in de door de Republikeinen gecontroleerde Senaat onduidelijk. Een woordvoerder van de Republikeinen in de Senaat reageerde niet op een onderzoek van Soest Nu.
Het kantoor van senator Joe Picozzi, een Republikein uit Philadelphia die voorzitter is van de commissie Stedelijke Zaken en Huisvesting van de Senaat, zei dat hij van plan is gemeenschappen te bezoeken die zijn getroffen door huurverhogingen.
Moul zei dat het publiek zijn vertrouwen stelt in wetgevers om te doen wat het beste is.
“En wij zijn belast met de plicht om degenen te beschermen die zichzelf niet kunnen beschermen. En dit wetsvoorstel is een van die wetsvoorstellen die een klasse mensen helpen beschermen.”
Terug in Westmoreland County zegt Mary Sue Callaghan dat ze het de parkeigenaren niet misgunt dat ze op hun bedrijfsresultaten letten, maar dat het voor haar neerkomt op het hebben van een dak boven haar hoofd of niet. Als de huurprijzen zo blijven stijgen, is ze bang dat ze gedwongen zal worden het huis te verlaten waar ze al bijna twintig jaar woont.
“Ik ben helemaal voor mensen die geld verdienen, begrijp me niet verkeerd, maar goh, we willen niet in elkaar geslagen worden,” zei ze. “Niemand wil gegutst worden.”
