Candace Cain heeft de buurt Fineview in de gaten gehouden sinds ze in 1991 voor het eerst naar de North Side-gemeenschap verhuisde. Naast andere gemeenschapsprojecten waaraan ze heeft gewerkt, heeft ze meegeholpen aan de oprichting van de Fineview Overlook, die uitzicht biedt op het Allegheny General Hospital en de kantoortorens van het centrum van Pittsburgh daarachter.
Maar tegenwoordig maakt ze zich meer zorgen over het uitzicht verderop in haar straat.
“Precies daar, met het dakterras en het uitzicht, is het een Airbnb”, zei ze terwijl ze een Soest Nu-reporter leidde tijdens een wandeltocht. “Om de hoek waar je het kleine Victoriaanse huis ziet, staat een Airbnb… verderop in de richting van de gemeenschappelijke tuin zijn er minstens twee Airbnbs.”
Kortetermijnverhuur is de afgelopen jaren in de hele regio snel toegenomen; veel ervan concentreerden zich in woonwijken als Fineview.
Er is geen officieel stadsregister van de huurwoningen – althans niet tot nu toe. Maar volgens gegevens die beschikbaar zijn op de verhuurtrackingwebsite AirDNA, bevindt het aantal actieve kortetermijnhuureenheden in het hele land zich op een piek van drie jaar – een piek die samenvalt met de recente NFL Draft. De site documenteert 3.500 actieve eenheden in Allegheny County: Dertig daarvan bevinden zich in Fineview, een woonwijk met iets minder dan 1.300 inwoners.
Cain zei dat de huurwoningen geen goede buren zijn. Bezoekers kunnen parkeerplaatsen voor bewoners blokkeren, afval buiten laten staan en door de wind worden weggeblazen, en soms storende feesten houden op dekken en in achtertuinen.
“Airbnbs vernietigen deze buurt en andere”, zei ze. “Vroeger hadden we buren in deze huizen, en nu staan ze vaak leeg, of zitten ze vol met mensen die feestjes geven.”
Cain’s buurman, Tim Blosat, zag onlangs een van die feesten plaatsvinden in de tijdelijke huurwoning naast zijn huis. Hij beschreef hoe tientallen jongeren uit Ubers naar de huurwagen stroomden.
“Het was ongeveer 11.00 uur en ik hoorde lawaai. … Ze kwamen van alle kanten. Iemand stond hier aan de deur en liet mensen binnen”, zei hij. “Zodra ze via de achterkant naar buiten gingen toen de politie eraan kwam, kwamen ze nog steeds langs de voorkant binnen.”
Critici zeggen dat dergelijke feesten niet alleen maar overlast veroorzaken: vier jaar geleden vond een dodelijke schietpartij plaats op een bijeenkomst van jonge mensen, niet ver van Fineview. Maar stadsambtenaren hebben sindsdien weinig vooruitgang geboekt bij het aanpakken van de zorgen over kortetermijnverhuur – zelfs terwijl andere lokale overheden hun eigen regels hebben aangenomen.
De gemeenteraad van Pittsburgh is van plan de komende weken regelgeving te bespreken die op deze problemen is gericht. Maar Cain zei dat ze last heeft van de vertraging.
‘Hoe langer de stad wacht op effectieve regelgeving om buurten te beschermen,’ zei ze, ‘hoe erger het zal worden.’
‘Spookstadproblemen’
Kaïn en Blosat zijn niet de enigen die gefrustreerd zijn. In de nabijgelegen wijk East Allegheny houden bewoners Callie DiSabato en Kara Brown kortetermijnverhuur in de gaten sinds de schietpartij daar in 2022.
“Voor mij als lid van de gemeenschap is het gek dat ik moet uitzoeken wat een Airbnb is en wat niet”, zei Brown.
“Elke keer als ik een huis in aanbouw zie, denk ik: ‘Gaat het om een kortetermijnverhuur?'” zei DiSabato.
AirDNA telt 150 actieve eenheden in East Allegheny. DiSabato en Brown zijn getuige geweest van het soort feesten en afvalproblemen waar Kaïn over klaagt – en erger.
Bij twee schietpartijen in de kortetermijnverhuur in East Allegheny zijn slachtoffers gevallen. In 2022, twee jonge mensen werden gedood en nog veel meer raakten gewond. Het tweede incident, om een nieuwjaarsfeestje afgelopen winter eindigde met een schot in zijn been van een buurtbewoner.
Een woordvoerder van Airbnb benadrukte dat partijen tegen de regels van het platform zijn. Het bedrijf zegt dat het samenwerkt met de wetshandhaving en een hotline biedt om slecht gedrag te melden.
Maar sommige critici zeggen dat de verhuur de gemeenschap ook op andere manieren ontwricht.
“Het gaat niet alleen om de feestjes en de overlast. Ik denk dat hier sprake is van buurtopbouw”, zegt Erik Kath. Hij is voorzitter van de Community Alliance of Spring Garden-East Deutschtown (CASGED), een lokale buurtgroep, maar hij sprak met Soest Nu als bewoner.
Kath verhuist momenteel naar een nieuw huis in East Allegheny, waar hij naast twee tijdelijke huurwoningen gaat wonen. Hij erkent dat de verhuur meer toeristische en zakelijke voordelen zou kunnen opleveren. Maar hij maakt zich zorgen dat, omdat veel panden leeg staan als er geen toeristen zijn, er “veel spookstadproblemen zijn.”
‘Onze dochter groeit op zonder een stabiele buurman te hebben,’ zei hij. “Het maakt het soms lastig om een soort gemeenschap te vormen.”
Brown en DiSabato hebben soortgelijke zorgen.
‘Deze plaatsen zijn leeg’, zei Brown. “De enige keer dat er mensen zijn, is in het weekend.”
‘Ze moeten bijna altijd naar de rechter’
Een aantal andere lokale overheden hebben al actie ondernomen tegen dergelijke problemen. Millvale ligt bijvoorbeeld vlak bij Fineview en vereist kortetermijnverhuur om zich bij de gemeente te registreren en elk jaar te worden geïnspecteerd.
Er is een regelrecht verbod op vuurkorven, beperkingen op de bezetting en een ’three strikes’-regel, waarbij een pand zijn vergunning verliest als het herhaaldelijk de regels overtreedt.
Het systeem heeft goed gewerkt sinds het vorig jaar werd geïntroduceerd, zegt Karl Cavanaugh, functionaris voor de handhaving van de Millvale-code.
“We kennen alle Airbnbs in de stad – in welke straat ze zich bevinden, als ze geregistreerd zijn en niet geregistreerd”, zei Cavanaugh. “Als er eentje opduikt, nemen we contact op met de eigenaar en zeggen: ‘Hé, we hebben op Airbnb gezien dat je het hier beheert’, en ze voldoen” aan de lokale regels.
Cavanaugh zegt ook dat het aantal kortetermijnverhuur in Millvale sinds de start van de registratie is gestegen, dus hij ziet weinig reden om te denken dat de regels het bedrijfsleven schaden.
Andere gemeenschappen zijn ook overgestapt op kortetermijnverhuur. Een gezamenlijke staatsregeringscommissie vorig jaar verschenen rapport benadrukte gemeentelijke bestemmingsplannen in veel andere gemeenschappen, vooral in enkele van de meer toeristische gebieden van de staat, zoals de Poconos-regio. Uit informatie uit het dossier van de planningsafdeling van Allegheny County blijkt dat meer dan een dozijn gemeenschappen bestemmingsplannen hebben aangenomen met betrekking tot kortetermijnverhuur.
In Pittsburgh verliep de vooruitgang trager.
Zelfs vóór de schietpartij in East Allegheny in 2022 deed de stad inspanningen om de kortetermijnverhuursector te reguleren. alleen om ze door de rechtbanken afgewezen te zien worden.
Lokale functionarissen kunnen bestemmingsregels opstellen over hoe een bepaald stuk onroerend goed wordt gebruikt. Maar de staatswet maakt het moeilijk voor hen om te reguleren hoe particuliere bedrijven opereren, zegt Bruce Ledewitz, emeritus hoogleraar rechten aan de Duquesne Universiteit.
“De hele lokale overheid in Pennsylvania heeft niet de bevoegdheid om zaken te reguleren, maar heeft wel de bevoegdheid om zaken in zones te verdelen,” zei Ledewitz. “De interactie tussen deze twee machten zorgt voortdurend voor juridische vragen, en ze moeten bijna altijd naar de rechter stappen.”
Wethouder Deb Gross, die het huidige regelgevingspakket heeft voorgesteld, is het ermee eens dat juridische hindernissen de stad hebben gehinderd.
“Als de rechtbanken vinden dat ons stadsbeleid te veel inbreuk maakt op de rechten van het bedrijfsleven, zullen ze het gewoon weggooien”, zei ze. “En dat is ons meerdere keren overkomen.”
En raadslid Bobby Wilson, die zowel East Allegheny als Fineview vertegenwoordigt, schreef een deel van de vertraging van Pittsburgh toe aan de complexere bureaucratische processen van de stad.
“Er zijn verschillende stappen in de bestemmingscode van Pittsburgh, dus we zijn geen kleine gemeente. We hebben lagen van publieke betrokkenheid die plaatsvinden”, zei hij. “We proberen het geld van de belastingbetaler te besparen, zodat het hier niet voor de rechter wordt opgehouden, en niet zomaar iets op tafel gooit.”
‘Als je een slechte gastheer bent, mag je dit niet doen’
De Raad heeft vorig jaar een nieuw regelgevingsvoorstel geïntroduceerd, en heb het in januari weer opgepakt na de tweede schietpartij in East Allegheny.
De rekeningen zouden vereisen licenties en vergunningen voor het exploiteren van een kortetermijnhuur, en vereisen goedkeuring van het bestemmingsplan als een kortetermijnhuur niet is gekoppeld aan een huis waar de eigenaar woont. De wetgeving verbiedt expliciet feesten, stelt een limiet aan het aantal eenheden dat bij een bepaald pand kan worden gehuurd en beperkt het verblijf tot 28 dagen. De regelgeving zou ook vereisen dat iemand die verantwoordelijk is voor het onroerend goed binnen een straal van 40 kilometer ervan moet wonen.
Ledewitz zei dat de stad waarschijnlijk een register kan opleggen en regels kan stellen voor de dichtheid van kortetermijneigendommen. Daarnaast worden de juridische vragen ingewikkelder.
Verhuurbedrijven zeggen dat de sector zichzelf voor een groot deel al reguleert.
“Als je een hoop afval buiten je huis hebt staan en de volgende gast checkt in, krijg je daar waarschijnlijk een negatieve beoordeling voor”, zegt Chad Wise, eigenaar en exploitant van kortetermijnverhuur in Pittsburgh. “Als u een slechte verhuurder bent, kunt u dit niet meer doen omdat uw accommodatie uit de zoekresultaten is verwijderd.”
Wise bezit verschillende eigendommen in Pittsburgh en beheert er nog eens honderd. Hij rent ook SteelSTRA, een lobbygroep voor kortetermijnverhuur. Hij zei dat sommige van de door de stad voorgestelde regels – zoals het verplichten van eigendommen om zich te registreren en een lokaal contactpersoon aan te bieden – redelijk zijn. Maar hij verzet zich tegen andere grenzen, met het argument dat kortetermijnverhuur een buurt ten goede kan komen door renovaties van gebouwen aan te moedigen, door buren aan bezoekers voor te stellen en door ‘levendigheid’ aan een gebied toe te voegen.
“Ik denk dat een van de waarden van kortetermijnverhuur is dat je in een buurt bent. Je leert de manier van leven kennen die je niet krijgt door in een hotel te verblijven of in de binnenstad te verblijven,” zei hij. “Ik zou buren willen aanmoedigen om die gasten te leren kennen, want die mensen komen hier met een reden.”
Hij zegt dat grote, rumoerige bijeenkomsten slecht zijn voor de industrie, en daarom zijn er onder zijn eigendommen ook decibelmeters en bezettingsmeters aanwezig om dergelijke bijeenkomsten te voorkomen.
“Ik zou niet naast een kortetermijnhuurwoning willen wonen die feestjes organiseert”, zei hij. “Als je een host bent die dit toelaat, zou je van het platform moeten worden verbannen.”
‘Ik heb nul hoop’
Buurtcritici vinden intussen dat de stad meer moet doen om de industrie in toom te houden – en dat ook sneller.
“Ik ben eigenlijk zo ontsteld over de gevolgen ervan voor onze stad en voor onze buurten, dat ik eigenlijk geen kortetermijnverhuur in onze woonwijk wil zien”, zei DiSabato. “Ik heb geen enkele hoop op de wetgeving.”
Ambtenaren zeggen dat er enige vooruitgang is geboekt.
Wilson merkte op dat de niet-dringende 311-rapportagesite van de stad nu een optie biedt voor bewoners om klachten in te dienen, specifiek over kortetermijnverhuur. Hij denkt dat gegevens op een dag kunnen helpen bepalen wie een huurlicentie voor de korte termijn moet krijgen.
Op staatsniveau is een wetsvoorstel voorgesteld door Rep. Lindsay Powell zou registers voor kortetermijnhuur op provinciaal niveau creëren, met de mogelijkheid voor gemeenten om verder te reguleren.
“De manier waarop we onze nationale wetgeving hebben geschreven, stelt gemeenten volgens ons in staat een extra stap te zetten als dat nodig is”, zei ze.
Het wetsvoorstel is bedoeld om een evenwicht te vinden, zei Powell, tussen het aanmoedigen van toerisme en het erkennen van de druk die dergelijke eigendommen kunnen uitoefenen op gemeenschappen “als ze niet worden gecontroleerd.”
Sommige bewoners hebben het gevoel dat dat punt al gepasseerd is.
“Jarenlang hiervoor vechten, en het enige dat we hebben zijn meer Airbnbs en iemand in onze gemeenschap is neergeschoten”, zei Brown.
“Deze dingen kosten tijd”, zegt Cain van Fineview. “En elke maand, elk jaar dat verstrijkt, leidt tot meer kortetermijnverhuur.”
