Onder verwijzing naar de slechte huisvestingsomstandigheden voor de bewoners en een mogelijke verkoop door de sheriff, keurden gemeenteraadsleden een potentiële eminente domeinactie goed tegen een onrustig appartementencomplex in Homewood. eind december.
Het gebouw is een van een aantal lokale betaalbare eigendommen die zijn gekocht door buitenlandse investeerders NB Betaalbaar, die sindsdien te maken hebben gehad met een hele reeks problemen klachten van bewonersen een groot aantal juridische kwesties. Het pand is in beslag genomen door Fannie Maeheeft een HUD-inspectie niet doorstaan, en de leiders van NB Betaalbaar hebben zich schuldig gemaakt aan fraude. Senior bewoners van het pand aan Franktown Avenue klagen al een tijdje over ernstige problemen in het gebouw; Soest Nu documenteerden eerst hun zorgen over de veiligheid en andere kwesties in 2023.
Stadsbestuurders hebben gezegd dat er een eminente domeinactie zou worden ontworpen om de woningen betaalbaar te houden en te verbeteren. Stadsbestuurders hebben gezegd dat als de verhuizing succesvol is, het gebouw beheerd zal worden door de huisvestingsautoriteit van de stad.
“We proberen eigenlijk drie dingen te doen: … ontheemding voorkomen, betaalbare woningen behouden en voorkomen dat het pand in de handen valt van een andere slechte speler,” zei raadslid Khari Mosley, die Homewood vertegenwoordigt, kort daarna. de resolutie werd geïntroduceerd.
De resolutie die de raad heeft aangenomen, staat op zichzelf geen eminent domein toe; de verhuizing zou nog steeds vereisen dat stadsambtenaren een juridisch document indienen, een ‘verklaring van overname’ genaamd, en de betaling voor het onroerend goed regelen.
Eminent domein staat overheidsinstanties toe om in bepaalde, beperkte omstandigheden privé-eigendom in beslag te nemen voor algemeen nut. In deze situaties moet de overheid volgens de staatsgrondwet ook ‘rechtvaardige compensatie’ bieden.
Verschillende juridische experts waarmee Soest Nu sprak, waren het erover eens dat de situatie geen typisch eminent domeingeval is, zoals een overheidsinstantie die land of een huis in beslag neemt om een weg of snelweg aan te leggen.
“Dit is een interessante zaak omdat je een huisvestings(complex) hebt”, zegt advocaat Gretchen Moore, managing partner bij advocatenkantoor Strassburger McKenna Gutnick & Gefsky in Pittsburgh.
Moore zei ook dat het moeilijk is om elk potentieel geval in detail te analyseren, omdat de stad hun ‘verklaring van inname’ nog niet lijkt te hebben ingediend, wat een eerste juridische stap is.
Toen bewoners in 2017 werden verdreven uit de inmiddels gesloopte Penn Plaza-appartementen in East Liberty, sommige voorstanders van huisvesting destijds betoogde de stad had een eminent domein moeten gebruiken om de locatie in beslag te nemen om verplaatsing te voorkomen, hoewel dit uiteindelijk niet gebeurde.
“Dit (Homewood House) klinkt als een ongewone omstandigheid”, zegt Bruce Ledewitz, hoogleraar rechten, emeritus aan de Duquesne Universiteit.
“Er zijn hier twee vragen: de ene is: wat (zijn) de rechten van de stad als een kwestie van eminent domeinrecht? De andere is een kwestie van voorkoop, de relatie tussen de federale overheid en de staats- en lokale overheid”, omdat Fannie Mae een federale entiteit is, zei Ledewitz.
De in Pittsburgh gevestigde advocaat Peter Schnore zei dat regeringen soms terughoudend kunnen zijn in het gebruik van eminent domein, omdat ze niet te hardhandig willen overkomen.
“Er is zeker enige politieke gevoeligheid voor het feit dat de overheid iemands eigendommen in beslag neemt, omdat er een gevoel heerst dat het … riekt naar overmatig overheidsbereik,” zei hij.
Bovendien zijn eminente domeininspanningen niet altijd succesvol, omdat de eigenaar van het onroerend goed de overname kan betwisten.
“Als een overheidsinstantie gebruik maakt van een eminent domein, kan hun recht daartoe worden betwist. En het is een formeel, litigieus proces dat tijd en geld kost”, aldus Schnore.
In het voordeel van de stad in dit geval, zegt Schnore, is het feit dat er al lang bestaande overheidsinteresse en betrokkenheid bestaat bij het aanbieden van betaalbare huisvesting.
“De vraag wordt dan: heeft het Gemenebest de stad Pittsburgh… het recht gegeven om eigendommen in beslag te nemen om dat legitieme overheidsdoel te bereiken? En ik weet het antwoord op die vraag niet.”
Carl Redwood, een lokale pleitbezorger voor betaalbare huisvesting die eerder de huurdersraad van Homewood House heeft geadviseerd, zei dat hij denkt dat een eminent domein van de stad positief zou zijn.
“Het is een goed gebruik van de publieke positie om ervoor te zorgen dat huisvesting betaalbaar blijft voor senioren in onze gemeenschap”, aldus Redwood.
Het alternatief zou een verkoop zijn aan “een andere eigenaar die net zo zou zijn als de vorige eigenaar, die zoveel mogelijk geld eruit probeerde te persen en niet echt voor het gebouw en de mensen die er wonen zorgde”, zei hij.
