In een stadje dat ongeveer 3.300 mensen in minder dan een vierkante mijl perse roept, kan zelfs een 25 -voet -strook gras als een luxe aanvoelen.
Dat is de reden waarom bewoners en functionarissen zeggen dat het vacant propertyherstelprogramma van Allegheny County een van hun meest effectieve tools is geworden – niet alleen om plaag te verminderen, maar om ademhalingsruimte en gemeenschapsruimtes te creëren waar er geen bestond.
Het uitgangspunt van het programma is eenvoudig: in plaats van een magazijn van belastingdelinquente kavels te houden om uit te werken, vraagt het graafschap potentiële kopers om de jacht te doen. Tot nu toe werken 91 van de 130 gemeenten samen met het graafschap om verwaarloosde pakketten te ontladen.
Mensen identificeren pakketten waarvan zij denken dat ze in aanmerking kunnen komen en dienen vervolgens een aanvraag in bij het graafschap, zei Michael Carroll, openbare informatiefunctionaris van Allegheny County Economic Development.
Sinds 2008 zijn volgens de County Database meer dan 3.200 aanvragen ontvangen. Daarvan kwamen ten minste 1.608 voorlopig in aanmerking en gingen vooruit. Een minimum van 1.331 werden overgebracht voor revalidatie.
In het zuidwesten van Pennsylvania en te midden van de bevolking daalt, kunnen lokale overheden eindigen met duizenden pakketten en eigendommen – variërend van zijwerven tot vervallen huizen. Velen worden vastgelegd met hoe ze onroerend goed op de belastingrollen kunnen krijgen.
In het vacante Property Recovery Program heeft Allegheny County geen eigenaar van de eigendommen, maar helpt eerder bij het combineren van land dat in aanmerking komt voor transport of verkoop aan een nieuwe eigenaar.
Westmoreland County heeft een landbankprogramma, waarin mensen eigendommen kunnen kopen, waarvan sommige zijn gepland voor sloop.
In Lawrence County kunnen mensen residentiële of commerciële structuren kopen voor een minimum bod van $ 500. Er is ook een zijtuinprogramma waar bewoners veel naast hun huis kunnen kopen voor $ 150. Ambtenaren van Butler County bieden een soortgelijk programma.
In Allegheny County zijn de meeste overwinningen klein en persoonlijk.
“De VPRP zal zeker toepassingen accepteren die persoonlijk gebruik van een pakket voorstellen, en dit is eerlijk gezegd ons meest voorkomende applicatietype,” zei Carroll.
Buren gebruiken het om van een kavel met onkruid in een zijtuin of een broodnodige parkeerplaats te veranderen; Soms nemen ze een volledige structuur aan en herstellen deze voor zichzelf of hun gezin.
Een strakke stad vindt een elleboogruimte
Niemand weet hoe kostbaar een stuk groen beter kan zijn dan Mary Ellen Ramage, Etna’s oude stadsmanager. Op Butler Street dragen gebouwen elkaar op als pendelaars op een drukke bus.
“We hebben veel mensen laten solliciteren en kunnen dan het lege kavel naast hen verwerven,” zei Ramage. “Sommige geplaveide off-street parking; anderen hebben eindelijk ruimte voor een tuin.”
Voor bewoners met kinderen, huisdieren of mobiliteitsproblemen kunnen meer dan esthetisch zijn-het is een kwaliteit van leven.
Het stadje zelf heeft zich op het programma geleund toen het een kans zag om meerdere problemen tegelijk op te lossen. Etna solliciteerde tweemaal als de koper en betaalde elke keer slechts een paar duizend dollar, zei Ramage.
Eén gerichte onroerend goed was een hotel geweest, al meer dan tien jaar verlaten en opgezadeld met delinquente belastingen. Tegenwoordig is het een regentuin: een quilt van inheemse planten, banken die tussen de bloemen worden gestopt en een bassin dat stilletjes regenwater van daken en trottoirs vangt.
“Er was geen groene ruimte langs ons zakendistrict – gebouwen zijn recht tegen elkaar,” zei Ramage. “Dit gaf ons een plek om te zitten en het loste enkele regenwaterproblemen op.”
Een ander leeg gebouw bevindt zich in een hoog-risico uiterwaarden.
“De eigenaar liep net weg na de overstroming in 2004; bakstenen vielen letterlijk naar straten.” zei Ramage.
In de traditionele ontwikkeling zou er een aansprakelijkheid zijn geweest. In plaats daarvan veranderde Etna het in “Eco Park”: verhoogde kruidenbedden, een kleine gratis bibliotheek, metalen sculpturen gemaakt door Shaler Area High School -studenten, bomen geschonken door Tree Pittsburgh en een brede, ontwikkelde regentuin die is ontworpen om flitsende overstromingen op te zuigen. Wat ooit een wirwar van onkruid en gebroken glas was, voelt nu als een woonkamer in de gemeenschap.
Het gebeurt niet van de ene op de andere dag. Het opruimen van tientallen jaren onbetaalde belastingen, het opsporen van erfgenamen verspreid over staten en het verplaatsen van een akte door de rechtbank kost tijd.
“Het is langdurig, duurt waarschijnlijk ongeveer negen maanden of zo, misschien nog langer,” zei Ramage over het huidige proces.
De kunst van het redden van een huis
Voor Holland en Brian Reneski hebben geduld en inspanningen zijn vruchten afgeworpen. Rond 2017 diende het echtpaar een aanvraag in voor een huis met drie verdiepingen met eengezins.
De provincie hield van hun pitch maar hield de akte vast totdat ze bewezen dat ze konden doorgaan. Dit is een stap om ervoor te zorgen dat aanvragers hun belofte nakomen om het onroerend goed dienovereenkomstig te herontwikkelen.
Ze namen eindelijk de titel rond 2020 en verhuisden in 2023.
De kosten tussen? Nieuwe elektrische, sanitaire, structurele reparaties en afwerking werk – vele malen meer dan wat ze vooraf betaalden. “Minimaal $ 100.000” zei Holland.
Het voordeel: “Ze zien af van alle eerdere belastingen die niet zijn betaald, zodat ze het gewoon terug in de boeken kunnen krijgen,” zei Holland.
Het nadeel: geen snelkoppelingen. “Je kunt geen haast hebben,” waarschuwde ze.
Toch voelt de uitbetaling-een gerestaureerde veranda-straal gesneden met eeuwenoude details, eiken ingebouwde ins, twee werkende open haarden-als een unieke samenwerking.
“Het grootste Reneski -kunstproject,” grapte Holland.
Een proces gebouwd voor schaal – en verhalen
Lauren Connelly, de directeur van Allegheny County Economic Development, beschrijft het VPRP -programma als een manier om belasting -delinquente kavels te ‘opnieuw te activeren’ en te ’terugwinnen’ die zitten als ontbrekende tanden op anders solide blokken.
Om cases sneller te verplaatsen, is het team van Connelly het opruimen van capaciteit: ze hebben zojuist een nieuwe taxateur ingeschakeld, en ze zijn een systeem opgezet om individuen in staat te stellen online te solliciteren, zei ze.
Sinds het programma is begonnen met een tot drie fulltime managers.
“We zullen de komende weken een nieuwe programmamanager verwelkomen,” zei ze en noemde het een prioriteit om een “responsieve, tijdige” service te leveren.
Het doel: de gemiddelde tijdlijn van 12 tot 18 maanden afsnijden door vermijdbare vertragingen te elimineren en aanvragers realtime statusupdates te geven.
Succes, zei Connelly, wordt gemeten in drie emmers: hoeveel gemeenten inkopen, hoeveel eigendommen worden overgebracht en waar ze in worden veranderd – zijwerven, gemeenschappelijke tuinen, evenementenruimtes, zelfs speeltuinen voor kinderopvangcentra.
“We bewaken het aantal toepassingen, het getransporteerde aantal en vervolgens het aantal gemeenschappen dat deelneemt,” zei ze.
Een externe beoordeling die nu aan de gang is, zal benchmarken hoe goed alle landrecycling -instrumenten van de provincie werken en waar te verbeteren.
Het pad vooruit
De verlanglijst van Ramage is kort: snellere verwerking, duidelijkere communicatie en voortdurende steun van de provincie. De teamleden van Connelly zeggen dat ze al in die richting gaan, werken aan een gebruikersgerichte portal en aanwervingen.
De provincie probeert ook in aanmerking te komen “in aanmerking te komen” – wat precies telt als verlaten of fiscale delinquent genoeg – dus meer bewoners voelen zich zelfverzekerd om te solliciteren.
Voor nu blijft het programma op een eenvoudige formule worden uitgevoerd: een buurman ziet een probleem, een buurman is van toepassing met ideeën, de provincie wist de titel en iedereen wacht terwijl advocaten, pandhouders en erfgenamen hun zegje hebben. Als alles langskomt wat het zou moeten, maanden later, verandert een akte van hand.
In de Etna zijn die handelingen zichtbaar: een regentuin waar water werd gebruikt om te zwemmen, een pocketpark waar onkruid ooit raakte taille-high, een liefdevol gerestaureerd huis dat voor dood was achtergelaten.
