Het is een klein, rood bakstenen appartementengebouw in een zijstraat in Hazelwood.
Het lijkt erop dat veel andere oudere appartementen in Pittsburgh-maar het 100-plusjarige gebouw is een case study in een van de meest dringende woningproblemen in de regio: waarom is het zo duur om betaalbare woningen te creëren?
Het gebouw, eigendom van non -profit Rising Tide Partners, zal binnenkort een revalidatie van $ 2,7 miljoen ondergaan om negen appartementen te upgraden. Voor een totale kosten van ongeveer $ 300.000 per eenheid – die de kosten van de bouw omvatten, evenals andere gerelateerde kosten zoals financieringskosten, architecten, engineering, illustreert het gebouw de uitdagingen bij het creëren van meer betaalbare woningen in Pittsburgh en Allegheny County .
De meest recente beoordelingsstudie van Pittsburgh Uit de meest recente Housing Needs Assessment-studie bleek dat de stad meer dan 8.000 betaalbare eenheden is voor de inwoners met laagste inkomens.
Een gebrek aan betaalbare woningbouwkrachten om een groter deel van hun inkomen te betalen voor de huur: hetzelfde rapport vond dat twee op de vijf huurders in Pittsburgh meer dan 30% van de inkomsten aan huisvesting uitgeven, met meer dan een op de vier uitgaven van meer dan 50% van hun inkomen op huisvesting. Dit betekent een plotselinge, onverwachte levensgebeurtenis of kosten – het verlies van een baan of een auto -uitsplitsing – kan mensen het risico lopen op uitzetting en dakloosheid.
Naarmate de huisvestingskosten de afgelopen jaren zijn gestegen en de politieke druk rond de kwestie is, hebben gekozen functionarissen toegezegd meer te doen. In de afgelopen maanden heeft burgemeester van Pittsburgh Ed Gainey zijn inspanningen aangeprezen om geld in te zamelen via een betaalbare woningbinding, en County Executive Sara Innamorato heeft toegezegd om in 500 dagen 500 eenheden betaalbare woningen te creëren.
Maar het bouwen van betaalbare woningen is duur, tijdrovend en moeilijk. Waarom?
Hoge constructiekosten, een complex financieringssysteem waarbij ontwikkelaars meerdere financieringsbronnen voor projecten, een web van overheidsregels kunnen verzamelen en de noodzaak om de huurprijzen laag te houden voor huurders zijn allemaal factoren, volgens interviews met lokale advocaten en ontwikkelaars.
Hoge bouwkosten
Allereerst is het bouwen van nieuwe woningen-een betaalbaar of marktcentrumgebouw-kostbaar, zeiden ontwikkelaars. Kosten zijn onder meer land, bouwarbeid en materialen en diensten, waaronder architectuur en engineering.
“Alle ontwikkeling van onroerend goed is moeilijk en ingewikkeld en duur, vooral post-bidden”, zegt Jame Eash, directeur van onroerendgoedontwikkeling bij non-profit ontwikkelaar Action Housing.
“Betaalbare huisvesting betekent niet dat het goedkope huisvesting is,” zei Robin Wiessmann, uitvoerend directeur en de CEO van het Pennsylvania Housing Finance Agency.
“Ze zijn gebouwd met behulp van kwaliteitsinrichting waar u of ik graag in zouden wonen, die goed zijn gebouwd en die erg lijken op de marktconstructie.” PHFA is een door de staat gelieerd bureau dat hypotheekprogramma’s uitvoert voor thuisbuyers en federale belastingkredieten distribueert die helpen de meeste nieuwe betaalbare woningbouw te financieren.
Weissmann zei ook dat Pennsylvania, net als veel andere staten, prioriteit geeft aan groen gebouw in betaalbare woningen die de woningen duurzamer maken op de lange termijn en de nutskosten verlaagt-maar dergelijke voorschriften doen een hogere kosten voor, zei ze.
“Het is erg duur om huisvesting van elk type te bouwen,” zei William Gatti, president en CEO van de in Pittsburgh gevestigde Trek Development Group, die zowel betaalbare als marktsnelheidsprojecten ontwikkelt.
Het bouwen in een oudere stad als Pittsburgh heeft extra uitdagingen, zei Gatti.
Op elke site: “Er zijn (zijn) waarschijnlijk ondergrondse problemen, misschien oude stichtingen, misschien afbrokkelende infrastructuur, water en riool, dat soort dingen. Misschien gas en elektrisch (nutsvoorzieningen) … moeten opnieuw worden geactiveerd. We doen niet alleen onroerend goed deals. We herbouwen een oude stad en er zijn kosten die daarbij hoort. “
(Een goed voorbeeld: de flats van Action Housing on Forward, een 43-eenheid Squirrel Hill Apartment Building, kwam bijna $ 1 miljoen tegen in onverwachte infrastructuurkosten tijdens de bouw vanwege een ter ziele gegane oude stoomfabriek die een nabijgelegen weg had gedestabiliseerd en de muur in de buurt had gedestabiliseerd.)
Omdat bestemmingscodes op veel plaatsen het moeilijk maken om appartementengebouwen te bouwen, kunnen bestemmingsuitdagingen ook vertragingen – en kosten – toevoegen aan projecten.
Complexe financiering
Bovendien heeft de financiering van betaalbare huisvesting uitdagingen toegevoegd waarmee marktrendementsontwikkelaars niet worden geconfronteerd, verklaarde PHFA’s Wiessmann.
Omdat betaalbare gebouwen onder de huurprijzen moeten zijn, zullen ontwikkelaars minder cashflow binnenkomen zodra de gebouwen bezet zijn-wat betekent dat ze vooraf meer financiering moeten krijgen.
In een betaalbaar onroerend goed betalen huurders meestal slechts ongeveer 30% van hun inkomsten in huur, ongeacht hoe laag hun inkomen zou kunnen zijn.
“Om huisvesting te kunnen bieden die mensen zich kunnen veroorloven om de huur gedurende een bepaalde periode te betalen, krijgt de sleutel daarvoor voldoende financiering. Zodat het bedrag om het gedurende een bepaalde periode te ondersteunen een bedrag is dat huurders zich kunnen veroorloven om te betalen, ‘zei Wiessmann. “En dat is een uitdaging.”
Betaalbare huisvestingsontwikkelaars concurreren meestal om belastingkredieten te krijgen om hun projecten te financieren. Maar deze hebben de neiging om ongeveer 80% van de kosten van een project te dekken, en ontwikkelaars moeten het gat uit andere bronnen invullen. Die andere bronnen hebben vaak extreem complexe regels en vereisten, die ook kosten kunnen toevoegen.
“Het is typisch voor onze … projecten om 11, 12, 13 (financiering) bronnen te hebben – elk van degenen die verschillende vereisten hebben die we moeten bijhouden,” zei de afspraak van Action Housing. “En het kost tijd en zeker geld om ervoor te zorgen dat we alle regels volgen die aan deze financieringsbronnen zijn gekoppeld.”
Als er één financieringsbron was om de kosten van een heel project te dekken, zouden dergelijke projecten goedkoper zijn, zei Kendall Pelling, uitvoerend directeur van non -profit Rising Tide Partners.
“Elke laag vereisten voegt meer dingen toe die moeten worden gedaan,” zei hij, zowel fysieke veranderingen als proces- of juridische veranderingen.
“Elke laag vereisten voegt ook complexiteit toe. Deze complexiteit voegt kosten toe, ‘zei hij.
In het geval van het appartementengebouw van Rising Tide in Hazelwood, haalde de kleine non -profitorganisatie $ 2,7 miljoen op om het gebouw volledig te rehabiliteren en negen appartementen te renoveren.
De organisatie was in staat om de financiering voor upgrades uit een aantal verschillende bronnen samen te voegen – maar elke nieuwe bron van fondsen toegevoegde vereisten en kosten, zoals milieu -eisen, heersende loonvereisten, ontwerpstandaarden voor de architecten en aannemersvereisten, waarbij de aannemer wordt geduwd, Totale kosten omhoog.
“Betaalbare huisvesting is iets dat zeer sterk gereguleerd is – en het is niet gereguleerd met één set regels,” zei Pelling.
Het gebouw was aanvankelijk in slechte staat – zonder basis zoals isolatie, en met ernstige problemen die het verwarmingssysteem moesten vervangen, zei Pelling.
Wanneer het werk is voltooid, zal het mensen huisvesten die dakloosheid, huiselijk geweld of andere crises in hun leven hebben ervaren, zei Pelling.
‘Het biedt dus het soort huisvesting voor mensen die het echt nodig hebben, ‘zei Pelling.
De bouw is begonnen en zal naar verwachting in de herfst worden voltooid.
