Weinig onderwerpen in de politiek van Pittsburgh worden net zo fel betoogd als bestemmingsbeleid. En als u dacht dat een 11-uur durende planningcommissie-vergadering een einde zou maken aan het debat over de betaalbaarheid van huisvesting … denk nog eens goed na.
Tegenwoordig lijken stadsambtenaren in feite klaar om ruzie te maken over een bestemmingsverandering die iedereen steunt.
Eerder deze week introduceerde gemeenteraadslid Bobby Wilson een wetsvoorstel dat de minimale perceel-eisen van de stad zou veranderen-een wijziging waarmee ontwikkelaars wooneenheden op kleinere pakketten kunnen plaatsen dan de bestemmingswetgeving momenteel toestaat. De rekening zou ook limieten verwijderen voor hoeveel wooneenheden op een perceel van een bepaalde grootte kunnen worden geplaatst.
“Het hebben van de mogelijkheid om 50 eenheden te bouwen in plaats van 30 is echt essentieel om huisvesting betaalbaarder te maken,” vertelde Wilson aan Wesa. “Hiermee kunt u het land efficiënter gebruiken, vooral in onze historische buurten, waar een stuk land kan worden ontwikkeld, en op dit moment is het beperkt tot de hoeveelheid eenheden die erop kunnen gaan.”
Er is een brede overeenstemming dat de voorgestelde wijzigingen meer gebouw kunnen aanmoedigen, vooral in buurten waar veel smal zijn, zoals Bloomfield. Voorstanders zeggen dat de verandering de woningdichtheid zou vergroten, en zoals Wilson opmerkt, kan het ontwikkelaars helpen meer waar voor hun geld te krijgen.
Gemeenteraadsleden houden van het idee. Dat geldt ook voor ontwikkelaars en voorstanders van woningen. Burgemeester Ed Gainey doet dat ook, vermoedelijk, omdat de maatregel is ontleend aan een bundel rekeningen die hij vorig jaar voorstelde.
Maar dat is ironisch genoeg waar het probleem ligt.
Het initiatief van Gainey was gebaseerd op een beoordeling van de stadsbehoeften uit 2022 die aantoonde dat de stad een groei had gezien in bevolking met een hoger inkomen, terwijl de huishoudens met gematigde middelen verloor, met name bij huurders met een lager inkomen. En administratieve functionarissen maakten duidelijk dat ze meer ontwikkeling wilden aanmoedigen en tegelijkertijd regels wilden vaststellen om ervoor te zorgen dat mensen met een lager inkomen niet achterbleven.
Sommige voorstanders van de winkel maken zich zorgen dat het snel volgen van de lot-size rekening doet wat de administratie vreesde-ontwikkelaars geven wat ze vooraf willen, maar het opofferen van hefboomwerking om andere hervormingen door te geven die de gemeenschap nodig heeft.
De lot-size wetgeving “is een soort van Golden Nugget voor de ontwikkelaars. Dit is de stimulans, ‘zei raadslid Barbara Warwick nadat Wilson het wetsvoorstel had geïntroduceerd. “Om deze Golden Nugget eruit te halen en afzonderlijk door te geven, is het overhandigen van de stimulans aan ontwikkelaars zonder het betaalbaarheidsvoordeel te krijgen dat we hier in Pittsburgh nodig hebben.”
Warwick hielp bij het opstellen van het overkoepelende wetgevende pakket, en de belangrijkste maatregel die zij en anderen zoeken, omvat stadsbrede inclusieve zonering (IZ)-een hot-button-kwestie die de bovengenoemde 11-uurs planningsbijeenkomst voortbracht.
IZ houdt in dat ontwikkelaars een bepaald deel van de levende eenheden in nieuwe gebouwen opzij zetten om betaalbaar te zijn, waardoor de huisvestingskosten worden opgelegd die betaalbaar zijn voor mensen met een lager inkomen. Het beleid is al van kracht in een paar stadsbuurten, maar supporters zeggen dat het uitbreiden van de stad ervoor zal zorgen dat minder rijke inwoners in buurten kunnen worden ingebouwd, waardoor buurtscheiding wordt vermeden.
Veel vastgoedontwikkelaars en sommige pro-huisvesters beweren echter dat inclusieve zonering nieuwe woningen duurder maakt omdat ontwikkelaars verliezen op de betaalbare eenheden kunnen absorberen door de tarieven op de anderen te verhogen.
De Raad zou altijd de rekeningen in het woonpakket van Garey afzonderlijk moeten overwegen: wetgevende regels beperken hoeveel onderwerpen in één factuur kunnen worden behandeld. Maar Warwick zegt dat kersen die de lot-size wetsvoorstel oppikken, het moeilijker maakt om het huisvestingsbeleid in een bredere context te overwegen en een uitgebreide agenda vooruit te helpen.
En in feite bedankten sommige erkende tegenstanders van inclusieve bestemmingsplannen Wilson voor zijn verhuizing woensdag.
“Inclusieve bestemmingsplannen die in mijn district worden gedwongen is een niet-starter, zal ik je vertellen,” zei raadslid Anthony Coghill, een oude vijand van verplichte IZ. Het hervormen van de lot-size-vereiste ‘is daarentegen’ een gezond verstand dat ik in mijn district verwelkom, en ja, ik denk dat we op de goede weg zijn. Ik denk dat het een goed idee is om dit in de knot te maken en inclusieve bestemmingsplannen te blijven inzetten zoals het is. “
Dat frustreert Warwick, die Wesa vertelde dat het voorstel van lot-size hervorming “een goede noodzaak was van onze kant om IZ haalbaar te maken voor ontwikkelaars.”
“Het is onbewust uit het betaalbare pakket, zodat die ontwikkelaars de stimulans kunnen krijgen voordat we stemmen over de betaalbaarheidseisen waar mensen om hebben gevraagd, onbewust.”
Plaatsvervangend burgemeester Jake Pawlak sloeg een vergelijkbare toon en vertelde Wesa dat het ‘kritisch’ is om de hervorming van de lot-size door te nemen ‘in combinatie met de betaalbaarheidsmaatregelen. Daarom hebben we een geïntegreerd pakket hervormingen in onze bestemmingscode geïntroduceerd die zowel belemmeringen voor de woningbouw hebben weggenomen als tegelijkertijd betaalbaarheidseisen hebben vastgesteld.
“Dat is hoe we hopen dat de wetgeving uiteindelijk wordt overwogen en aangenomen door de Raad,” zei hij
Dat soort wetgevende paardenhandel, waarin populaire ideeën zijn gekoppeld aan moeilijkere keuzes, is gebruikelijk. En Gainy, die bijna een decennium in het staatshuis diende voordat hij burgemeester werd, heeft de koppeling hier voorgesteld.
Zoals hij het vroeg tijdens een politiek forum begin vorige maand: “Als ik het doe … veel hervorming van de grootte om deze ontwikkelaars meer kans te geven om eenheden te bouwen-als ik iets voor je doe, kun je niet iets voor me doen?”
Van zijn kant zei Wilson dat hij op zijn hoede is om de rente van de gemeenschap tegen dat van ontwikkelaars te plaatsen, omdat nieuwe ontwikkeling meer belastinginkomsten zal opleveren voor stadskaskas.
“Er is nu een grote toon dat ik woorden van onze leiders in de stad Pittsburgh hoor die mensen bel die ontwikkeling hebben gedaan … ‘hebzuchtige, onroerend goed tycoons,'” zei Wilson bij de raad. “We delen onszelf gewoon.”
In de komende weken zal een openbare hoorzitting worden gehouden over het onderwerp. Warwick zei dat ze hoopt bezorgde Pittsburghers daar te zien.
“Het publiek krijgt hun kans op de openbare hoorzitting om hun stem hierover te laten horen,” zei ze. “En ik hoop dat ze dat doen.”
Maar als het zoiets is als de laatste openbare hoorzitting, wilt u misschien meer dan een paar uur op uw schema blokkeren.
