In zijn jaarlijkse begrotingsadres drong de Democratische regering Josh Shapiro er bij de verdeelde wetgevende macht van Pennsylvania op aan een maatregel door te geven die uitzettingsverslagen voor potentieel honderdduizenden mensen zou bezegelen.
Alleen al in 2024 werden meer dan 115.000 huurders in Pennsylvania geconfronteerd met uitzetting. En hoewel de meeste dossiers eindigen met uitspraken ten gunste van verhuurders, vertelden de voorstanders van woningtijden aan Spotlight PA dat ongeveer een kwart dat niet doet, en sommige worden zelfs nooit beoordeeld.
Ongeacht de uitkomst, dat de oorspronkelijke uitzettingaanvraaging in de openbare registers van een huurder voor onbepaalde tijd in de openbaar blijft en kan een negatieve invloed hebben op hun vermogen om een plek te vinden om te wonen. Vaak gebruiken verhuurders screeningprogramma’s van derden die automatisch staatsrecords schrapen voor uitzettingen uit het verleden.
Shapiro onderschreef de afdichtingsrecords “Als je niet echt werd uitgezet.”
“Zodra een uitzetting is ingediend, wordt het een permanent cijfer op iemands achtergrond, zelfs als die zaak uiteindelijk wordt geregeerd in het voordeel van de huurder,” zei Shapiro dinsdag in zijn begrotingsadres. “Dat slaat nergens op.”
Verhuurders hebben een ruime discretie om mensen uit te zetten zolang ze beweren dat een huurder elke term van zijn huurovereenkomst heeft overtreden. Die voorwaarden kunnen voortdurende late huurbetalingen, herhaalde lawaaiklachten of een huurder omvatten die geen nutsbedrijven in zijn eigen naam schakelt. Sommige verhuurders geven huurders meldingen om te vertrekken, terwijl anderen rechtstreeks naar lokale rechtbanken gaan om uitzettingen in te dienen. Zodra een kennisgeving is ingediend, moeten huurders in het grootste deel van de staat deze in de rechtbank aanpakken.
Alleen Philadelphia vereist verhuurders en huurders om deel te nemen aan een uitzetting om afleidingsprogramma voordat een aanvraag wordt ingediend.
De toonhoogte van Shapiro was licht op details. Zijn formele plan zei alleen dat het Gemenebest al had gekozen om bepaalde strafregisters te verzegelen door zijn schone leisteenwet, en dat “dezelfde automatische verzegeling kan en moet worden gedaan voor uitzettingsverslagen van personen die geen overtuiging hebben gehad om beter toe te staan Toegang tot veilige en betaalbare woningen of betere kansen op werk. ”
In de afgelopen jaren hebben wetgevers in beide kamers rekeningen geïntroduceerd die frameworks aanbieden voor uitzetting. Dat omvat een maatregel van staatsvertegenwoordiger Izzy Smith-Wade-El (D., Lancaster), die vorig jaar de commissie heeft aangenomen voordat hij vastloopt.
Dat wetsvoorstel zou de openbare toegang automatisch hebben beperkt, ook via een database van de rechtbank, tot uitzetting van andere dossiers dan die van een rechter die in het voordeel van een verhuurder oordeelde. Die records zouden na zeven jaar worden verzegeld.
Partijen die betrokken zijn bij een ontruimingszaak zouden nog steeds de indiening kunnen zien, net als onderwijsinstellingen of non -profitorganisaties die onderzoek doen. Andere mensen die toegang zoeken, zouden een gerechtelijk bevel nodig hebben.
“Als het gaat om faillissementen, verhinderingen, blijven deze (dingen) slechts ongeveer zeven jaar in het kredietrapport. Het is dus tijd om het speelveld te nivelleren, ‘vertelde Smith-Wade-El aan Spotlight PA.
Smith-Wade-El is momenteel op zoek naar ondersteuning van de wetgever voor een versie van de rekening die hij van plan is deze sessie te introduceren.
Een woordvoerder van de meerderheidsleider Matt Bradford (D., Montgomery) zei dat de caucus ‘dankbaar’ was dat Shapiro prioriteit gaf .
Republikeinse leiderschap van de senaat reageerde niet op een verzoek om commentaar.
Hoewel het idee traditioneel wordt verdedigd door Democraten, zijn er tekenen van tweeledige steun. State Sen. Camera Bartolotta (R., Washington), een lid van het GOP-leiderschapsteam, mede gesponsorde begeleidende wetgeving in de bovenste kamer vorige sessie en tekende dit jaar opnieuw.
Afgelopen maart vertelde Bartolotta Publicsource dat het verkrijgen van een uitzettingsmelding “u in de toekomst niet zou moeten uitsluiten om ooit een huurovereenkomst te krijgen.”
Meer dan een dozijn andere staten hebben wetten die uitzettingsverslagen bezegelen.
Aaron Zappia, directeur van de overheidszaken voor de woningalliantie van Pennsylvania, een organisatie die pleit voor betaalbare woningen, vertelde Spotlight PA dat verhuurders kandidaten automatisch kunnen afwijzen voor het hebben van uitzettingsverslagen.
“Het is een soort de facto bestraffende consequentie voor een civiele actie,” zei Zappia.
Zappia zei dat het afdichten van uitzettingaanvragen van openbare toegang honderdduizenden huurders van Pennsylvania in het komende decennium zou oplossen.
Paul Cohen, een onroerendgoedadvocaat en juridisch adviseur van de Pennsylvania Apartment Association, die voorstander is van namens verhuurders, zei dat hij niet fundamenteel is gekant tegen uitzetting maar de maatregel wil zien in combinatie met beleid dat verhandelingen ten goede komt, zoals voorkeur voor huurcontrole.
“Er moet iets zijn voor verhuurders ergens langs de lijn,” zei Cohen. “De voorschriften doden de industrie.”
Shapiro heeft zijn steun voor uitzetting opgesteld als onderdeel van een grotere benadering van het woningbeleid. Vorig jaar ondertekende hij een uitvoerend bevel waarin staatsfunctionarissen een uitgebreid plan ontwikkelen dat “een strategie zou voorstellen om de last van hoge huisvestingskosten in Pennsylvania te verlichten door het aanbod en behoud van huisvesting te vergroten.”
Dat plan is in september te wijten. In zijn budgetvoorstel zei Shapiro dat zijn doel was om zich op te bereiden door nieuwe fondsen te werpen voor huisvesting.
Naast het aankondigen van ondersteuning voor het afdichten van uitzetting, stelde hij voor om $ 10 miljoen uit te geven om eerste huizenkopers met slotkosten te helpen; een geleidelijke toename van de financiering voor een betaalbaar huisvestingsprogramma; $ 1 miljoen om gemeenten te helpen met woningplanning; en $ 50 miljoen om Pennsylvanians te helpen verouderende huizen te repareren (een soortgelijk voorstel voor het bestaande gehele home reparatiesprogramma, dat niet werd gefinancierd in het budget van vorig jaar).
Zappia is hoopvol dat de oproep van Shapiro om uitzetting te dichten na jaren van inactiviteit ondersteuning zou kunnen krijgen. Maar zoals hij erkende, worden veel van de prioriteiten van de gouverneur in juni geart en verhandeld tijdens begrotingsonderhandelingen.
“Er zijn veel vragen die van de gouverneur komen … je weet het nooit echt,” zei Zappia. “Het wordt meer in het openbare gesprek geïnjecteerd, en ik denk dat dat alleen maar een positieve zaak is.”
