In het rode bakstenen gebouw dat ooit de Larimer School was in de wijk Larimer in Pittsburgh, zijn geen kinderen of klassen meer. Wat ooit klaslokalen waren, zijn nu 35 appartementen, voor mensen met verschillende inkomens.
Maar het gebouw uit 1896, met zijn hoge plafonds, terrazzovloeren en brede gangen, heeft nog steeds het schoolgevoel als je er langs of in de gangen loopt.
“Doet me denken aan vroeger”, grapte JW Kim, directeur planning en ontwikkeling van de Housing Authority of the City of Pittsburgh (HACP), terwijl hij onlangs op een ochtend door de gangen liep.
Het oude gebouw werd in 1980 gesloten en stond jarenlang leeg en werd verlaten voordat het opnieuw tot leven werd gewekt als huisvesting als onderdeel van een enorme herontwikkelingsinspanning van meerdere miljoenen dollars in Larimer en East Liberty. Leden van de gemeenschap drongen erop aan ervoor te zorgen dat de lang leegstaande school werd opgenomen als onderdeel van de herontwikkeling. In 2022 is het gebouw heropend.
Meer dan een dozijn voormalige openbare scholen in Pittsburgh, zoals de Larimer School, zijn nu appartementsgebouwen, zowel betaalbaar als marktconform, volgens een Soest Nu-analyse van eerder gesloten Pittsburgh-scholen. Door deze verbouwingen zijn ruim 850 nieuwe appartementen gecreëerd, verspreid over de hele stad.
Nu het district momenteel een nieuwe ronde van schoolsluitingen doormaakt – inclusief aanbevelingen om tien gebouwen definitief te sluiten na het schooljaar 2025-2026 – staat het lot van de scholen in Pittsburgh voor veel inwoners voorop, en sommige leden van de gemeenschap roepen het district op om adem te halen. op deze manier nieuw leven in de gebouwen.
Huisvesting kan volgens deskundigen een natuurlijk tweede leven zijn voor een gesloten school, hoewel dergelijke verbouwingen kostbaar en soms uitdagend kunnen zijn, vooral als de school lange tijd gesloten is geweest en niet goed wordt onderhouden.
Oudere scholen zijn doorgaans robuust gebouwd, met bestaande trappenhuizen en brede gangen, maar ook met klaslokalen die vaak de perfecte maat hebben voor een appartement met één of twee slaapkamers, zegt Rob Sleighter, hoofdeigenaar van het in Uniontown gevestigde Sleighter Design, een ingenieursbureau. , architecten- en landmeetbureau. Zijn bedrijf is het leidende ontwerpbureau dat werkt aan de verbouwing van de voormalige St. Coleman’s School in Turtle Creek tot appartementen voor de Allegheny County Housing Authority.
‘Ze zijn goed gebouwd,’ zei Sleighter. “Je hoeft je dus niet per se zorgen te maken over de structurele aspecten.”
Dat wil niet zeggen dat dergelijke verbouwingen zonder problemen zijn, zei hij, omdat het veranderen van het gebruik van een gebouw duur kan zijn.
“Als je het gebruik van een gebouw verandert, ga je alle elektriciteit opnieuw doen, je gaat het loodgieterswerk opnieuw doen, en je gaat de verwarming en airconditioning opnieuw doen”, zei hij.
Elke ombouw naar woningen zal ook moeilijker zijn als de gebouwen niet goed worden onderhouden nadat ze zijn gesloten, zeggen andere experts. Het district moet ervoor zorgen dat de daken niet lekken en dat de verwarmingssystemen nog steeds functioneren.
“Het belangrijkste is een vroege planning, pre-planning en doordachte planning, hoe dit gebouw kan worden behouden voor toekomstig gebruik”, zegt Kim van HACP, die het Larimer-project leidde.
Gesprekken tussen gemeenschapsgroepen, voorstanders van betaalbare huisvesting en het schooldistrict over de volgende ronde van sluitingen hebben nog niet plaatsgevonden, zegt Rick Swartz, uitvoerend directeur van de Bloomfield-Garfield Corporation.
“Ik zou zeggen dat, gezien de druk die (het schoolbestuur) momenteel ervaart bij het samenstellen van een evenwichtige begroting, ik kan begrijpen waarom ze dit gesprek voor een korte periode zouden uitstellen”, zei Swartz. “Maar ik denk dat ze begin volgend jaar serieus moeten gaan nadenken over: wat is onze strategie als het gaat om het weggooien van deze gebouwen of misschien samenwerken met gemeenschapsorganisaties bij het herbestemmen ervan.”
Omdat betaalbare woningen moeilijk te bouwen zijn vanwege financieringsproblemen, zouden ambtenaren van het schooldistrict ook moeten overwegen de gebouwen tegen een lage prijs te verkopen, zegt Tamara Dudukovich, manager van speciale vastgoedprojecten voor de Allegheny County Housing Authority.
“Als PPS een goede partner wil zijn en de ombouw van scholen naar betaalbare woningen wil ondersteunen, moeten ze openstaan voor een minder rendement dan ze anders zouden willen”, zei ze.
“Het is voor betaalbare woningbouwontwikkelaars een hele uitdaging om substantiële aankoopkosten te betalen, aangezien de meeste financieringsbronnen die zij aanboren gericht zijn op of beperkt zijn tot renovatie en bouw,” vervolgde Dudukovich. “Het inbrengen van onroerend goed of het verkopen onder de geschatte waarde zijn manieren waarop PPS woningconversies kan bevorderen die huishoudens met lagere inkomens bedienen.”
Swartz van de Bloomfield-Garfield Corporation was het daarmee eens. Als de prioriteit van het district is om “de verkoop van deze bezittingen zo veel mogelijk te kapitaliseren, dan heeft het geen zin om zelfs maar een gesprek over betaalbare woningen te beginnen”, zei hij.
Als het district gesloten gebouwen verkoopt, moet het voor elk pand drie commerciële taxaties krijgen en mag het niet voor minder dan de hoogste taxatie verkopen, aldus Pat Morosetti van Fourth River Development. De beursvennootschap heeft de districtsmarkt geholpen en tot nu toe 18 van zijn voormalige scholen en terreinen verkocht.
Fourth River verzamelt informatie over alle geïnteresseerde kopers en feedback uit de gemeenschap voor het district. Morosetti zei dat de verkoop ook eventuele bestaande schulden op het gebouw moet dekken, wat het aantal geïnteresseerde kopers zou kunnen beperken.
“We zijn erin geslaagd deze allemaal te verkopen, dus uiteindelijk is het gelukt”, zei hij. “Maar als je echt hoge schulden op een onroerend goed hebt en de waarde veel lager is, kan dat een uitdaging zijn.”
De verkopen worden vervolgens ter stemming voorgelegd aan het schoolbestuur.
“Het is duidelijk dat we ons heel erg zorgen maken en ons ervan bewust zijn dat we een plan moeten hebben voor gebouwen als en wanneer ze sluiten”, vertelde bestuursvoorzitter Gene Walker aan Soest Nu, hoewel hij zei dat het voor de meeste discussies te vroeg was. Het bestuur moet nog stemmen over welke gebouwen uiteindelijk zullen sluiten.
Een oud bestuurslid zei dat het bestuur altijd hoopt dat de gebouwen een gemeenschapsgerichte bestemming zullen krijgen, maar dat ze daar na een verkoop geen controle over hebben.
“We hebben geen controle over wat er met gebouwen gebeurt als ze eenmaal zijn verkocht”, zegt bestuurslid Sylvia Wilson. Ze weigerde details te bespreken, maar zei dat de wijk al eerder in brand is gestoken, terwijl een beloofde bestemming voor een gebouw na een verkoop is veranderd.
In 2014 verkocht het schoolbestuur de voormalige Rogers School in Garfield aan een ontwikkelaar die van plan was het gebouw om te bouwen tot marktconforme appartementen. Vijf jaar later werd de school echter heropend als onderdeel van de Environmental Charter School.
Verschillende andere gesloten PPS-gebouwen zijn ook charter-scholen geworden – een uitkomst die Walker zei dat het district niet wil optreden bij deze volgende ronde van schoolsluitingen.
“We zijn uiteraard niet geïnteresseerd in extra charterscholen die ruimte innemen. En dus moeten we ons bewust zijn van hoe we dat proces doorlopen”, zei Walker.
PPS houdt momenteel vier eerder gesloten gebouwen vast: Fort Pitt Elementary in Garfield, Northview PreK-8 in Northview Heights, Bon Air Elementary en Knoxville Middle School.
PPS-beheerders verwezen alle vragen over het mogelijke volgende gebruik van deze gebouwen, evenals eventuele stappen in de richting van planning voor toekomstige sluitingen, naar Morosetti en Fourth River. Hij zei dat zijn bedrijf eerder Fort Pitt op de markt bracht, dat in 2012 werd gesloten, hoewel het district het sindsdien uit dat proces heeft teruggetrokken.
Buurtgroepen willen Fort Pitt hergebruikt zien als een centrum voor kantoren, gedeelde ruimte en betaalbare woningen, zei Swartz, maar die inspanningen hebben geen vruchten afgeworpen.
“Het schooldistrict heeft niet met ons samengewerkt bij het vinden van een nieuwe bestemming voor dit gebouw”, zei hij.
Naast de dollars en centen zien veel buurtbewoners – die over het algemeen niet blij zijn met de sluiting van scholen – vaak het voordeel van het hergebruiken van de ruimte als huisvesting.
“Elke keer als je naar een lintje gaat doorknippen of naar de baanbrekende activiteit komt er wel iemand uit de buurt die zich meldt en die daar naar school heeft gezeten of hun kinderen daar naar school hebben gezeten en die het heel gaaf vinden dat ze daar nu mogen wonen.” zei Dudukovich.
Donna Jackson, hoofd van de Larimer Consensus Group, een buurtorganisatie die betrokken is bij het ombouwen van de school tot appartementen, hoort vaak van oud-studenten.
“Mensen komen naar me toe en zeggen: ‘Ik ging op die en die tijd naar die school'”, zei ze.
Ze is er trots op dat het gebouw eindelijk een tweede leven als woning heeft kunnen krijgen.
“Ik denk dat het een grote aanwinst is voor de gemeenschap”, zei ze, terwijl ze vlakbij sprak in de kantoren van de Larimer Consensus Group.
En het werk om een deel van het gebouw te hergebruiken is nog steeds aan de gang: er zijn plannen om de voormalige gymzaal en het auditorium van de school om te bouwen tot een gemeenschappelijke keuken en evenementenruimte. Jackson zei dat ze hoopvol is dat dit aspect in 2025 voltooid zal zijn; De Urban Redevelopment Authority van Pittsburgh stemde tijdens haar bijeenkomst in september voor het goedkeuren van fondsen voor het project.
Wat zou ze vertellen aan bewoners van andere wijken die binnenkort wellicht een leegstaand schoolgebouw in de buurt hebben?
“Ik zou zeggen: neem de tijd, ga aan tafel zitten”, zei Jackson. “Het gebeurt misschien niet van de ene op de andere dag, maar ga zitten en praat over waar u een win-winsituatie kunt behalen … en vind de financiering om dit te kunnen doen.”
Hoewel er tijdens het schooljaar 2025-2026 geen sluitingen zullen plaatsvinden, zijn de districtsleiders bezig met het opstellen van een haalbaarheidsstudie en het voorstellen van een tijdlijn voor de volgende ronde van mogelijke schoolfusies. Beide zullen begin volgend jaar aan de schoolbestuursleden worden voorgelegd voordat er over eventuele wijzigingen wordt gestemd.
