Terwijl de ambtstermijn van burgemeester Ed Gainey van Pittsburgh zijn laatste drie maanden ingaat, woedt er woensdag in de gemeenteraad een strijd over een van de kenmerkende initiatieven van zijn regering op het gebied van betaalbare woningen. En de strijd om inclusieve bestemmingsplannen – een vereiste dat bij de ontwikkelingen een deel van de woningen gereserveerd moet worden voor mensen met lagere inkomens – zal de komende weken waarschijnlijk voortduren.
De bestemmingsregels zijn geweest in de raad opgekropt in de maanden sinds Gainey zijn herverkiezingsbod verloor van Corey O’Connor in de Democratische voorverkiezingen. Inclusieve zonering, waar ontwikkelaars tegen zijn die zeggen dat het hun kosten zal verhogen, was een belangrijk beleidsverschil tussen de twee kandidaten, en het is ook niet goed ontvangen in de raad.
Maar tijdens de vergadering van de vaste commissie van woensdag introduceerde gemeenteraadslid Erika Strassburger een hele reeks wijzigingen in het voorstel. Deze stap verraste waarnemers en de regering-Gainey zelf, deels omdat het die dag niet op de agenda van de raad stond.
“Er zijn projecten die momenteel op het spel staan”, zei Strassburger over de abrupte stap. “De urgentie is om dit voor elkaar te krijgen, en om verder te gaan met alle andere kwesties waar we verder mee willen.”
Vice-burgemeester Jake Pawlak zei dat het kantoor van de burgemeester “overrompeld” was door de voorstellen van Strassburger. ‘We kregen er geen melding van dat… ze van plan was een andere kant op te gaan,’ zei hij.
De amendementen van Strassburger zouden inclusieve bestemmingsplannen, die Gainey oorspronkelijk had voorgesteld als een verplichte regel voor grootschalige ontwikkelingen, omzetten in een vrijwillig programma voor het grootste deel van de stad. Het biedt financiële prikkels aan ontwikkelaars die zich op verschillende niveaus aanmelden. En het verkortte het tijdsbestek waarvoor eenheden korting op de huurprijzen moesten bieden om in aanmerking te komen: Strassburger verkortte het tijdsbestek van 35 naar 20 jaar (wat op zichzelf een concessie was die werd aangeboden door de regering-Gainey, wier oorspronkelijke voorstel was om de korting permanent te eisen).
IZ wordt al gebruikt in een handvol veelgevraagde stadswijken, maar Strassburger legde uit: “Het is dan de bedoeling om dezelfde normen van dat verplichte programma over te nemen en deze vrijwillig te maken voor alle overige buurten in de stad, en om ons in staat te stellen daadwerkelijk een slim, goed doordacht, datagedreven beleid te ontwikkelen dat voor de hele stad werkt.”
“We hebben een programma nodig dat echt gaat werken en ons vermogen om woningen in de stad te bouwen niet actief schaadt,” voegde ze eraan toe. En terwijl zij en het kantoor van de burgemeester compromisbenaderingen bespraken, “zag ik dat gewoon niet terug in de amendementen die werkelijk werden besproken.”
Maar Pawlak zei dat de stad verblind was door de stap van Strassburger, waarover sinds het begin van de zomer discussies waren. Ambtenaren van de regering van Gainey zeiden dat ze pas op de hoogte waren van de amendementen toen Strassburger ze tijdens de bijeenkomst verspreidde, en ze pas formeel ontvingen nadat de bijeenkomst was afgelopen.
“De beweging naar een puur vrijwillig programma is een van de veranderingen die in werkelijkheid nooit deel uitmaakte van wat wij de afgelopen maanden als onderhandelingen in goed vertrouwen beschouwden, en is naar onze mening een dealbreaker, tenminste zoals die momenteel is gestructureerd”, zei Pawlak.
Procesproblemen
Pawlak was niet de enige die verrast was. De medewerkers van Strassburger stuurden dinsdagavond een samenvatting van de amendementen naar de andere raadsleden. De volledige tekst van de voorgestelde wijzigingen werd minder dan een uur voordat de vergadering op woensdag zou beginnen, verspreid.
Strassburger vroeg de raad om te stemmen om het wetsvoorstel en de nieuwe amendementen aan het begin van de vergadering van woensdag aan de agenda toe te voegen. Die stemming mislukte aanvankelijk met een gelijkspel van 4 tegen 4, waarbij één lid – Anthony Coghill, een oude tegenstander van het inclusieve bestemmingsplan – nog niet in de zaal was. Toen Coghill ongeveer 15 minuten nadat de raad was aangenomen arriveerde, probeerde hij met terugwerkende kracht vóór de bespreking van het wetsvoorstel te stemmen.
De raad vroeg de mening van de juridische afdeling van de stad over de vraag of het mogelijk zou zijn om het punt van orde te heroverwegen: assistent-stadsadvocaat Amelia Trello zei dat stadsadvocaten hen niet konden aanbevelen het wetsvoorstel te bespreken, en raadsvoorzitter Dan Lavelle zei dat dit, zelfs met een stemming door de raad, in strijd zou zijn met staatswetten die openheid en transparantie in de regering vereisen.
In een interview was Melissa Bevan Melewsky, de mediarechtadvocaat van de vereniging Pennsylvania NewsMedia, het daarmee eens.
“De enige manier waarop ze dat konden doen is als het een noodsituatie was, waarbij er een duidelijk en aanwezig gevaar voor het leven of eigendommen was, of als het een de minimis-verandering was die geen impact zou hebben op iets substantieels”, zei ze. “Elke wetswijziging zou nooit de minimis zijn, omdat deze een impact zou hebben op iedereen.”
Melewsky merkte op dat deze vangrails werden versterkt door een beslissing van het Gemenebesthof uit 2023, hoewel de zaak momenteel aanhangig is bij het Hooggerechtshof van de staat.
Wethouder Barb Warwick, een voorstander van verplichte IZ, uitte zijn frustratie over het feit dat de volledige tekst van het wetsvoorstel zo vlak voor het begin van de bijeenkomst naar de Raad was gestuurd. Ze vroeg om het wetsvoorstel niet overhaast door te voeren, zodat het publiek de amendementen kon lezen.
“We weten dat zodra het op de agenda komt, er over gestemd kan worden. We weten waar de stemmen zijn”, zei ze. “Ik denk dat het redelijk is om onze communityleden alleen het fundamentele respect te geven door hen de tijd te geven om te beoordelen en te begrijpen wat deze nieuwe inhoud is… We zijn het verschuldigd aan iedereen die zo hard heeft gewerkt – aan beide kanten, toch? Iedereen.”
Strassburger zei dat ze het wetsvoorstel volgende week op de agenda zou zetten voor bespreking. Het debat over dit onderwerp heeft meer dan een jaar geduurd en heeft geleid tot honderden bewoners met verschillende perspectieven op IZ om met stadsambtenaren te praten. Straatburger heeft eerder aangegeven de wens om een compromis te sluiten over IZ, en zei vorige maand dat ze het wetsvoorstel graag zou willen wijzigen.
En ze zei dat een deel van haar urgentie voortkwam uit het feit dat de bestemmingsregels juridisch gezien van toepassing zijn sinds de Planningcommissie van de stad ze eerder dit jaar heeft goedgekeurd – ook al heeft de gemeenteraad ze niet formeel aangenomen. Dat liet de huidige ontwikkelingsvoorstellen in het ongewisse, zei ze.
“We kunnen al het geduld van de wereld hebben, beide partijen hebben al het geduld van de wereld en kunnen veel tijd besteden aan onze uren en uren van vergaderingen, en we kunnen dat compromis niet vinden”, zei ze. “Ik hoopte echt dat we iets konden vinden waar iedereen samen aan kon werken.”
Strassburger gaf aan dat ze ook open zou staan voor verdere discussie voorafgaand aan een voorlopige stemming door de raad. Maar het is niet duidelijk wat er zal gebeuren als de gemeenteraad haar taalgebruik goedkeurt. Inclusieve zonering vormt de kern van Gainey’s huisvestingsagenda, en aanhangers zien het als een manier om ervoor te zorgen dat buurten niet per klasse worden gescheiden. Pawlak zei dat Gainey “open stond voor voortdurende onderhandelingen en dialoog in de trant van wat we eerder hadden voorgesteld”, maar zei dat de burgemeester een veto zou uitspreken tegen Strassburgers huidige versie van het wetsvoorstel.
Er zijn zes van de negen raadsstemmen nodig om een veto terzijde te schuiven, en “ik geloof niet dat er op dit moment een supermeerderheid is om een veto ongedaan te maken”, zei Pawlak. “Als dat de koers is die we gaan varen, dan is dat de koers die we gaan varen, maar we hopen dat we kunnen blijven praten.”
