Woensdag leek een tijdlang overleg over een controversieel beleid voor betaalbare woningen op het punt te worden afgerond in de gemeenteraad van Pittsburgh. Maar na bijna twee uur debat en getuigenissen van tientallen publieke commentatoren lijkt het erop dat de strijd waarschijnlijk nog een ronde zal duren.
Wethouders stemden woensdag nipt met 5 tegen 4 voor het herschrijven van het door burgemeester Ed Gainey voorgestelde ‘inclusieve bestemmingsplan’-beleid, dat, zoals oorspronkelijk voorgesteld afgelopen najaar, een verplichte vereiste oplegt om betaalbare eenheden op te nemen in de nieuwbouw van woningen. In de nieuwe versie, die raadslid Erika Strassburger een week eerder probeerde voor te stellen, zou het programma vrijwillige belastingvoordelen bieden voor ontwikkelaars die ervoor kiezen betaalbare eenheden te bouwen.
En hoewel Strassburger had gehoopt de herschreven maatregel volgende week ter definitieve stemming te kunnen voorleggen, besloot de gemeenteraad deze ter beoordeling naar de planningscommissie van de stad te sturen. Dat zal waarschijnlijk maanden van extra discussie betekenen.
“Ik weet dat er niet alleen vandaag, maar ook in de komende dagen, weken en maanden veel discussie zal zijn”, aldus raadslid Khari Mosley. “Ik denk dat we de basis hebben gelegd voor een langere discussie.”
Strassburgers poging om de discussie over het nieuwe wetsontwerp een vliegende start te geven, kreeg kritiek, maar ze beweerde bereid te zijn verdere discussie aan te gaan terwijl het wetsvoorstel door de Planningcommissie zou gaan.
“Dit biedt zeker extra mogelijkheden voor gesprekken, waar ik natuurlijk altijd voor open sta, ook al hebben we er tot nu toe veel van gehad”, zei ze.
De planning moet het wetsvoorstel binnen 90 dagen in overweging nemen, en de raad heeft doorgaans 120 dagen de tijd om een openbare hoorzitting te houden nadat de commissie zich heeft uitgesproken. Dat tijdschema zou betekenen dat IZ langer standhoudt dan de burgemeester die het heeft voorgesteld, en pas zal worden opgelost nadat een nieuwe burgemeester, ofwel Democraat Corey O’Connor, ofwel de Republikein Tony Moreno, aantreedt.
De stadsplanningscommissie keurde eerder de verplichte aanpak van betaalbare woningen goed. Maar elke keer dat de gemeenteraad vervolgens een bestemmingsvoorstel wijzigt dat de commissie heeft goedgekeurd, moeten de wijzigingen mogelijk opnieuw ter beoordeling worden voorgelegd, afhankelijk van hun reikwijdte.
Strassburger zei dat de raad voor die route heeft gekozen nadat hij vanochtend een advies van de juridische afdeling had ontvangen. Dat advies omschreef de veranderingen als een ‘grensgeval’, maar adviseerde toch om de planning een kans te geven om mee te wegen.
Mosley sprak bijvoorbeeld de hoop uit dat het proces “twee doelen zou kunnen bereiken die volgens mij zeer cruciaal zijn voor de toekomstige welvaart van de stad: de ene is het bevorderen van de bevolkings- en economische groei, maar ook het op zinvolle wijze aanpakken van de huisvestingscrisis in de stad.”
Conflicten en onenigheid over inclusieve bestemmingsplannen zijn sinds afgelopen herfst aan het sudderen. Voorstanders van uitbreiding van het beleid, dat in sommige stadswijken al bestaat, zien het als een manier om te voorkomen dat woningen per klasse worden gescheiden. Tegenstanders zeggen dat het de bouw van nieuwe huizen zou ontmoedigen door van ontwikkelaars te eisen dat ze verlies lijden op betaalbare woningen.
Gainey plaatste de verplichte IZ-aanpak centraal in zijn mislukte herverkiezingscampagne dit voorjaar. De kwestie speelde een prominente rol in de voorverkiezingen van de Democratische burgemeester, die Gainey verloor van County Controller Corey O’Connor. O’Connor heeft eerder gezegd dat hij niet denkt dat een stadsbreed beleid het juiste instrument is om betaalbare huisvesting te bevorderen.
Strassburger gaf eerder aan een compromis te willen sluiten over IZ, en zei vorige maand dat ze het wetsvoorstel graag zou willen wijzigen. Na maanden van discussies met de administratie stelde ze voor om het om te zetten in een vrijwillig programma in het grootste deel van de stad, waarbij financiële prikkels werden geboden aan ontwikkelaars die zich op verschillende niveaus aanmelden.
Gainey uitte woensdag na de bijeenkomst zijn teleurstelling over de veranderingen van Strassburger in een verklaring.
“In plaats van prioriteit te geven aan beleid dat werkende gezinnen helpt die moeite hebben om huisvesting te vinden die ze zich kunnen veroorloven, richt het Strassburger-amendement zich op diepgewortelde particuliere belangen en ontwikkelaars, waarmee jaren van mensgerichte vooruitgang worden teruggedraaid”, zei hij.
“Mijn regering heeft maandenlang in goed vertrouwen met raadslid Strassburger onderhandeld en aanzienlijke vooruitgang geboekt met betrekking tot een compromiswetsvoorstel dat velen konden steunen. Helaas heeft raadslid Strassburger er in plaats daarvan voor gekozen om ons compromis op het elfde uur te verdraaien op een manier die niet langer de behoeften van onze gemeenschappen dient, terwijl de schijn behouden blijft van een programma dat dat wel doet.”
De amendementen van woensdag omvatten andere wijzigingen, waardoor ontwikkelaars de mogelijkheid krijgen om bij te dragen aan een woningfonds in plaats van zelf de betaalbare eenheden te bouwen. De teruggeschroefde eisen zouden ook het tijdsbestek verkorten waarin eenheden kortingsprijzen zouden moeten bieden: het nieuwe voorstel zou betaalbare tarieven vereisen voor 20 jaar, in plaats van 35 jaar.
Het wetsvoorstel omvat nog twee andere afzonderlijke componenten van Gainey’s huisvestingsplan: een optie om ‘granny flats’ te bouwen naast bestaande eigendommen, en de afschaffing van de verplichting om voor elke nieuwe wooneenheid een parkeerplaats opzij te zetten. Beide veranderingen waren aanvankelijk bedoeld als manieren om het bouwen van nieuwe woningen gemakkelijker te maken.
Strassburger en vier andere raadsleden die eerder kritiek hadden geuit op verplichte inclusieve bestemmingsplannen – Anthony Coghill, Theresa Kail Smith, Bobby Wilson en Bob Charland – stemden woensdag voor de amendementen. Vier raadsleden die historisch gezien voorstander zijn van inclusieve bestemmingsplannen – Barb Warwick, Deb Gross, Khari Mosley en Dan Lavelle – stemden tegen.
Bij de bespreking van de maatregel werd een aantal inmiddels bekende gespreksonderwerpen herhaald. Tegenstanders van verplichte inclusieve bestemmingsplannen, zoals Coghill en Kail-Smith, voerden aan dat de stad al veel heeft uitgegeven aan betaalbare woningen en zich moet concentreren op groei. Voorstanders van de aanpak, zoals Warwick en Gross, voerden aan dat het zou voorkomen dat populaire buurten ‘speeltuinen voor de rijken’ zouden worden.
Vorige week zei loco-burgemeester Jake Pawlak dat Gainey zijn veto zou uitspreken over de amendementen die Strassburger oorspronkelijk had voorgesteld. De woensdag aangenomen versieraad bevat enkele kleine wijzigingen in het voorstel dat Pawlak heeft afgewezen. Maar het is onduidelijk of Gainey überhaupt de kans krijgt om er iets aan te doen voordat hij eind dit jaar zijn ambt verlaat.
