De Pittsburgh City Planning Commission op dinsdag keurde de ingrijpende reeks wijzigingen van burgemeester Ed Gainey goed in de bestemmingscode die is ontworpen om betaalbare woningen in Pittsburgh te bouwen.
De nieuwe bestemmingsregels gaan nu naar de gemeenteraad voor beslissende beoordeling en stemmen.
De meeste nieuwe regels werden toegejuicht door groepen variërend van ontwikkelaars tot voorstanders van betaalbare woningen. De verschuiving naar inclusieve inclusieve zonering-die nieuwe woningen vereist met ten minste 20 eenheden om een deel te hebben aangewezen voor mensen met lagere inkomens-kreeg een warm debat over een vergadering van 11 uur.
“Iedereen verdient het recht om betaalbare woningen te hebben, betaalbaar, fatsoenlijk, schone huisvesting,” zei Garey. “En het is aan ons om dat soort woningen te kunnen bieden voor iedereen die in deze stad woont. Ik heb hier mijn hele carrière aan gewerkt. We zijn hier nu.
Burgemeester Gainey stelde deze hervorming voor om de behoefte van de stad aan duizenden wooneenheden aan te pakken voor de laagste inkomenshuishoudens. Met een lage onroerendgoedinventaris en de vacature van het kantoor in de wake van de pandemie, oefenden vastgoedontwikkelaars en voorstanders van betaalbare woningen op de stad uit om het gemakkelijker te maken om meer huisvesting te creëren, zowel marktkosten als betaalbaar.
De meeste veranderingen geven ontwikkelaars meer flexibiliteit bij het bouwen van nieuwe woningen. De nieuwe wijzigingen stellen hen in staat om huisvesting op kleinere kavels te bouwen, af te wijzen van off-street parkeervereisten en mensen “oma flats” toe te voegen, zoals een appartement boven een garage op hun eigendom.
Inclusieve bestemmingsplannen bracht gepassioneerde supporters en tegenstanders. Verplichte inclusieve bestemmingsplannen is sinds 2019 van kracht in de hot onroerendgoedmarkt van Lawrenceville. Vandaag is het ook aanwezig in Bloomfield, Polish Hill en delen van Oakland.
Het leidde ertoe dat de gemeenteraadslid Bob Charland een tegenwedstrijd voorstelde voor inclusieve bestemmingsplannen, die ook op tafel lag tijdens de vergadering. Zijn rekening zou elke buurt zelf laten beslissen of hij de bestemmingsregels moet toepassen en zou duurdere huurprijzen omvatten. Het vereiste ook dat de stad of haar ontwikkelingsinstanties betalen voor extra kosten die inclusieve bestemmingsplannen kon oplopen. De planningscommissie stemde tegen het aanbevelen van zijn wetsvoorstel, onder verwijzing naar bezorgdheid over hoe gemeenschappen zouden optimen, hoe ontwikkelaars zouden worden gesubsidieerd en een gebrek aan gemeenschapsbetrokkenheid.
“Dit is geen oplossing,” zei Monica Ruiz, commissaris plannen. “Dit maakt het erger voor onze meest kwetsbare mensen. En voor het grootste deel hebben we nog steeds dezelfde vragen die we de vorige keer hadden. ‘
Developers van onroerend goed en enkele voorstanders van pro-huisvesting kwamen opdagen om te beweren dat het beleid het bouwen meer woningen duurder maakt. Velen kwamen opdagen om de rekening van Charland te ondersteunen of verzetten zich tegen het inclusieve bestemmingsvoorstel van Gainey. David Vatz en pro-huisvesting Pittsburgh zeiden dat meer huisvesting, periode, is wat betaalbare woningen drijft. Het plaatsen van dit nieuwe beleid zou ontwikkelaars ontmoedigen om woningen in de stad te bouwen, omdat ze verliezen zouden opbouwen van de lagere huurprijzen die in de betaalbare eenheden worden aangeboden. Ze zeiden dat dit zou resulteren in minder huisvestingseenheden in de stad, waardoor de huurprijzen in marktkostenappartementen de groei zouden stijgen en de groei verstikken.
‘We moeten pleiten voor meer openbare en sociale woningen, meer voor schuilplaatsen en brugwoningen, en meer voor SRO’s (bezettingseenheden met één kamer), zei Vatz. “IZ zal ons probleem niet oplossen en zal ons probleem waarschijnlijk nog erger maken. We moeten de voldoende tijd besteden om een beleid op te bouwen dat werkt. Het plan van de burgemeester verdubbelt een mislukt beleid. ‘
Aan de andere kant van het debat, betoogden betaalbare belangenorganisaties voor woningen – zoals Pittsburgh Housing Justice Table en organisaties voor gemeenschapsontwikkeling zoals Lawrenceville United – dat inclusieve zonering ervoor zorgt dat de stad niet meer gescheiden wordt.
“IZ is over het algemeen bedoeld om twee dingen te doen: betaalbare woningen produceren en, belangrijker nog, huisvestingsmogelijkheden creëren voor mensen van alle inkomens in buurten met gemengd inkomen, zei Dave Breingan, uitvoerend directeur van Lawrenceville United. “De beleidsdetails zijn veel belangrijk voor ons, daarom ondersteunen we de uitbreiding van de IZ op dit moment.”
De planningscommissie ging akkoord, maar drong aan op voortdurende gesprekken rond het inclusieve bestemmingsgedeelte van het wetsvoorstel wanneer het naar de raad gaat.
Planningcommissaris Phillip Wu zei dat inclusieve zonering “nog steeds grotendeels onbewezen” is, maar het prima was om de wetsvoorstel aan de gemeenteraad aan te bevelen om te debatteren. “Ik ben nu agnostisch op IZ,” zei Wu. ‘Maar ik ben bereid om het te proberen. Het kan uiteindelijk werken. “
Met de aanbeveling van de planningscommissie heeft het vijf van de goedkeuring van de negen raadsleden nodig om van kracht te worden. Het wetsvoorstel van Charland gaat ook naar de raad, maar heeft de stemmen nodig van een supermajoriteit – of zeven van de negen leden – om te passeren.
