Het vinden van manieren om het woningtekort in Pennsylvania aan te pakken is een prioriteit geworden in Harrisburg.
De afgelopen jaren heeft een groeiend aantal staatswetgevers wetsvoorstellen aangenomen die gericht zijn op het bouwen van meer woningen. Pennsylvania was daar niet één van.
Maar de staatswetgevers van beide partijen lijken het erover eens te zijn dat dit jaar verandering moet komen. Commissies in zowel het door de Democraten gecontroleerde Staatshuis als de door de Republikeinen gecontroleerde Senaat hebben meerdere wetsvoorstellen goedgekeurd die tot doel hebben meer woningen toe te voegen.
De democratische regering Josh Shapiro heeft zijn steun uitgesproken voor de inspanningen om meer woningen te bouwen en onthulde in februari een plan dat een breed scala aan beleidsoplossingen schetste.
Volgens het plan moet Pennsylvania tegen 2035 450.000 nieuwe woningen toevoegen om aan de vraag te kunnen voldoen. Shapiro heeft gezegd dat hij wil dat het Gemenebest een “nationale leider” wordt op het gebied van de woningbouw.
Organisaties die lokale overheden vertegenwoordigen zijn het erover eens dat er een woningtekort is, maar verzetten zich over het algemeen tegen elke poging om de lokale controle over beslissingen over landgebruik te verminderen of om over de hele staat normen op te leggen voor bestemmingsplannen. Ze beweren dat er andere manieren zijn om het probleem op te lossen, waaronder meer financiering voor gemeenten en prikkels voor nieuwe ontwikkeling.
“Lokale leiders hebben een niveau van vertrouwen bij de inwoners dat de staats- en federale overheid simpelweg niet hebben”, zegt John Brenner, uitvoerend directeur van de Pennsylvania Municipal League, die meer dan 150 gemeenschappen in het hele Gemenebest vertegenwoordigt.
De huidige wetgevingsvoorstellen variëren van het gemakkelijker maken voor huiseigenaren om een extra unit aan hun kavels toe te voegen, tot het stroomlijnen van lokale goedkeuringsprocessen en het bieden van financiële prikkels aan gemeenschappen die een pro-huisvestingsbeleid voeren. Veel van de wetsvoorstellen kregen steun van beide partijen in de commissie, maar moeten in beide kamers nog worden opgeroepen voor een stemming.
Een deel van het beleid dat wordt overwogen, is de afgelopen jaren in de wetgevende macht vastgelopen. Maar voorstanders zeggen dat de huisvestingspolitiek dit jaar nieuwe urgentie heeft gekregen, omdat bewoners onder druk blijven staan door de stijgende kosten en betaalbaarheid een sleutelprobleem is geworden bij de tussentijdse verkiezingen.
“Het is heel opwindend dat we op dit moment beweging zien in beide kamers en aan de andere kant van het gangpad”, zegt Nicole Brunet, programmadirecteur bij 10.000 Friends of Pennsylvania, een non-profitorganisatie die pleit voor het toevoegen van meer woningen.
“Iedereen weet dat we dit probleem moeten oplossen; zo komen we daar.”
Wordt besproken in de Tweede Kamer
Een van de meest populaire woninghervormingen op staatsniveau in het hele land is om huiseigenaren de mogelijkheid te geven om op hun percelen extra eenheden te bouwen, zoals omaflats of huisjes in de achtertuin. Volgens de Pew Charitable Trusts, een non-profit onderzoeksorganisatie, hebben 18 staten sinds 2025 wetten aangenomen om deze structuren mogelijk te maken.
In Pennsylvania staan sommige gemeenten dit soort woningen, ook wel accessoire wooneenheden genoemd, al toe; anderen verbieden ze, of eisen dat huiseigenaren een goedkeuringsproces doorlopen dat vertragingen kan veroorzaken en de kosten kan verhogen.
Op 1 juni keurde het staatshuis een wetsvoorstel goed dat het mogelijk maakt om extra eenheden te bouwen in gebieden die momenteel bestemd zijn voor eengezinswoningen, zonder extra lagen van toetsing of goedkeuring op lokaal niveau. Het wetsvoorstel wordt momenteel bestudeerd door de Senaat.
De sponsor van het wetsvoorstel, staatsvertegenwoordiger John Inglis (D., Allegheny), zei dat het een duidelijke norm voor de hele staat zou vaststellen voor het bouwen van bijkomende woningen, en noemde het een “rationeel, redelijk” antwoord op de huizencrisis in Pennsylvania.
Bijbehorende wooneenheden zouden vooral goed kunnen werken in Pennsylvania, waar veel steden lange smalle percelen hebben met aangrenzende huizen en ruimte erachter om te bouwen, zegt Charles Gardner, een senior research fellow bij het Mercatus Center, een libertaire denktank.
Het beleid heeft “politieke steun bewezen en heeft ook bewezen in staat te zijn een groot aantal nieuwe woningen te realiseren”, zei hij.
Logan Stover, directeur beleid en wetgeving bij de Pennsylvania State Association of Boroughs, vertelde echter via e-mail aan Spotlight PA dat zij tegen het wetsvoorstel zijn omdat het een ‘one-size-fits-all-vereiste’ zou opleggen die geen rekening houdt met lokale overwegingen zoals buurtkarakter, infrastructuurcapaciteit en parkeerbeperkingen.
Bovendien, zei hij, zou het wetsvoorstel de tijd en kosten ondermijnen die gemeenten die momenteel aanvullende woningen toestaan, hebben besteed aan het ontwikkelen van lokale verordeningen.
Het staatshuis heeft ook een maatregel aangenomen die is geïntroduceerd door staatsvertegenwoordiger Tarik Khan (D., Philadelphia) en die de mogelijkheid van gemeenten zou beperken om het aantal niet-verwante mensen dat samen kan leven te beperken tot vijf. In de sponsormemo werd het wetsvoorstel omschreven als The Golden Girl-wet, naar de televisieshow uit de jaren tachtig over vier oudere, alleenstaande vrouwen die samenwoonden om geld te besparen.
Khan zei tijdens een hoorzitting over het wetsvoorstel in april dat het ‘onnodige beperkingen’ zou wegnemen die mensen ervan kunnen weerhouden goedkopere woonsituaties te vinden.
Het wetsvoorstel zou lokale functionarissen nog steeds toestaan bezettingslimieten vast te stellen op basis van gezondheids- en veiligheidsnormen, bouwvoorschriften en brandvoorschriften. Het wordt momenteel besproken in de Senaat.
Brenner vertelde Spotlight PA dat veel van de bezettingsbeperkingen voor niet-verwante volwassenen voortkomen uit studentensteden die problemen proberen aan te pakken die worden veroorzaakt door grote aantallen samenwonende studenten, waaronder wetshandhaving en parkeerproblemen.
“Waarom nog meer toevoegen aan plaatsen die al met die uitdaging worstelen?” zei hij.
Wordt besproken in de Senaat
De huisvestingscommissie van de Senaat van Pennsylvania heeft een andere aanpak gekozen.
Een wetsvoorstel ingediend door senator Greg Rothman (R., Cumberland) zou een versneld goedkeuringsproces voor bepaalde soorten nieuwe woningen creëren.
De wetgeving zou de staatsplanningsraad een jaar de tijd geven om met regels te komen die gemeenten verplichten woningbouwprojecten goed te keuren die aan bepaalde criteria voldoen, ongeacht lokale bestemmingsplannen of regelgeving. Het versnelde proces zou alleen van toepassing zijn op gebieden die al als woongebied bestemd zijn en door openbare nutsvoorzieningen worden bediend.
“We kunnen een norm voor de hele staat bedenken en zeggen: ‘Als u aan deze criteria voldoet, krijgt u uw goedkeuring’”, zei Rothman tijdens een hoorzitting in de commissie in mei over het wetsvoorstel.
De wetgeving voorziet ook in een proces voor de staat om bouwontwerpen vooraf goed te keuren, waardoor ontwikkelaars sneller met de bouw kunnen beginnen. Het wetsvoorstel is begin juni door de Senaat aangenomen en wordt momenteel besproken in het State House.
Stover zei dat de State Association of Boroughs de inspanningen waardeert om het goedkeuringsproces te stroomlijnen, maar is bezorgd dat het wetsvoorstel bepaalde soorten woningen zou kunnen ‘dwingen’ ‘in gemeenschappen waar ze niet thuishoren’.
Een ander wetsvoorstel, gesponsord door senator Joe Picozzi (R., Philadelphia), voorzitter van de huisvestingscommissie, zou een subsidieprogramma creëren dat beschikbaar is voor gemeenschappen binnen een straal van 30 kilometer van economische ontwikkelingsprojecten, in brede zin.
Om voor de subsidies in aanmerking te komen, zouden lokale overheden er ten minste één moeten kiezen uit een lijst van veertien beleidsopties die gericht zijn op het toevoegen van meer woningen, waaronder het afschaffen van hoogtebeperkingen, het versnellen van de goedkeuring van vergunningen en het aannemen van bestemmingsplannen die een hogere dichtheid bevorderen.
Een bedrag in dollars voor het subsidieprogramma is niet bekendgemaakt.
Picozzi zei dat het oorspronkelijke plan voor het veiligstellen van financiering bestaat uit het kijken naar bestaande programma’s waaraan geen geld wordt uitgegeven. Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, zei hij, zou het subsidieprogramma klein beginnen en in de loop van de tijd groeien.
Het verkrijgen van steun voor grote nieuwe investeringen in de woningbouw zou waarschijnlijk een uitdaging zijn, omdat Pennsylvania met een structureel begrotingstekort wordt geconfronteerd. De Republikeinen in de Senaat betogen dat het Gemenebest de uitgaven moet verminderen om toekomstige belastingverhogingen te voorkomen.
Programma’s zoals het voorstel van Picozzi kunnen effectief zijn als de prikkels groot genoeg zijn, zegt Jenny Schuetz, vice-president huisvesting bij Arnold Ventures, een filantropische organisatie die pleit voor op bewijs gebaseerde beleidsveranderingen.
Het nadeel, zegt Schuetz, is dat rijke gemeenschappen die geen woningen willen toevoegen, waarschijnlijk niet zullen worden beïnvloed door de aangeboden financiering.
Picozzi zei dat het efficiënter is om plaatsen te vinden die al meer woningen willen en het voor hen gemakkelijker te maken om te bouwen, “in plaats van dichtheid op te dringen aan plaatsen die dat niet willen.”
De huisvestingscommissie van de Senaat keurde ook wetsvoorstellen goed die de tijd zouden verlengen waarin lokale overheden onroerendgoedbelastingverlagingen voor nieuwbouw kunnen aanbieden, een compliance officer kunnen instellen die zich richt op huisvesting om bouwers te helpen bij het navigeren door de staatsvergunningsprocedures, en fiscaal aftrekbare spaarrekeningen kunnen aanbieden voor nieuwe huizenkopers.
Studie van planningscode
In bijna elke gemeenschap in Pennsylvania komt het wettelijke kader voor besluiten over bestemmingsplannen en landgebruik voort uit de Municipalities Planning Code. (Het is niet van toepassing op Philadelphia of Pittsburgh).
De code heeft al meer dan twintig jaar geen grote update gekregen, hoewel dat zou kunnen veranderen op grond van een resolutie die eind april door de Senaat werd goedgekeurd.
De resolutie, geïntroduceerd door senator Judy Schwank (D., Berks), vereist dat de tweeledige Wetgevende Begrotings- en Financiëncommissie de planningscode bestudeert en aanbevelingen voor verandering doet.
De planningscode “weerspiegelt niet volledig hoe Pennsylvania is gegroeid en nog steeds groeit”, zei Schwank op de Senaatsvloer. De tekortkomingen ervan, zei ze, worden “acuut gevoeld” door lokale en provinciale functionarissen, die vaak verwikkeld raken in kostbare juridische strijd over kwesties die de code niet adequaat aanpakt.
De studie zal de impact van de planningscode op de betaalbaarheid van woningen en de kosten van vertragingen bij de bestemmingsplannen onderzoeken. Er zullen ook specifieke veranderingen in overweging worden genomen, waaronder het toestaan van duplexen en triples in gebieden die momenteel als eengezinswoningen zijn bestemd, het verminderen of elimineren van de vereisten voor de minimale kavelgrootte, en het bevorderen van ontwikkeling voor gemengd gebruik in bepaalde gebieden.
De aanbevelingen worden medio oktober verwacht.
Vooruitkijken
Terwijl wetgevers proberen een compromis te bereiken vóór de deadline voor de staatsbegroting van 30 juni, is het niet duidelijk welke voorstellen voldoende steun zullen krijgen om wet te worden.
Hoewel er recentelijk een golf van activiteit is geweest in de staatswetgevers op het gebied van huisvesting, ontvouwt het proces zich vaak over meerdere jaren, merkte Schuetz op.
Wetgevers in andere staten hebben vaak wetsvoorstellen aangenomen en vervolgens in daaropvolgende sessies gewerkt aan het dichten van mazen in de wet, het verduidelijken van grijze gebieden of het nastreven van ambitieuzer beleid, zei ze.
Picozzi zei dat de huidige zittingsperiode niet het ‘einde van de reis’ is.
“Als we dit jaar echte vooruitgang kunnen boeken, bouwt dat alleen maar momentum op voor de toekomst.”
