Na twee uur openbaar commentaar en twee en een half uur onderlinge discussie, gaven de leden van de gemeenteraad van Pittsburgh hun steun aan belastingvoordelen om de ontwikkeling in de binnenstad en in aangrenzende gebieden van de North Side en Strip District aan te moedigen.
Een voorlopige stemming van 6-3 woensdag zorgt voor een eindstemming volgende week. De openbare scholen van Allegheny County en Pittsburgh zouden hun eigen belastingvoordelen moeten goedkeuren voordat het voorgestelde Transit Revitalization Investment District, of TRID, het volledig beoogde effect zou hebben.
Net als andere belastingverleggingsprogramma’s omvat een TRID de uitgifte van obligaties om de herontwikkeling in een bepaald gebied te financieren. Vervolgens betaalt het bedrijf die schuld af door gebruik te maken van een groot deel van de extra onroerendgoedbelastinginkomsten die door de ontwikkeling worden gegenereerd.
“We zijn een moderne stad, en het is gepast dat instanties belasting heffen om die investering te doen”, zegt Susheela Nemani-Stanger, uitvoerend directeur van de Urban Redevelopment Authority, wiens bureau het voortouw neemt bij deze inspanning.
Zij en andere functionarissen zeiden dat het stimuleren van de investeringen in Downtown de verspreiding van “verticale plaag” zou kunnen tegenhouden, waarbij leegstand van gebouwen de belastinginkomsten drukt en de kern van de stad uitholt.
Voorstanders van de aanpak zeggen dat de bestaande belastinginkomsten niet worden weggesluisd: de obligaties worden afbetaald met toekomstige inkomsten die niet zouden bestaan als de ontwikkeling nooit had plaatsgevonden.
“Onze inkomsten zullen niet dalen vanwege de TRID”, zei Matt Singer, plaatsvervangend stafchef van burgemeester Corey O’Connor, tegen de raadsleden. “Zo werkt dit niet.”
Toch was het geen gemakkelijke verkoop, dankzij de aanhoudende bezorgdheid over de wankele financiën van de stad en de herinnering aan een verhoging van de onroerendgoedbelasting eind vorig jaar.
“Als je (het voorstel) zou uitleggen aan welke Pittsburgher op straat dan ook, zouden ze zeggen dat het klinkt alsof de belastingbetalers worden opgelicht”, zei raadslid Barbara Warwick, die samen met Deb Gross en Khari Mosley tegen het voorstel stemde.
Het voorstel “klinkt alsof de belastingbetalers geld geven aan particuliere ontwikkelaars voor iets waar zij geen baat bij hebben”, zei Warwick.
Andere raadsleden merkten echter op dat de onroerendgoedbelasting in de binnenstad ongeveer een kwart van de totale onroerendgoedbelastinginkomsten van de stad genereerde – geld waarvan de inwoners afhankelijk waren of ze wel of niet naar de binnenstad gingen.
“Een investering in Downtown die ons in staat stelt in onszelf te investeren komt de hele stad ten goede”, aldus Bob Charland.
De Raad heeft het voorstel gewijzigd om één punt van zorg over economische rechtvaardigheid weg te nemen. Raadslid Bobby Wilson wijzigde het wetsvoorstel om er een aantal arbeidsbeschermingsbepalingen in op te nemen, zoals de formulering die begunstigden van het programma verplicht om een gangbaar loon, gelijk aan de vakbondsschaal, te betalen aan mensen die op de herontwikkelde locatie werken.
Ontwikkelaars zouden ook plannen moeten indienen om met vakbonden in gesprek te gaan en de impact van de ontwikkeling op bouwpersoneel dat momenteel in een pand werkt te verzachten.
“Ontwikkelaars zien mogelijk een manier om werknemers uit goede banen bij de vakbonden te halen (in) die ontwikkeling zodra deze is omgebouwd of gebouwd,” zei Wilson.
Deze stap was een poging om tegemoet te komen aan de zorgen van SEIU Local 32BJ, die bouwpersoneel vertegenwoordigt in een aantal gebouwen in de binnenstad.
Peter Schmidt, districtsdirecteur van de vakbond in West-Pennsylvania, zei dat sommige verbouwingen van gebouwen al leden hebben verdreven, waaronder twaalf conciërges die hun baan verloren in het voormalige hoofdkantoor van Alcoa Downtown, omdat het van kantoorruimte naar woningen overstapte.
“Overheidsinvesteringen mogen geen subsidie zijn om de race naar de bodem te bevorderen”, zei hij. Werknemers “willen een binnenstad waar we trots op kunnen zijn”, maar het effect op de werknemers “(is) een nieuwe crisis die deel moet uitmaken van dit gesprek.”
Volgens het voorstel van de Urban Redevelopment Authority zou de TRID uiteindelijk tot $ 200 miljoen aan financiering kunnen verstrekken voor projecten in de binnenstad, aan de North Shore en het Strip District.
Het initiatief zou gelanceerd worden met een initiële investering van $ 50 miljoen. Daarvan zou 40 miljoen dollar worden gereserveerd voor een ‘Downtown Real Estate Investment Program’, dat de verbouwing van kantoren naar woningen, winkelpanden en andere ‘projecten zou kunnen omvatten die bijdragen aan de algehele vitaliteit van Downtown Pittsburgh.’
De resterende 10 miljoen dollar zou worden toegewezen aan vaag gedefinieerde ‘openbaar vervoer-, transport- en mobiliteitsprojecten’, die verbeteringen aan de openbare ruimte en het straatbeeld zouden kunnen inhouden.
Nemani-Stanger merkte op dat drie soortgelijke programma’s voor belastingverlegging na twintig jaar op het punt stonden af te lopen – en dat als ze dat zouden doen, ze twaalf keer zoveel belastinginkomsten zouden opleveren als voorheen.
Dat maakte indruk op sommige raadsleden.
“Ik aarzelde aanvankelijk” over de vraag “om toekomstige belastingen op te geven voor het langetermijndoel”, zei wethouder Anthony Coghill. Maar als er een mogelijkheid was om een twaalfvoudige omzetstijging te genereren, zei hij: “Ik ben bereid die weddenschap aan te gaan.”
Gross uitte zijn twijfel over de vraag of de weddenschap verstandig was. Ze citeerde een e-mail die stadscontroller Rachael Heisler woensdag naar de raadsleden stuurde. In de e-mail erkende de controller dat “het in ons beste belang is om Downtown te zien blijven groeien en bloeien”, maar voegde eraan toe dat “de realiteit is dat, zoals we allemaal weten, de stad nu dringend meer inkomsten nodig heeft.”
Heisler merkte op dat de stad in de nabije toekomst met hoge schuldenlasten te maken krijgt, en dat sommige van de projecten die de TRID zou kunnen financieren geen extra belastinginkomsten zouden opleveren omdat ze al op het punt stonden te profiteren van bestaande belastingvoordelen. En de TRID-subsidie zou kunnen betekenen dat sommige ontwikkelingen die in 2029 voltooid moeten zijn, minder inkomsten zouden opleveren dan verwacht als de stad helemaal niets zou doen.
“De uitkomsten zullen geen rozen voor de toekomst zijn als het gaat om het genereren van veel inkomsten voor een van de belastinginstanties”, aldus Gross.
Andere critici, die ongeveer twee uur lang spraken tijdens de openbare commentaarperiode van de bijeenkomst van woensdag, gingen over tot het doen van investeringen in Downtown – dat door de jaren heen een aanzienlijke ontwikkeling heeft doorgemaakt – toen Pittsburghers in veel gemeenschappen het moeilijk hadden.
Het investeren van meer middelen in de binnenstad, zegt Mel Packer, een ervaren activist, “zal niemand anders ten goede komen dan de ontwikkelaars. Het zal weinig of niets opleveren voor degenen die de stad draaiende houden.
“De bouwers en ontwikkelaars zijn hier, er komen er nog meer”, voegde hij eraan toe. “We hoeven ze niet om te kopen.”
Maddy McGrady, medevoorzitter van de Pittsburgh Housing Justice Table, een belangenbehartigingsgroep voor betaalbare woningen, was het ermee eens dat “publieke dollars in de eerste plaats moeten worden ingezet om het publiek te dienen, en niet om de winsten van speculatieve vastgoedinvesteerders te beschermen.”
Vooral activisten op het gebied van het openbaar vervoer waren luidruchtig en maakten bezwaar tegen het feit dat, hoewel het voorstel werd aangekondigd als een ‘transportverbeteringsdistrict’, de voordelen ervan sterk leken te neigen naar niet-transitprojecten.
“Dit staat niet in onze naam”, zegt Laura Chu Wiens, uitvoerend directeur van de belangenorganisatie Pittsburghers for Public Transit. “Dit is geen transitbeleid of -project. Het is een gruwel.”
De voorlopige stemming in de Raad woensdag belooft veel goeds voor een eindstemming ten gunste van het programma. Maar URA-functionarissen zullen ook Pittsburgh Public Schools en Allegheny County benaderen om in te stemmen met soortgelijke belastingsubsidies op hun aandeel in de onroerendgoedbelasting.
Een dergelijke goedkeuring is geen uitgemaakte zaak: eind jaren negentig wees het schoolbestuur van de stad een belastingsubsidie af voor de renovatie van een cokesfabriek in Hazelwood, waarvan de plannen daarna instortten.
Op de vraag wat er zou gebeuren als een of beide belastinginstanties het TRID-plan in de binnenstad zouden verwerpen, zei Nemani-Stanger: “We zouden dat moeten evalueren. Ik zou het niet als dood beschouwen.”
