De stad Pittsburgh heeft een bezwaar van de federale rechtbank tegen haar beleid inzake inclusieve bestemmingsplannen afgewezen, althans voorlopig. Maar terwijl een rechter van de federale rechtbank deze week een rechtszaak tegen het beleid verwierp, liet hij de deur open voor toekomstige zaken.
In de beslissing weigerde federale rechter Robert J. Colville uitspraak te doen over de wettigheid van inclusieve bestemmingsplannen, die vereisen dat nieuwe ontwikkelingen in sommige buurten een aantal eenheden opzij zetten om betaalbaar te zijn voor mensen met een lager inkomensniveau. In plaats daarvan besloot hij dat de eisers – een vereniging van lokale vastgoedbelangen – geen wettelijke basis hadden om de regel aan te vechten, althans niet voorlopig.
Bij het afwijzen van het verzoek van de rechtszaak om een bevel tot bevriezing van de eis van betaalbare huisvesting, stelde Colville’s 37 pagina’s tellende advies dat “het Hof niet oordeelt dat eisers een waarschijnlijkheid van onherstelbare schade hebben aangetoond” als gevolg van de polis.
In 2019 werd een inclusieve bestemmingsplan ingevoerd op de torenhoge vastgoedmarkt van Lawrenceville; het is sindsdien geïnstalleerd in Bloomfield, Polish Hill en delen van Oakland. De Builders Association of Metropolitan Pittsburgh klaagde de stad in 2022 aan vanwege het beleid. In de federale rechtszaak werd aangevoerd dat inclusieve zonering, ook wel IZ genoemd, de last van het creëren van betaalbare woningen verschuift van het grote publiek naar lokale ontwikkelaars, waardoor hun grondwettelijke eigendomsrechten worden geschonden.
De aanklagers voerden aan dat de stad ontwikkelaars op illegale wijze dwong extra te betalen om betaalbare woningen te creëren, en hen niet op passende wijze compenseerde voor de verminderde winstgevendheid van hun ontwikkelingen. De eisers vroegen de rechtbank om de uitvoering van de wet te bevriezen.
De beslissing van Colville van deze week gaat niet direct in op deze argumenten. In plaats daarvan oordeelde hij dat de klacht in de rechtszaak dat IZ oneerlijk was toegepast, voorbarig was, omdat de eisers nog niet hadden gezocht naar mogelijke vrijstellingen van de vereisten. Hij liet de deur openstaan om die klachten later opnieuw te kunnen indienen.
Maar in zijn uitspraak stond ook dat de vier vastgoedbelangen waarvoor BAMP de rechtszaak had aangespannen, niet in aanmerking kwamen om deel uit te maken van de rechtszaak. De vereniging kan alleen een rechtszaak aanspannen namens haar leden, ontdekte hij, en twee van de betrokken bedrijven – Walnut Capital en Laurel Communities – waren geen lid. Ook constateerde hij dat de andere twee entiteiten namens wie de vereniging optrad, een vastgoedeigenaar en een ontwikkelaar, geen bewijsmateriaal hadden aangedragen waaruit bleek dat de IZ-verordening daadwerkelijk hun bedrijfsactiviteiten had beïnvloed.
Jim Eichenlaub, uitvoerend directeur van BAMP, zei dat zijn organisatie teleurgesteld was door de beslissing. Hij benadrukte dat Colville niet inging op de feitelijke inhoud van de betwisting van de wettigheid van het bestemmingsplan.
De vereniging had nog niet besloten of ze tegen de beslissing in beroep zou gaan of de claim opnieuw bij verschillende partijen zou indienen, zei hij.
“We gaan niet weg door enige verbeeldingskracht”, zei hij. “De verordening is nog steeds illegaal. Het legt nog steeds een last op de huisvesting en residentiële ontwikkeling, en we zijn van plan om door te gaan met vechten.”
De uitspraak is een overwinning aan het einde van het seizoen voor burgemeester Ed Gainey, een fervent voorstander van inclusieve bestemmingsplannen in de laatste weken van zijn regering.
In een verklaring zei zijn kantoor: “Het besluit van de rechtbank om de zaak te ontslaan betekent dat de bescherming tegen ontheemding en gentrificatie kan worden voortgezet in buurten die met de grootste ontwikkelingsdruk worden geconfronteerd.”
Het besluit heeft geen directe invloed op de rekening voor betaalbare woningen die momenteel ergens in de komende maanden naar de planningscommissie van Pittsburgh zal worden gestuurd. Dat plan werd door Gainey naar voren gebracht en zou IZ in alle delen van Pittsburgh verplicht stellen, maar vorige maand stemden de gemeenteraadsleden nipt voor het herschrijven van het wetsvoorstel in een optioneel stimuleringsprogramma.
In de verklaring zei Gainey’s kantoor: “We hopen dat (de uitspraak) kan dienen als startpunt voor gesprekken tussen de gemeenteraad en het nieuwe bestuur rond de uitbreiding van inclusieve zonering.”
