In de afgelopen tien jaar zijn rondom Pittsburgh als paddenstoelen uit de grond geschoten, tussen de eeuwenoude rijtjeshuizen met hun hoekige buitenkanten, vaak uitgedost in grijze of beige bekleding en versierd met spandoeken waarop websites worden gepromoot die opscheppen over alle voorzieningen. die binnen hun muren liggen.
Je hebt deze gebouwen zeker gezien (of misschien woon je er zelfs in). Maar ze zijn vaak controversieel: mensen bekritiseren de dure huurprijzen die voor velen onbereikbaar zijn, de saaie esthetiek als gebrek aan karakter en de gebouwen zelf als vehikels voor gentrificatie.
Maar als deze gebouwen niet zouden bestaan, zou uw huur hoger zijn. Waarom? Het aanbod van meer woningen, ook al zijn het alleen maar luxe appartementen, vermindert de druk op de totale markt.
“Het toevoegen van aanbod verlaagt de huurprijzen of vertraagt de groei ervan”, zegt Vicki Been, hoogleraar rechten aan de New York University en faculteitsdirecteur van het NYU Furman Center for Real Estate and Urban Policy.
En dat komt niet uit slechts één onderzoek – het is een consistente bevinding uit recent onderzoek, volgens Beens artikel uit 2023 “Supply Skepticism Revisited.”
“Mijn onderzoek brengt al het bestaande onderzoek samen over hoe nieuw aanbod de stad als geheel, individuele buurten en mensen met lage inkomens beïnvloedt”, aldus Been.
Been zegt dat ‘aanbodsceptici’ doorgaans drie argumenten hebben tegen luxeappartementen. De eerste is dat het toevoegen van nieuwe gebouwen de huurprijzen in de hele stad kan verlagen, maar de huurprijzen in de buurt kan verhogen.
“Het argument is: kijk, het vermindert de druk door het aanbod te vergroten. Maar tegelijkertijd verandert het de aard van wie er in de buurt komt wonen”, aldus Been. “En daarmee verandert de aard van het soort voorzieningen – coffeeshops, wijnbars, enzovoort – dat beschikbaar is.”
Ze zegt dat er zeker sprake is van een voorzieningseffect – de mensen die naar nieuwe gebouwen verhuizen zijn over het algemeen rijker en beter opgeleid – maar het toegenomen aanbod weegt daar meestal zwaarder door.
Het tweede argument is ook gebaseerd op de demografische gegevens die waarschijnlijk naar de nieuwe gebouwen zullen verhuizen, in die zin dat het toevoegen van nieuw aanbod ertoe leidt dat mensen die al in de buurt wonen, verdrongen worden, omdat de huurprijzen stijgen als gevolg van gentrificatie.
Been zegt dat één onderzoek uit de Bay Area deze bewering bevestigde – de ontheemding steeg in dat geval met 1-2% – maar uit het meeste andere onderzoek blijkt dat het tegendeel waar is.
“Je verlaagt het aantal mensen, vooral mensen met een laag inkomen, dat uit de buurt verhuist, en je vergroot feitelijk het aantal mensen met een lager inkomen dat naar de buurt verhuist”, zei Been.
Het derde argument is dat luxeappartementen mensen met lage inkomens niet helpen, omdat ze te duur zijn. Maar uit een onderzoek van Evan Mast, hoogleraar economie aan de Universiteit van Notre Dame, blijkt dat de toename van het aanbod door nieuwe luxe gebouwen feitelijk door de gehele stadshuurmarkt heen rimpelt.
Mast gebruikte adresgeschiedenisgegevens om de bewegingen te volgen van 52.000 mensen die naar nieuwe meergezinsgebouwen in grote Amerikaanse steden verhuisden. Dankzij de gegevens kon hij volgen waar die mensen vandaan kwamen en wie naar hun oude appartementen verhuisde. Vervolgens herhaalde hij dat proces voor de mensen die die oorspronkelijke huishoudens hadden vervangen, totdat hij zes stappen, dat wil zeggen zes groepen mensen, verwijderd was van zijn uitgangspunt.
“Als ik naar deze mensen kijk die nu in deze luxe nieuwe gebouwen wonen, kan ik je laten zien dat ze vroeger in een behoorlijk verspreide reeks gebieden woonden”, zei Mast. “Nu zullen dit nog steeds relatief welvarende gebieden zijn, omdat deze persoon een inkomen moest hebben dat hoog genoeg was om een van deze nieuwe appartementen te kunnen betalen.”
Maar die oude appartementen staan nu leeg voor iemand anders.
“Ik kan deze rimpelingen ronde voor ronde nagaan, en wat ik laat zien is dat je in elke ronde weer een stapje lager op de inkomensladder zet”, zei Mast. “Uiteindelijk komen de meeste van deze ketens, zeg maar grofweg de helft, terecht in een wijk met een benedengemiddeld inkomen.”
Met andere woorden: uit zijn onderzoek blijkt dat een nieuw gebouw dat 100 mensen huisvest, betekent dat binnen drie jaar ongeveer 40 tot 75 mensen uit buurten met een lager inkomen dan het gemiddelde inkomen verhuizen.
‘Je zuigt een deel van de vraag naar hoge inkomens weg en plaatst het in quarantaine in een van deze nieuwe appartementsgebouwen,’ zei Mast.
Het Strip District is het meest opvallende voorbeeld van Pittsburgh. Volgens censusgegevens telde de buurt in 2000 266 inwoners. In 2022 was de bevolking ruim vervijfvoudigd tot 1.471, waarbij het grootste deel van die groei afkomstig was van luxe nieuwbouwappartementencomplexen.
Vorig jaar zijn er geen nieuwe gebouwen geopend, maar er worden naar verwachting in de komende jaren 1.961 woningen opgeleverd, volgens het rapport ‘State of the Strip District’ uit 2024 van Strip District Neighbours.
Bovendien heeft de buurt vanaf 2022, vergeleken met de rest van de stad, een hoger gemiddeld gezinsinkomen ($ 119.223 versus $ 63.380) en een veel hoger percentage huurders (91,7% versus 50,7%).
Het ontkennen van de gegevens
Maar veel Amerikanen denken dat vraag en aanbod niet van toepassing zijn op de huizenmarkt, en zijn het niet eens met het bewijs dat het bouwen van meer huizen de huisvestingskosten verlaagt. En Been zegt dat deze mismatch nog een stap verder gaat.
“Ze geloven niet dat dit op de huizenmarkt van toepassing is, ook al begrijpen ze dat het op andere markten wel van toepassing is”, aldus Been.
Ze wijst op een onderzoek van Christopher Elmendorf, hoogleraar rechten aan de University of California Davis. Uit drie enquêtes onder Amerikaanse kiezers in steden en voorsteden ontdekte hij dat ongeveer 85% geloofde dat een tekort aan nieuwe auto’s de prijzen van gebruikte auto’s zou verhogen, terwijl slechts 30-40% geloofde dat een toename van het aantal nieuwe huizen de prijzen van bestaande huizen zou verlagen.
Been denkt dat een factor in deze inconsistentie kan zijn dat het voor de gemiddelde persoon gemakkelijk is om veranderingen in zijn buurt op te merken, zoals nieuwe appartementsgebouwen, maar dat het voor hem veel moeilijker is om een idee te krijgen van de vraag hoeveel vraag er is.
Simpel gezegd: de meeste mensen zijn geen makelaars in onroerend goed.
“Ze zien de vraag pas als ze zien dat het aanbod aan de vraag voldoet, dus geven ze de schuld aan het aanbod dat aan de vraag voldoet in plaats van aan de vraag,” zei Been. “Het is net alsof ik een paraplu zie, ik zie mensen lopen met hun paraplu’s, de paraplu veroorzaakte de regen.”
Mast zegt dat de schuld zich soms ook uitstrekt tot de mensen die in de gebouwen wonen.
“Als je deze appartementen niet leuk vindt, is de algemene strategie om op de een of andere manier te zeggen dat de persoon die er intrekt of de persoon die het gaat kopen op de een of andere manier eigenlijk slecht is, toch?” zei Mast. “Het kan een ander zijn of een buitenstaander; het kan iemand uit een ander grootstedelijk gebied zijn die hier toch niet zou komen.”
Maar hij zegt dat uit gegevens blijkt dat dit niet waar is.
“De meeste mensen die naar een nieuw appartementencomplex in een stad verhuizen, komen ergens anders binnen hetzelfde grootstedelijk gebied vandaan – ik denk dat dit aantal doorgaans rond de 60% of 70% ligt”, aldus Mast. “Technici worden ook op deze manier gedemoniseerd. Ik vind het allemaal, na er jaren naar te hebben geluisterd, een beetje vermoeiend, deze zuiverheidstests van voor wie de stad bedoeld is.
Bovendien zegt Been dat de reactie op het toevoegen van meer aanbod soms ‘een ophaalbrugmentaliteit’ is.
‘Net zoals ik hier ben gekomen, zou niemand anders nu binnen moeten kunnen komen, weet je?’ Is gezegd. “Mensen zijn er heel sterk van overtuigd dat als ze eenmaal in een buurt zijn, deze van hen is en dat ze het recht hebben om de buurt te laten zoals hij was.”
‘Maar als het voor jou aantrekkelijk was, zal het waarschijnlijk ook voor anderen aantrekkelijk zijn. En waarom was het feit dat jij er iets eerder was dan zij, waarom geeft dat jou dan het recht om ze buiten te houden?” voegde ze eraan toe.
De luxefocus
Over de reden waarom luxe appartementen het favoriete gebouw zijn voor ontwikkelaars, zegt Been dat dit een product is van het systeem dat we hebben gebouwd: de arbeidskosten zijn gestegen, de bouwkosten zijn gestegen en projecten hebben de neiging vast te lopen in jaren van lokale bureaucratie met talloze lagen. van beoordelingen, rondes van gemeenschapsinbreng en rechtszaken.
En ook al is Mast geen ontwikkelaar, hij heeft met velen gesproken en zegt dat naar zijn mening het grootste deel van de kosten voor een nieuw appartementencomplex bestaat uit het bouwen van het eigenlijke gebouw – dus minder ‘luxe’ bespaart niet veel.
“Het toevoegen van al die kleine versieringen is behoorlijk goedkoop”, zei Mast. “Je hondenren is behoorlijk goedkoop – er is waarschijnlijk wat ruimte op de eerste verdieping waar je niet veel mee zou doen. Het upgraden van de teller van wat dan ook naar kwarts is behoorlijk goedkoop. En misschien verhoogt dat allemaal samen uw huurprijzen met 10% voor het hele appartementencomplex met 200 appartementen.”
Bovendien denkt hij dat de term ‘luxe’ veel wordt misbruikt. Er is een groot verschil tussen een appartement op de volledige verdieping in een toren aan Billionaire’s Row in Manhattan “met een badkuip met uitzicht op Central Park op de 70e verdieping” en een studio in een nieuw vijf-over-één-gebouw in het Strip District – maar ze worden allebei als ‘luxe’ beschouwd.
“We kopen op grote schaal in op de marketingcampagnes van ontwikkelaars en laten hen bepalen wat het woord luxe betekent”, aldus Mast. “Je moet wel wat geld verdienen om deze appartementen te hebben, maar niet als een onhaalbaar bedrag, toch? Misschien is het net als het bovenste kwartiel van de verdeling als je alleenstaand bent, en als je getrouwd bent en twee inkomens hebt, dan kun je merken dat het redelijk betaalbaar is.
Natuurlijk zijn luxe appartementen geen land van puppy’s en regenbogen. Velen zijn ontwikkeld en eigendom van nationale bedrijven, waarvan sommige computeralgoritmen gebruiken om de huurprijzen vast te stellen. RealPage, de ontwikkelaar van een dergelijk algoritme, wordt momenteel aangeklaagd door het ministerie van Justitie en de procureurs-generaal van acht staten, op grond van de beschuldiging dat het algoritme een prijsafsprakenstelsel is dat de huurprijzen opdrijft, in strijd met de antitrustwetgeving. .
En alleen maar overal veel luxe appartementen bouwen is geen wondermiddel voor de huizencrisis in Amerika – het land heeft een tekort van 4 tot 7 miljoen woningen en woningen zijn nu onbetaalbaar voor een recordhelft van de Amerikaanse huurders. Om dit op te lossen is volgens Been naast het vergroten van het aanbod ook ander beleid nodig.
“De betaalbaarheidscrisis op het gebied van de huisvesting heeft twee kanten: de ene is dat huisvesting duur is, en de andere is dat de inkomens niet gelijke tred hebben gehouden”, zei ze.
Been zegt dat we aan “beide kanten van de vergelijking” moeten werken – het bouwen van meer woningen en het doen van zaken als het verhogen van het minimumloon, het bieden van meer kinderopvang en betere, stabiele banen.
“We zouden 20 miljoen nieuwe huizen kunnen bouwen, maar als de inkomens van mensen de basiskosten van het bouwen van die huizen niet kunnen bijhouden, heb je nog steeds een probleem”, zei ze. “Er zullen beperkte, betaalbare woningen moeten komen die gesubsidieerd worden. Er zullen woningvouchers moeten komen die gesubsidieerd worden.”
Maar uiteindelijk zegt ze dat we beleidsveranderingen nodig hebben om het bouwen van nieuwe woningen in het algemeen gemakkelijker te maken.
‘We kunnen onze taart niet hebben en hem ook opeten. We kunnen niet uitstellen, uitstellen, uitstellen, zodat we naar alle mogelijke bezwaren hebben geluisterd en alle mogelijke onderzoeken hebben gedaan en ook betaalbare woningen hebben”, aldus Been. “Een deel daarvan is de angst voor verandering, en we hebben een landgebruiksysteem gebouwd dat dat beschermt. En dat is een heel fundamentele oorzaak van het probleem.”
