Een nieuw wetsvoorstel, ingediend door gemeenteraadslid Bob Charland van Pittsburgh, zou het voorgestelde gebruik van een bestemmingswet terugschroeven om meer betaalbare woningen aan te moedigen – wat een conflict zou veroorzaken met burgemeester Ed Gainey.
Gainey heeft een pakket bestemmingswijzigingen gepresenteerd om woningen beter beschikbaar te maken voor inwoners met lagere inkomens. De meest controversiële verandering betreft het gebruik van insluitingszonering, waarbij ontwikkelaars een bepaald deel van de eenheden in hun nieuwe gebouwen betaalbaar moeten maken. De stad heeft met de aanpak geëxperimenteerd in een aantal snelgroeiende gebieden, maar Gainey wil deze over de hele stad uitbreiden.
Het wetsvoorstel van Charland zou elke buurt zelf laten beslissen of ze de bestemmingsregels toepast. Het breidt ook de definitie van ‘betaalbaar’ uit naar duurdere huurprijzen – en vereist dat de stad Pittsburgh, de Urban Redevelopment Authority of de Housing Authority ontwikkelaars compenseert voor de extra kosten die inclusieve bestemmingsplannen voor hen zouden kunnen veroorzaken.
“We hebben veel ontwikkeling in onze stad verjaagd”, zei Charland. “We moeten ontwikkelaars vertellen dat we willen dat je hier komt. We willen dat je volgens onze regels speelt, en we willen dat je woningen bouwt voor alle inkomensniveaus in de stad Pittsburgh.’
‘Er moet een betere manier zijn’
Inclusieve zonering is sinds 2019 van kracht op de populaire vastgoedmarkt van Lawrenceville, en is nu van kracht in Bloomfield, Polish Hill en delen van de wijken Oakland.
Het voorstel van Gainey, dat momenteel bij de Planningcommissie ligt, zou vereisen dat 10% van de eenheden in een project betaalbaar moet zijn voor mensen tegen 50% van het gemiddelde inkomen in de regio. Volgens loco-burgemeester Jake Pawlak komt dat overeen met mensen die ongeveer $ 17 per uur verdienen.
Voorstanders van betaalbare huisvesting zeggen dat inclusieve zonering bijdraagt aan de opbouw van een buurt met gemengde inkomens, vooral waar er toegang is tot winkels, restaurants en openbaar vervoer.
Maar ontwikkelaars en sommige voorstanders van huisvesting beweren dat de beste manier om woningen betaalbaarder te maken is door deze beter beschikbaar te maken – zelfs tegen hogere prijzen. Zij beweren dat inclusieve zonering het bouwen van nieuwe woningen duurder maakt en in totaal tot minder eenheden zou leiden.
Dave Vatz heeft regelmatig kritiek geuit op het voorstel van de burgemeester. Hij was co-auteur van een studie die dinsdag werd vrijgegeven door zijn organisatie Pro Housing Pittsburgh, waarin werd betoogd dat sinds de inclusieve bestemmingsplannen vijf jaar geleden in Lawrenceville werden geïmplementeerd, er daar minder woningen zijn gebouwd dan in andere populaire buurten zoals de South Side Flats en het Strip District.
‘Wat de burgemeester voorstelt is het verkeerde plan,’ zei Vatz. “Het is een plan dat de woningproductie zal schaden en woningen voor iedereen duurder zal maken. Er moet dus een betere manier zijn.”
Het wetsvoorstel van Charland stelt een aantal wijzigingen voor. In de eerste plaats vereist het dat de stad of aanverwante instanties “de financiële kloof dichten die de oprichting van elke inclusieve eenheid belast.”
“Als we ontwikkelaars vertellen dat je betaalbare woningen moet bouwen, moeten wij als stad zeggen dat we een rol in het spel hebben”, aldus Charland. “Als dit ons doel is om betaalbare woningen te bouwen, dan moeten we ook meedoen aan de kant van de stad en niet alleen de huurklasse vragen om ervoor te betalen.”
Charland merkte op dat de stad deze kosten niet noodzakelijkerwijs contant hoeft te dekken: de stad zou in plaats daarvan instrumenten kunnen gebruiken zoals belastingverlagingen of stimuleringsmaatregelen, of een beroep kunnen doen op het Housing Opportunity Fund van de stad, dat bedoeld is om verschillende initiatieven voor betaalbare huisvesting te financieren.
En door gemeenschappen te laten beslissen of ze willen kiezen voor een inclusieve bestemmingsbenadering, zei hij, “stel je buurten in staat om te kiezen voor het idee om een inclusieve bestemmingswijk te worden, in plaats van te horen dat ze dat moeten zijn.”
Charland weet nog niet zeker hoe buurten zich zouden aanmelden: “We hebben dat met opzet opengelaten en dat aan de beslissing van de gemeenteraad en het ministerie van Stadsplanning overgelaten”, zei hij. Maar zoals geschreven zou het wetsvoorstel vereisen dat buurten die al een inclusief bestemmingsplan hebben, het programma opnieuw goedkeuren. “Dus als er sprake is van ‘grandfathering’ in buurten, zullen we dat moeten uitzoeken en daar ook beleid voor moeten bedenken,” zei Charland.
Het wetsontwerp van Charland zou ook nog een verandering doorvoeren: de definitie van ‘betaalbaarheid’ uitbreiden tot een deel van de eenheden – die het wetsontwerp ‘huisvesting voor arbeidskrachten’ noemt – waar de huurprijzen kunnen oplopen tot 120% van het gemiddelde inkomen van het gebied.
Charland zei dat verandering ontwikkelaars meer flexibiliteit en mogelijkheden zou bieden om een reeks huishoudens te huisvesten.
“Ik denk dat er misschien een debat gevoerd moet worden over het niveau waarop we naar subsidiëring moeten kijken,” zei hij. “Maar ik denk dat het een goede zaak is om opties te bieden om betaalbaarheid op verschillende niveaus te bieden.”
Hij wees brandweerlieden, verpleegsters en leraren aan als mensen die baat zouden kunnen hebben bij huisvesting op het niveau van de beroepsbevolking. En hoewel hij het ermee eens was dat de stad ‘zeer betaalbare’ woningen nodig had voor de huishoudens met de laagste inkomens, ‘hebben we ook echt huisvesting voor de arbeidskrachten nodig. Dit geeft ontwikkelaars de mogelijkheid om verschillende woninglagen te bouwen.”
Een ‘slecht vermomd Trojaans paard’?
Veel voorstanders van het oorspronkelijke bestemmingsplanvoorstel van de burgemeester waren niet blij met het alternatief van Charland. Gainey zei in een verklaring dat het de inspanningen om meer betaalbare eenheden te creëren zou “belemmeren”.
“Dit wetsvoorstel weerspiegelt niet de toekomst die wij voor Pittsburgh voor ogen hebben, een waarin elke inwoner de kans krijgt om te gedijen”, aldus de verklaring. Het voorstel van Charland, zo waarschuwde het, “zal voorrang blijven geven aan bedrijfsbelangen boven werkende gezinnen.”
“We hebben gezien wat er kan gebeuren als we de belangen van een bevoorrechte groep voorrang geven boven het welzijn van velen. Mijn regering zal blijven vechten voor onze voorgestelde bestemmingswijzigingen, waardoor ontwikkeling voor elke inwoner van onze wijken een succes zal worden.”
Pawlak, de loco-burgemeester, zei dat de regering “ernstige zorgen” heeft over het effect dat het wetsvoorstel zou hebben op de betaalbaarheid van woningen en op de financiën van de stad, vooral omdat de stad niet weet hoeveel ontwikkelingen er onder de voorgestelde regels zullen worden gebouwd, of hoeveel het ontwikkelaars verschuldigd zou zijn.
“Het is een blanco cheque voor ontwikkelaars om eenheden te bouwen die de meeste mensen zich niet kunnen veroorloven”, aldus Pawlak.
Wethouder Barb Warwick zei dat het wetsvoorstel van Charland “ten onrechte de taal van inclusieve bestemmingsplannen gebruikt”, maar feitelijk niet helpt bij het oplossen van de betaalbaarheidscrisis van woningen.
“In werkelijkheid is het een door de belastingbetaler gefinancierde huursubsidie voor particulieren die maar liefst $85.000 per jaar verdienen”, zei ze. “Het is een zeer slecht vermomd Trojaans paard dat niets anders doet dan ontwikkelaars verrijken op het dubbeltje van de belastingbetaler.”
Bob Damewood van Regional Housing Legal Services was niet blij dat Charland duurdere woningen zou opnemen in de definitie van ‘betaalbaar’.
“Onze subsidies moeten zich echt richten op waar de behoefte is, waar het aanbod niet voldoet aan de vraag”, zei hij. “Onze subsidies mogen niet gericht zijn op plekken waar we al veel aanbod hebben, namelijk aan de hogere kant van het spectrum.”
