De Planningcommissie van de stad heeft een wetsvoorstel aanbevolen dat inclusieve bestemmingsplannen – een beleid dat van ontwikkelaars eist om een bepaald percentage betaalbare appartementen in grote nieuwe ontwikkelingen op te nemen – niet verplicht maakt voor ontwikkelaars in de meeste wijken van Pittsburgh.
De negen leden van de Planningcommissie hebben de wijziging dinsdag aanbevolen; het wetsvoorstel keert nu terug naar de gemeenteraad van Pittsburgh. Deze nieuwste versie van de wetgeving omvat vrijwillige prikkels voor ontwikkelaars om betaalbare eenheden toe te voegen, zoals het toestaan van extra hoogte of dichtheid in nieuwe gebouwen.
De eenheden zullen slechts 20 jaar betaalbaar hoeven te zijn, in plaats van de 35 jaar die door het stadsplanningspersoneel wordt voorgesteld, een punt van belangrijke discussie tijdens de bijeenkomst.
Verschillende sprekers zeiden dinsdagmiddag dat twintig jaar een veel te korte termijn is.
“Het is steeds vaker de nationale beste praktijk geweest om te streven naar permanente betaalbaarheid”, zei Dave Breingan, mededirecteur van de buurtorganisatie Lawrenceville Together, die de commissieleden toesprak. “Vijfendertig jaar is al verwaterd.”
“Het verkorten van de termijn van 35 jaar betekent het uithollen van het publieke voordeel van het programma voor de bewoners die het het meest nodig hebben, en dat is onaanvaardbaar… We hebben betaalbaarheid op de lange termijn nodig, minstens 35 jaar, maar idealiter langer”, zegt Maddy McGrady, medevoorzitter van de Pittsburgh Housing Justice Table, die pleit voor meer betaalbare woningen.
Maar David Vatz, lid van de Planningcommissie, die kritisch stond tegenover inclusieve bestemmingsplannen, zei dat de instantie “van het programma iets wilde maken dat ontwikkelaars daadwerkelijk zullen gebruiken.”
Op dezelfde manier zei lid Justin Hunt dat hij vreesde dat een betaalbaarheidsperiode van 35 jaar “het succes van het programma zou belemmeren” en ervoor zou zorgen dat ontwikkelaars zich zouden afmelden.
Het stadsplanningspersoneel had een periode van 35 jaar voorgesteld om te passen bij het bestaande tijdsbestek voor betaalbaarheid in delen van de stad waar inclusieve bestemmingsplannen verplicht zijn, om aan te sluiten bij andere delen van de bestemmingscode en om te voldoen aan de regels in andere betaalbare huisvestingsprogramma’s. Planners haalden ook onderzoek aan waaruit bleek dat langere betaalbaarheidstermijnen de betaalbare woningproductie onder inclusief bestemmingsplanbeleid elders niet schaadden.
Verplichte insluitingszonering is van kracht in vier wijken in Pittsburgh: LawrencevilleOakland, Polish Hill en Bloomfield, en zouden op die gebieden onder deze wetgeving nog steeds verplicht blijven.
Hoewel er tijdens de bijeenkomst enige discussie plaatsvond, waren er slechts een handjevol mensen die publiekelijk commentaar gaven. Het was een duidelijke afwijking van vorig jaar 11-uur durende marathon met uren openbare getuigenissen voor een eerdere versie van het wetsvoorstel, die inclusieve zonering voor de hele stad verplicht zou hebben gemaakt. Het inclusieve bestemmingsmandaat was een handtekeningbeleid van de voormalige burgemeester van Pittsburgh, Ed Gainey, die vorig jaar bij de voorverkiezingen verloor van burgemeester Corey O’Connor.
Voorstanders van een IZ-mandaat beweren dat het een instrument is om broodnodige betaalbare appartementen te creëren, en dat het helpt buurten economisch diverser te houden.
Tegenstanders van het verplichte beleid voerden aan dat dit wel het geval zou zijn geweest te duur en zou in feite de algehele betaalbaarheid kunnen schaden door de deprimerende appartementenbouw. Ze zeiden ook dat het niet voor elk deel van de stad logisch was. Het beleid heeft ook met juridische uitdagingen te maken gehad.
De leden van de Planningcommissie die dinsdag hebben aanbevolen, hebben ook twee veel minder controversiële bestemmingswijzigingen naar voren gebracht. Men zou bij recht bijkomende woningen toestaan, ook wel ‘granny flats’ genoemd. Dit zijn kleinere appartementen die niet het primaire gebruik van een onroerend goed vormen, zoals een omgebouwde garage. De andere zou de parkeerminima voor nieuwe ontwikkelingen afschaffen. Het wetsvoorstel zou nieuwe parkeerplaatsen of constructies niet verbieden.
Het wetsvoorstel keert nu terug naar de gemeenteraad van Pittsburgh – die Vorig jaar werd ternauwernood een eerdere versie van het wetsvoorstel goedgekeurd – voor een stemming.
De Raad moet nog minstens één openbare hoorzitting over de wetgeving houden, met een opzegtermijn van 21 dagen.
