In de Gold Room op de vierde verdieping van het gerechtsgebouw van Allegheny County kwam vorige week een handvol lokale gekozen functionarissen, voorstanders van huisvesting, ontwikkelaars en andere experts bijeen voor wat normaal gesproken een beleidsmatige aangelegenheid is: een informatieve bijeenkomst georganiseerd door een commissie van het staatshuis.
Het onderwerp van de bijeenkomst was het woningaanbod, en de sprekers waren het er breed over eens dat de regio en de staat daar meer van nodig hebben. Veel aanwezigen haalden het huisvestingsplan van gouverneur Josh Shapiro aan, waarin wordt voorspeld dat Pennsylvania tegen 2035 450.000 nieuwe woningen nodig zal hebben; In het huidige tempo zal de staat dit doel met bijna 185.000 woningen niet halen.
Maar er waren twee verschillende visies op het huisvestingsbeleid te zien.
Aan de ene kant benadrukte Matt Singer, een ambtenaar van het kantoor van de burgemeester van Pittsburgh, Corey O’Connor, de inspanningen van O’Connor om het bouwen van woningen in de stad gemakkelijker en sneller te maken door de vergunnings- en andere systemen te herzien.
Aan de andere kant benadrukte Sara Innamorato, directeur van Allegheny County, het verlies aan betaalbare appartementen in de regio, de lasten waarmee huurders met een laag inkomen worden geconfronteerd en de hindernissen waarmee starters op de huizenmarkt worden geconfronteerd als de prijzen stijgen.
Singer had het over het willen versnellen van de groei en het makkelijker maken van bouwen door de overheid uit de weg te ruimen op het gebied van vergunningen en bestemmingsplannen. Hij gebruikte woorden als ‘versnellen’, ‘hervormen’, ‘snel volgen’.
Pittsburgh, zei hij, bevindt zich op een keerpunt.
“We kunnen een plek blijven waar het moeilijk is om nieuwe woningen te bouwen, bestaande woningen te repareren en te onderhouden, en nieuwe locaties om te bouwen voor een hoger en beter gebruik, of we kunnen een plek worden waar de focus op groei ligt en een plek die voor iedereen werkt door iedereen te verwelkomen”, aldus Singer.
Maar de getuigenis van Innamorato was meer gericht op het benadrukken van het feit dat de markt alleen niet ten dienste staat van huurders en potentiële huizenkopers in de laagste inkomensgroepen – of zelfs van degenen wier inkomen dichter bij het gemiddelde ligt.
Ze benadrukte dat de provincie tussen 2019 en 2024 meer dan 44.000 appartementen heeft verloren die voor minder dan $1.000 per maand werden gehuurd. In dezelfde periode zijn er bijna 13.000 appartementen bijgekomen die voor meer dan 2.000 dollar per maand worden verhuurd, zei ze. (Dit was terwijl de bevolking van zowel huishoudens met een laag inkomen als met een hoog inkomen ongeveer hetzelfde bleef.)
De prijs van alles is sinds 2019 uiteraard gestegen en voorstanders van huisvesting wachten op de voltooiing van een onderzoek waarin wordt gekeken naar de oorzaken van deze trends. Maar voorlopig is de zorg dat de nieuwe eenheden die in de regio worden gebouwd, tot nu toe tenminste niet meer betaalbare woningen opleveren voor degenen die onderaan de ladder staan.
“We hebben ook, net als veel andere regio’s, een probleem met het behoud van de woningbouw dat moet worden aangepakt”, zei Innamorato tegen de verzamelde wetgevers. “We kunnen zoveel bouwen als we willen, maar als we eenheden blijven verliezen, komen we nog steeds in een negatieve situatie terecht.”
In zekere zin was het accentverschil een samenvatting van de huisvestingsdebatten die zich al jaren in Pittsburgh afspelen. De voormalige burgemeester van Pittsburgh, Ed Gainey, kreeg bijvoorbeeld te maken met weerstand van ontwikkelaars en voorstanders van huisvesting vanwege zijn pleidooi voor stadsbrede inclusieve bestemmingsplannen, een mandaat dat grotere woningbouwprojecten een bepaald deel van betaalbare appartementen moeten omvatten.
Deze verschillen mogen geen verrassing zijn voor iedereen die goed heeft gelet op de manier waarop onze gekozen functionarissen over huisvesting hebben gesproken.
Innamorato heeft beleid geïnitieerd dat daklozen helpt aan huisvesting te komen, en dat starters op de huizenmarkt met een laag tot gemiddeld inkomen helpt. Op zowel staats- als provinciaal niveau richt ze zich ook op het helpen van huiseigenaren bij het onderhouden van hun eigendommen.
O’Connor heeft er ondertussen geen geheim van gemaakt dat hij de barrières op het gebied van bestemmingsplannen wil wegnemen, zodat ontwikkelaars de stad en haar belastinggrondslag kunnen helpen groeien.
(Woensdag hield hij zelfs een persconferentie om een reeks hervormingen onder de aandacht te brengen. Onder de updates die hij onder de aandacht bracht: een fast lane van één werkdag voor EZ-vergunningen voor eenvoudige projecten, een video-oproepinspectieoptie voor bepaalde soorten vergunningen, en een vernieuwde opzet voor vergaderingen vóór de aanvraag.)
Zijn deze visies dus met elkaar in conflict: minder overheid versus meer overheid? Beleid dat prioriteit geeft aan het snel laten bewegen van ontwikkelaars, of beleid dat ervoor zorgt dat huishoudens met lage inkomens niet achterblijven?
Of zijn ze meer op elkaar afgestemd dan ze op het eerste gezicht lijken: een potentieel synergetische combinatie van het wegnemen van de vergunnings- en bestemmingsbarrières die de woningproductie tegenhouden, gecombineerd met gerichte overheidssubsidies voor de huishoudens die ze het meest nodig hebben?
Hoewel er zeker verschillende accenten lagen in de benadering van O’Connor en Innamorato, weerspiegelden deze misschien wel de verschillende reikwijdten van het stads- en provinciebestuur. De provincie heeft geen bestemmingsbevoegdheid, die wordt overgelaten aan gemeenteambtenaren. Maar het speelt wel een belangrijke rol bij het verlenen van sociale diensten, zoals hulp bij huisvesting en het voorkomen van huisuitzettingen.
Geen van de twee beste lokale verkozenen in de regio heeft kritiek geuit op de aanpak van de ander. En het kantoor van de burgemeester zei dat O’Connor en Innamorato op één lijn zitten wat betreft landgebruik, infrastructuur, economische ontwikkeling en woningproductie.
Ten minste één huisvestingsdeskundige die vorige week de staatswetgevers toesprak, leek te pleiten voor een alles-van-het-bovenstaande strategie.
Lena Andrews, CEO van ACTION Housing, de grootste non-profit woningontwikkelaar in de regio, sprak uitgebreid over hoe subsidies voor huisvesting nodig zijn – maar dat geldt ook voor bestemmingshervormingen.
“Dit is geen crisis die we alleen met subsidie kunnen oplossen”, zei ze tegen het Kamerpanel. “We moeten ook meer woningen van meer typen op meer plaatsen bouwen en het gemakkelijker en sneller maken om dat te doen.”
Ze zei dat verouderde bestemmingsplannen het te lang “moeilijk of illegaal hebben gemaakt om iets anders te bouwen dan vrijstaande eengezinswoningen, vaak op grote percelen. Dat zijn vaak niet de woningen die bewoners van Pennsylvania nodig hebben of zich kunnen veroorloven.”
Andrews suggereerde dat de staatswetgevers een mix van bestemmingshervormingen zouden overwegen, samen met investeringen in infrastructuur, meer voorspelbare vergunningen en hulp voor kleinere gemeenten, en dat ze ook grote werkgevers zouden inschakelen om te helpen bij het creëren van meer woningen die hun werknemers zich kunnen veroorloven.
Geen van deze aanbevelingen alleen zal onze huisvestingsproblemen oplossen, zei ze. Maar samen zouden ze ‘een reëel en haalbaar pad kunnen zijn naar het bouwen van de huizen die onze regio nodig heeft’.
