Na een lange pauze heeft de gemeenteraad van Pittsburgh deze week een nieuwe stap gezet in haar inspanningen om kortetermijnhuurwoningen te reguleren, vooral in woonwijken. Het stelde een gewijzigde reeks voorgestelde regels voor die het moeilijker moeten maken voor iedereen die niet in een woonhuis woont om daar kamers te verhuren, hoewel het maanden kan duren voordat de raad een eindstemming houdt.
“Het was ons doel om ervoor te zorgen dat er een veel moeilijker pad was voor mensen die onze buurten proberen te behandelen alsof het commerciële gebieden zijn”, zei wethouder Deb Gross, die de laatste versie van het wetsvoorstel aan het einde van de raadsvergadering van woensdag introduceerde. “Omdat dat niet zo is. Het zijn wijken voor woningen waar we mensen nodig hebben om te kunnen wonen.”
De nieuwe versie van het wetsvoorstel komt er middenin kritiek dat ambtenaren te weinig hebben gedaan om woonwijken te beschermen van de verstoringen die soms met de eigendommen gepaard gaan. De zorgen over kortetermijnverhuur namen daarna toe een dodelijke schietpartij in 2022 op een dergelijk pand in de North Sidemaar de wetgeving laat al lang op zich wachten.
Het voorstel Gross en de raadsleden Bobby Wilson en Anthony Coghill hebben woensdag updates naar voren gebracht een maatregel die afgelopen winter is ingevoerd – wat op zichzelf een herstart was van wetgeving die stierf nadat de vorige raadszitting vorig jaar was geëindigd.
In de eerdere versie van het wetsvoorstel kon een vastgoedeigenaar goedkeuring krijgen voor kortetermijnverhuur in een woonwijk door een “speciale uitzondering” aan te vragen bij de stadszoneringsautoriteiten. De nieuwere versie van het wetsvoorstel lijkt deze mogelijkheid echter uit te sluiten voor iedereen die zelf niet in het pand woont.
Bewoners die wel in het pand wonen, zouden intussen het wettelijke recht hebben om één unit te verhuren voor een kort verblijf, hetzij in hun eigen huis, hetzij als een afzonderlijk gebouw op het terrein.
Gross en Wilson zeiden dat ze het vermogen van eigenaar-bewoners om hun inkomen aan te vullen wilden beschermen: Wilson zei dat zijn eigen grootouders ooit afhankelijk waren van het inkomen dat ze verdienden door het verhuren van een kamer.
Maar hij zei dat er toenemende zorgen waren dat we in woongemeenschappen “een aanvrager zouden kunnen krijgen die een speciale uitzondering wilde (en) dat het bestemmingsbestuur deze zou moeten goedkeuren, zolang het maar voldeed aan de criteria van slechts één kortetermijnhuur. Dat gaf ons de gelegenheid om te zeggen: ‘We moeten directer zijn en elk toegestaan gebruik ervan afschaffen als het niet je primaire woning is.'”
In theorie zou een afgewezen toekomstige verhuurexploitant de stad nog steeds om een afwijking kunnen vragen die in wezen een herbestemming van het betreffende onroerend goed zou betekenen. Maar dat zou een veel moeilijkere norm zijn om aan te voldoen.
Dat is zoals het hoort, zei Gross: “We willen niet dat je – als je een speculant bent, een LLC – één, vijf, tien, een dozijn huizen in woonstraten opkoopt en deze verhuurt. Als je een bedrijf wilt runnen, ga dan naar een van de zakenwijken.”
Voorstanders van verhuur zeggen dat ze ‘blindzijdig’ waren
Voorstanders van kortetermijnverhuur zeiden dat ze verblind waren door de maatregel van woensdag (die sommige stadsfunctionarissen ook privé zeiden dat ze niet hadden verwacht).
“We hebben meerdere keren contact opgenomen met de gemeente, maar niemand heeft gereageerd”, zegt Jake Tovey, bestuurslid van Steel City Short-Term Rental Alliance, een belangenorganisatie. “Wij waren zeer verrast.”
Tovey zei over de nieuwe versie van het wetsvoorstel: “Ik denk niet dat het de zaken veel verandert”, omdat “als ze deze intentie hadden om te doden (kortstondige verhuur), het voelde alsof het eisen van de speciale uitzondering voldoende zou zijn.”
Toch zei hij dat het verkrijgen van de variantie ‘erg moeilijk zou zijn’. De nieuwe taal, zo zei hij, “maakt de zaken strenger (en) gaat de verkeerde kant op.”
Tovey zei dat het waarschijnlijk was dat bestemmingswijzigingen de bestaande huurwoningen zouden moeten ‘grootvaderen’, zodat ze konden blijven functioneren. Dat, zei hij, zou “het absolute minimum zijn om niet catastrofaal te zijn.” Maar hij zei dat hij daar niet zeker van kon zijn: “Het is stressvol.”
De nieuwe versie van het wetsvoorstel laat andere bepalingen uit het origineel intact, vooral als het gaat om kortetermijnverhuur in niet-residentiële gebieden.
Het blijft het aantal kortetermijnhuureenheden beperken dat kan worden aangeboden in woningen met meerdere eenheden. Er zijn niet meer dan twee van dergelijke verhuur toegestaan in woningen met twintig of minder eenheden, en niet meer dan vijf kortetermijneenheden in grotere woningen. Het wetsvoorstel verbiedt nog steeds dat gasten feesten of andere groepsbijeenkomsten in de accommodatie organiseren.
En er zal nog steeds een door de stad uitgegeven vergunning nodig zijn om kortetermijnverhuur aan te bieden, bijvoorbeeld zelfs in woonwijken.
Tovey zei dat hij de noodzaak begreep om woonwijken zorgvuldig te behandelen. “Ik denk niet dat het problematisch is om meer aandacht te besteden aan woonwijken met een lage dichtheid” en de impact van huurwoningen, zei hij. “Ik denk niet dat dat onredelijk is. Ik denk alleen dat het verkeerd is om het te doden.”
In plaats van verboden en bestemmingswijzigingen zei hij: “We hopen alleen maar te werken via licentieverlening (exploitanten) en handhaving. Jarenlang wilden we een licentieproces, en hoe eerder dat wordt geïmplementeerd, hoe beter.”
Exploitanten geven er de voorkeur aan dat regelgeving zich richt op het gedrag van individuele verhuurders, in plaats van hele gemeenschappen buiten de perken te houden. Als ze dat niet doen, zo beweren ze, worden verantwoordelijke exploitanten gestraft voor de problemen van enkelingen.
En geldschieters zeggen dat de huurprijzen een zegen zijn voor de lokale bewoners. Airbnb, de grootste speler in de branche, zegt dat uit enquêtegegevens blijkt dat 38 procent van de verhuurders in Pittsburgh de huurinkomsten heeft gebruikt om hun eigen stijgende kosten van levensonderhoud te dekken: ruim een kwart zegt dat geld hen heeft geholpen in hun eigen huis te blijven wonen.
Het bedrijf en supporters zoals Tovey zeggen ook dat ze moeite doen om regels af te dwingen die storend gedrag in hun eigendommen beperken.
Maar de zorgen over de verhuur gaan verder dan luidruchtige bezoekers. Zoals medesponsor van het wetsontwerp, Anthony Coghill, woensdag in de gemeenteraad zei, zouden huizen die gereserveerd zijn voor kortetermijnverhuur anders bewoond kunnen worden door meer permanente bewoners – een belangrijk punt van zorg, juist omdat de huizenprijzen stijgen.
En als je te veel van dit soort eigendommen hebt, ‘scheurt het weefsel van de buurt echt uiteen’, zei hij. “Je hebt geen buren meer, er komen wekelijks mensen uit verschillende delen van het land aanvliegen.”
De nieuwe taal zal worden beoordeeld door de planningscommissie van de stad, die een rapport en een aanbeveling zal opstellen die de gemeenteraad kan overwegen. De Raad zou dan zijn eigen discussie houden alvorens over de maatregel te stemmen.
Gross zei dat dit proces, gecombineerd met het jaarlijkse nazomerreces van de raad, betekent: “Ik kijk naar de herfst, na het reces” voor een eindstemming.
In de tussentijd zei ze: ‘Als je in Georgia of Florida woont, brand dan geen huizen in Pittsburgh af om te proberen ervan te profiteren.’
