Huiseigenaren in Pennsylvania zullen vanaf 2028 meer informatie over het overstromingsrisico aan potentiële kopers moeten bekendmaken.
Een nieuwe wet die vorige week door gouverneur Josh Shapiro werd ondertekend, vereist dat verkopers bekendmaken of het huis in het verleden is overstroomd en of ze ooit een claim uit de overstromingsverzekering hebben ingediend.
“Een paar centimeter water op je eerste verdieping kan voor tienduizenden dollars aan schade zorgen”, zegt Steven Koller, manager verzekeringsonderzoek en beleidsbetrokkenheid bij de non-profitorganisatie Insurance for Good en onderzoeksmedewerker aan het Joint Center for Housing Studies van Harvard University. “Als je ergens verhuist en je geen rekening houdt met de potentiële kosten, kan dat een zeer ernstige negatieve financiële schok zijn.”
Volgens een analyse uit 2025 van de Natural Resources Defense Council heeft bijna driekwart van de Amerikaanse staten een vorm van wet op de openbaarmaking van overstromingsrisico’s. Zonder hen kunnen huizenkopers in het ongewisse blijven over hoe groot de kans is dat hun nieuwe huis onder water komt te staan of hoeveel ze moeten betalen voor een overstromingsverzekering.
Momenteel zijn huizenverkopers in Pennsylvania verplicht om, voor zover zij weten, bekend te maken of een onroerend goed zich in een overstromingsgebied bevindt of in het verleden of heden overstromingsproblemen heeft. De donderdag ondertekende wet gaat verder en vereist openbaarmaking van het aantal keren en de geschatte data van eerdere overstromingsincidenten die gevolgen hebben voor een eigendom, of het huis zich in een overstromingsgebied met een hoog of middelmatig risico bevindt, zoals aangewezen door de Federal Emergency Management Agency, of de koper verplicht zal zijn een overstromingsverzekering af te sluiten, of de verkoper overheidssteun heeft ontvangen voor overstromingsschade en of hij een claim uit de overstromingsverzekering heeft ingediend.
De verzekering voor huiseigenaren dekt geen schade door overstromingen. In plaats daarvan moeten huiseigenaren afzonderlijk een overstromingsverzekering afsluiten. Huizen in risicovolle overstromingsgebieden met door de federale overheid gesteunde hypotheken zijn verplicht een overstromingsverzekering af te sluiten, maar huiseigenaren en huurders die buiten deze zones wonen, kunnen deze ook aanschaffen. Toch heeft slechts 2% van de verzekerde huizen in Pennsylvania een overstromingsdekking.
Overstromingsverzekeringen kunnen honderden of duizenden dollars per jaar kosten, zei Koller.
“Alleen vanuit budgettair oogpunt is dat iets dat potentiële huiseigenaren nuttig zou kunnen vinden om te weten,” zei Koller.
De meeste makelaars in Pennsylvania geven tijdens het verkoopproces van een huis al informatie over overstromingsrisico’s vrij, omdat ze een formulier voor de openbaarmaking van onroerend goed gebruiken, gepubliceerd door de Pennsylvania Association of Realtors, waarin zeven vragen worden gesteld over overstromingsrisico’s, inclusief de overstromingsgeschiedenis en of het onroerend goed een overstromingsverzekering vereist, zei Mark Kibbe, voorzitter van de wetgevende commissie van de vereniging.
Toen Kibbe een huis verkocht langs een rivier in Erie, waar hij als makelaar werkt, zei hij dat hij de locatie van het huis in een overstromingsgebied had bekendgemaakt en ontdekte dat sommige potentiële kopers werden afgewezen, terwijl een echtpaar dat dol was op kajakken besloot het huis te kopen.
“Ze beseften dat dit extra kosten met zich mee zou brengen, maar de beloning was voor hen de extra kosten waard”, zei hij. “Er waren veel mensen die besloten dat dit niet het juiste onroerend goed voor hen was. Maar er is altijd wel iemand die bereid is om te (kopen). Omdat ze op het water zijn, zijn ze bereid die extra kosten te betalen.”
Kibbe zei dat de nieuwe wet ervoor zal zorgen dat andere soorten vastgoedprofessionals en huiseigenaren die hun huizen zelf verkopen dezelfde informatie vrijgeven.
“Het vult de gaten op”, zegt hij.
Dakota Fisher, een pleitbezorger voor klimaatadaptatie en gezondheid bij de Natural Resources Defense Council, beschouwt het openbaar maken van overstromingsrisico’s in het huizenverkoopproces als een verantwoord fiscaal beleid. Een voormalige FEMA-medewerker, Fisher, zei dat als huizenkopers de risico’s kennen, ze proactief stappen kunnen ondernemen om overstromingsschade te beperken, zoals het verhogen van hun huizen of het gebruiken van waterbestendige bouwmaterialen. Dit beschermt de belastingbetalers door de behoefte aan uitbetalingen van het National Flood Insurance Program te beperken, aldus Fisher.
Hij geeft aan dat hij als belastingbetaler liever heeft dat huizenkopers zoveel mogelijk weten over de risico’s.
“(Dus) die individuele huiseigenaar die het droomhuis langs de rivier koopt … zal de investeringen doen die ze moeten doen, zodat ze niet worden beïnvloed door toekomstige extreme weersomstandigheden, en ik houd de tas niet vast”, zei hij.
Koller, die de nieuwe wet van Pennsylvania als ‘robuust’ beschouwt, zegt dat de openbaarmakingsvereisten hun grenzen hebben. Hij zei dat een tekort aan betaalbare huisvestingsmogelijkheden mensen ertoe kan aanzetten huizen in overstromingsgebieden te kopen, zelfs als ze het risico kennen.
“Hoewel je misschien hoopt dat deze openbaarmakingswet over de hele linie tot betere besluitvorming leidt, zullen veel mensen hier vermoedelijk rekening mee houden, maar misschien toch een plek kopen die enig overstromingsrisico met zich meebrengt vanwege hun beperkte opties op het gebied van alternatieve betaalbare woningen,” zei hij.
De nieuwe wet verplicht verhuurders niet om informatie over overstromingsrisico’s met huurders te delen.
Een ander wetsvoorstel ingediend door staatsvertegenwoordiger Perry Warren, D-Bucks County, vereist dat verhuurders huurders informeren als het onroerend goed in het verleden is overstroomd, als het in een overstromingsgebied ligt, of de verhuurder een overstromingsverzekering heeft en of die verzekering schade aan de persoonlijke eigendommen van de huurders dekt. Dit wetsvoorstel is niet verplaatst sinds het in juli 2025 naar een commissie van het Huis werd verwezen.
Verkopers zullen tegen de zomer van 2028 moeten beginnen te voldoen aan de nieuwe openbaarmakingsvereisten, de deadline waarbinnen de Pennsylvania State Real Estate Commission de wijzigingen in de eigendomsverklaring in werking moet stellen.
