Toen Bobbie Miller en haar man Steven 25 jaar geleden hun stacaravan op het platteland van Center County kochten, leek dit de perfecte plek om ouder te worden.
Het nieuwe huis op Dogwood Circle was betaalbaar, onderdeel van een gemeenschap die eigendom was van een plaatselijk echtpaar, en pal naast Bald Eagle State Park. Ze hebben goede buren.
Miller houdt van de plek waar ze woont. Maar ze wil weg – en weet niet zeker of ze dat wel kan.
Zij zijn eigenaar van het huis, maar niet van de grond eronder. In het verleden plande het echtpaar om de twee jaar een verhoging van $ 10 van hun maandelijkse kavelkosten. Sinds een particulier bedrijf het pand afgelopen najaar heeft gekocht, zijn de kosten drie keer zo hoog geworden, inclusief een verhoging van de basishuur van $ 45 en nieuwe kosten voor afval en riolering. Ze betaalden $ 405 per maand toen het pand van eigenaar wisselde.
Nu betalen de Millers $535 per maand, en ze maken zich op voor een nieuwe verhoging later dit jaar.
Miller weet niet zeker of ze de stijgende kosten kunnen bijhouden; Het verhuizen van een stacaravan is echter niet zo eenvoudig (of zo goedkoop) als inpakken en vertrekken. Ze kreeg een bod van $ 6.000 om de plaats minder dan anderhalve kilometer verderop te verhuizen naar land dat zij bezit.
De “gelukkigen” hebben hun huis verkocht, hoewel dat steeds moeilijker wordt, vertelde Miller aan Spotlight PA.
“Niemand wil er intrekken met de hogere huurprijzen”, zegt ze. “Mensen zitten vast.”
Pennsylvania heeft naar schatting 2.288 stacaravangemeenschappen, en ongeveer 55.900 huishoudens daarbinnen, volgens een rapport uit 2023 van de Federal Reserve Bank of Philadelphia, die economisch onderzoek doet.
“Gefabriceerde woningen worden algemeen beschouwd als een belangrijke bijdrage aan de ongesubsidieerde betaalbare woningvoorraad”, aldus het rapport.
Maar veel inwoners zeggen dat de betaalbaarheid wordt ondermijnd door de steile stijgingen van de kavelprijzen, omdat private equity-bedrijven deze gemeenschappen opkopen. Die spanning inspireerde de vorming van de Coalition of Manufactured Home Communities of Pennsylvania, die zich heeft verzet tegen de stijgende kavelprijzen.
“We zijn in alle opzichten huiseigenaren, en het enige waar we voor betalen is het stuk grond waarop ons huis staat,” vertelde Bob Besecker, die de coalitie oprichtte, aan Spotlight PA.
Een wetsvoorstel dat in afwachting is van behandeling in de Senaat zou de stijging van de huurprijzen beperken door stijgingen te koppelen aan de consumentenprijsindex, terwijl uitzonderingen zouden worden toegestaan voor ‘buitengewone stijgingen van de bedrijfskosten’. Het zou ook vereisen dat eigenaren de verhogingen van de huurprijzen en vergoedingen openbaar maken en rechtvaardigen, en dat bewoners en verenigingen elkaar ter plaatse kunnen ontmoeten zonder de tijd of het aantal aanwezigen te beperken, onder andere.
De wetgeving gaat niet over het beperken van het vermogen van een eigenaar om geld te verdienen, zei staatsvertegenwoordiger Liz Hanbidge (D., Montgomery), de hoofdsponsor van het wetsvoorstel. In plaats daarvan heeft het tot doel de transparantie te vergroten en te zorgen voor eerlijke verhogingen van de lotkosten.
De democratische regering Josh Shapiro heeft gezegd dat hij de maatregel zal ondertekenen, en roept wetgevers zelfs op om het voorstel goed te keuren terwijl hij zijn laatste begrotingstoespraak houdt.
“Het bezitten van een eigen huis is de Amerikaanse droom, maar de afgelopen jaren hebben we gezien hoe hebzuchtige bedrijven van buiten de staat onze gemeenschappen opkopen, de kosten tot onbetaalbare niveaus verhogen en misbruik maken van de inwoners van Pennsylvania, vooral onze senioren”, zei Shapiro in maart tijdens een bezoek aan een stacaravangemeenschap in Berks County.
De wetgeving werd in juni 2025 aangenomen door het staatshuis 144-59 en zit sindsdien in een staatscommissie van de senaat. Nu de twee jaar durende sessie ten einde loopt, is er geen garantie dat het de finish zal halen voordat het proces opnieuw moet beginnen.
Terwijl de Democraten in de Senaat hun steun hebben uitgesproken voor de wetgeving, hebben de Republikeinen die de Kamer controleren niet beloofd om er over te stemmen.
Gemeenschapseigenaren en andere functionarissen uit de sector hebben zich tegen de wetgeving verzet, met het argument dat deze de inkomsten beperkt zonder te bezuinigen op de kosten die nodig zijn om deze eigendommen te exploiteren.
“Ze blijven praten over deze hebzuchtige gemeenschapseigenaren”, vertelde Mary Gaiski, executive vice-president van de Pennsylvania Manufactured Housing Association, aan Spotlight PA.
Maar het is niet hebzuchtig om de stijgende kosten bij te houden, voegde ze eraan toe.
Landeigenaren moeten deze eigendommen upgraden, en de kosten voor het onderhoud van zaken als nutsinfrastructuur en wegen zijn gestegen, zei Gaiski. Als ze geen winst kunnen maken, zijn kostenbesparingen of helemaal sluiten hun opties.
“Elke keer dat je controle hebt over de inkomsten en niet over de kosten waaronder ze moeten opereren, zorg je ervoor dat ze niet kunnen mislukken,” zei ze. “Zijn er een paar rotte appels of acteurs, hoe je ze ook wilt noemen? Ik weet zeker dat die er zijn, want elk bedrijf heeft dat.”
Hoewel de termen stacaravans en gefabriceerde huizen vaak door elkaar worden gebruikt, verwijst de laatste naar woningen die zijn gebouwd volgens de normen die in 1976 door het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling zijn vastgesteld. De verschuiving kwam nadat meer mensen permanent in deze gebouwen gingen wonen. Uiteindelijk komt het verschil neer op het moment waarop het huis werd gebouwd.
De meeste mensen die in stacaravangemeenschappen wonen, wonen daar al tientallen jaren en zijn blij met hun huisvesting, blijkt uit een onderzoek uit 2009, ondersteund door het Center for Rural Pennsylvania van de General Assembly. Deze bewoners zijn doorgaans ouder; velen zijn gepensioneerde getrouwde stellen of weduwen die van een klein pensioen leven.
Volgens het voorstel zouden de huurverhogingen in deze gemeenschappen gebaseerd zijn op de gemiddelde consumentenprijsindex – die de gemiddelde verandering in de tijd in de prijzen van alledaagse goederen en diensten meet – voor het meest recente jaar. Het wetsvoorstel staat verhogingen toe van niet minder dan 2% en niet meer dan 4%, maar maakt uitzonderingen voor ‘buitengewone stijgingen van de bedrijfskosten’ om landeigenaren te helpen ‘een eerlijk rendement op hun investering te krijgen’, volgens de wetgeving.
Nathan Jameson, oprichter en managing partner van private equity-onderneming Arx Capital, zei dat de kosten voor het exploiteren van stacaravanparken niet meebewegen met de consumentenprijsindex.
“Als je kijkt naar waaruit de CPI bestaat, bestaat deze uit een mand met goederen, zoals hoeveel je spijkerbroek heeft gekost en hoeveel eieren zijn”, vertelde hij aan Spotlight PA. “Terwijl wij als verhuurders en exploitanten van deze stacaravanparken ervaren: wat is brandstof? Wat is verzekering? Wat zijn onroerendgoedbelasting? En dat zijn verhogingen die op jaarbasis plaatsvinden.”
Bovendien hebben oude eigenaren – mensen die al jaren een eigendom hebben gehad of misschien land hebben geërfd – het tegen een veel lagere prijs verworven en “gedaan wat zij dachten dat het juiste was door de huurprijzen niet te verhogen met de inflatie”, zei Jameson.
“Als gevolg hiervan, en omdat ze er uitsluitend voor hun inkomen van afhankelijk waren, hadden ze niet het inkomen om in het onroerend goed te investeren – om wegen te verbeteren als ze falen, om nutsvoorzieningen te repareren als ze niet werken, om een gevaarlijk, leegstaand huis te verwijderen, of om een huis op een leegstaande plek te brengen,” voegde hij eraan toe.
Op hun beurt raken die eigendommen ‘in verval’, zei hij.
‘Het is onze taak om ze te verbeteren en ervoor te zorgen dat ze hopelijk tot ver na mijn leven een woning kunnen blijven,’ zei Jameson.
Arx is eigenaar van stacaravangemeenschappen in Maryland, New Jersey en Pennsylvania. Het bedrijf was eigenaar van Red Maple Acres in Lehigh County en kreeg kritiek van bewoners vanwege renteverhogingen.
De huur van Peggy Hoffman daar is de afgelopen jaren bijna verdubbeld en kost nu bijna $ 900 per maand. Ze is in de zestig en voedt haar kleindochter alleen op. Ze is bang dat een onverwachte rekening haar nog meer in de problemen zal brengen. Hoffman vertelde Spotlight PA dat deze hogere vergoedingen ook betekenden dat ze dingen voor zichzelf uitstelde, zoals een nieuw kunstgebit en gehoorapparaten.
Zij en haar buren willen geen aalmoes, zei ze.
“Wat we willen is een redelijke huur”, zei Hoffman.
Jameson verdedigde de manier waarop zijn bedrijf met Red Maple Acres omging. De andere bieder, zei hij, was van plan iedereen te vertellen dat ze moesten vertrekken en industriële en winkelruimte moesten bouwen.
“Dat zouden 272 huizen zijn geweest die redelijk betaalbaar zijn, verdwenen van de Lehigh Valley-markt die deze zo hard nodig heeft”, zei Jameson.
Hij voegde eraan toe dat de vergoedingen voor kavels de markt moeten weerspiegelen, waarbij hij opmerkt dat Arx rekening houdt met het gemiddelde inkomen van een provincie en er onder andere aan denkt dat iemand 65% verdient om te beslissen wat betaalbaar is. Idealiter bereiken ze dat tempo in de loop van de tijd, maar Jameson zei dat de ‘huurcontrole en het wapengekletter’ ‘huisbazen en fiduciaires dwingt sneller te handelen dan ze anders zouden doen.’
Een andere private-equityfirma kocht tijdens de zomer Red Maple Acres voor $30,5 miljoen.
Een eigenaar van een stacaravangemeenschap vertelde Spotlight PA dat hij denkt dat dergelijke aankopen uitbuitend zijn.
Die eigenaar, staatsvertegenwoordiger Dan Moul (R., Adams), denkt dat private equity-bedrijven misbruik maken van ouderen.
“En dat is voor mij net zo erg als een oplichter die belt en hen hun geld afhandig maakt”, zei Moul. “Het is niet anders. Deze jongens doen het gewoon legaal.”
Het is aan de wetgevers om bescherming te garanderen, zei hij.
“Deze mensen zitten in de val”, zei hij tegen Spotlight PA. “Mensen die appartementen huren, kunnen altijd zeggen: ‘Hé, hij heeft mijn huur te hoog verhoogd. Ik ga op zoek naar een andere plek.’ En ze kunnen een andere plek zoeken.”
De voorgestelde wetgeving van Hanbidge ligt al meer dan een jaar in de Senaatscommissie Stedelijke Zaken en Huisvesting. Staatssenator Joe Picozzi (R., Philadelphia), de commissievoorzitter met de bevoegdheid om erover te stemmen, reageerde niet op interviewverzoeken voor dit verhaal.
De klok tikt en de wetgevers moeten actie ondernemen. De Senaat keert op 28 september terug naar Harrisburg, met slechts elf stemdagen voordat de tweejarige zitting in november eindigt. Elk wetsvoorstel dat de wetgevende macht niet heeft aangenomen en tegen die tijd nog niet is ondertekend, moet in 2027 opnieuw worden ingevoerd.
Linda Carranza, die in een stacaravangemeenschap in Butler County woont, zei dat zij en haar buren ‘koppig genoeg zijn om te wachten’. Ze is er echter niet zeker van dat ze de vruchten zullen plukken van wetgeving die bescherming biedt.
“Sommigen van ons zijn oud genoeg en zijn hier misschien over twee jaar niet meer, maar hopelijk helpt het de andere senioren en de andere dierenartsen”, vertelde ze aan Spotlight PA. “Dat is wat we willen doen. We doen dit niet alleen voor ons.”
Meerderheidsleider van de Senaat, Joe Pittman (R., Indiana), vertelde Spotlight PA in een verklaring dat de Republikeinse wetgevers een aantal wetsvoorstellen hebben ingediend die gericht zijn op het woningaanbod en de betaalbaarheid.
Die maatregelen omvatten wetgeving om de vergunnings- en gemeentelijke goedkeuringsprocessen voor huisvestingsplannen te vereenvoudigen, een spaarrekening voor starters op de woningmarkt te creëren met belastingvoordelen, en de woningbouw in de buurt van arbeidscentra te ondersteunen via lokale partnerschappen met ontwikkelaars.
Specifieke vragen over de rekening van Hanbidge beantwoordde hij niet.
“Het in evenwicht brengen van de vastgoedbelangen van gemeenschapseigenaren en bewoners is een cruciaal onderdeel van deze voortdurende discussie om voortdurende toegankelijkheid en ontwikkeling van betaalbare woningen, inclusief gefabriceerde woningen, mogelijk te maken”, aldus Pittman. “De betaalbaarheid van woningen is een belangrijke kwestie in de hele staat, en het heeft gevolgen voor iedereen, van degenen die hun eerste huis willen kopen tot senioren die in hun huis willen blijven wonen.”
Hij prees ook het huisvestingsactieplan van Shapiro en zei dat het de gedeelde doelstellingen weerspiegelt van het uitbreiden van de huisvestingsmogelijkheden, het moderniseren van de regelgeving en het verbeteren van de relaties tussen de overheid en industriegroepen.
“We zijn optimistisch dat we met het Huis van Afgevaardigden kunnen samenwerken om dit najaar werkelijk aanzienlijke huisvestingsrekeningen naar het bureau van de gouverneur te sturen”, aldus Pittman.
De Coalition of Manufactured Home Communities of Pennsylvania heeft niet zoveel hoop dat deze inspanningen het wetsvoorstel van Hanbidge zullen omvatten, maar de belangenorganisatie heeft de kwestie niet opgegeven, vertelde Besecker aan Spotlight PA.
Voorstanders van de coalitie hadden vorige week een ontmoeting met Pittman, maar Besecker zei dat de wetgever niet beloofde actie te ondernemen tegen de wetgeving. Een woordvoerder van Pittman bevestigde de bijeenkomst en verwees Spotlight PA naar de eerdere verklaring van de senator over de kwestie toen hem werd gevraagd of er plannen zijn om het wetsvoorstel te verplaatsen wanneer de wetgevers terugkeren naar Harrisburg.
Besecker zei dat als wetgevers het wetsvoorstel niet vroegtijdig indienen, voorstanders de tussentijdse termijnen als hun volgende kans zien om tot actie aan te dringen.
“Als de Republikeinen van de Senaat denken dat we dit gaan negeren, dan is dat niet zo. Dat kunnen we niet. We hebben geen keus. Bewoners van gefabriceerde woningen zijn nu in een hoek gedreven”, zei Besecker. “Het is vluchten of vechten, en we kunnen niet vluchten. Onze huizen zijn hier. Dit is waar ze zijn, en ze kunnen niet worden verplaatst.”
