Bent u een gezin van vier personen in Allegheny County en verdient u jaarlijks meer dan €50.000 (maar minder dan €88.300 per jaar) en wilt u een huis kopen in McKees Rocks?
Als dat zo is, willen Heather Jarrett en haar collega’s met je praten.
Jarrett is verantwoordelijk voor de outreach voor de in McKees Rocks gevestigde non-profitorganisatie LEVEL: Equity Building, een groep die huizen renoveert en verkoopt aan kopers met een laag tot gemiddeld inkomen.
Vijf van de woningen zijn vrijwel geheel gerenoveerd en de groep is nog steeds op zoek naar kopers.
Er staan twee woningen onder contract; er zijn er nog drie beschikbaar. LEVEL hoopt begin volgend jaar de renovatie van vier andere panden te voltooien.
Kopers moeten minder dan 80% van het gemiddelde inkomen in de regio verdienen, of ongeveer $88.300 dollar per jaar voor een gezin van vier. Maar cruciaal is dat kopers ook in dienst moeten zijn en in aanmerking kunnen komen voor een hypotheek bij een bank; wat betekent dat ze in de meeste gevallen minimaal $ 50.000 per jaar moeten verdienen.
Het vinden van inkomensgekwalificeerde kopers was moeilijk, zeiden Jarrett en haar collega’s.
“Dat is eerlijk gezegd onze grootste uitdaging geweest”, zei ze tijdens een interview in de winkelpui van LEVEL op Chartiers Avenue.
Een smalle pool van gekwalificeerde kopers
Ambtenaren in Allegheny County hebben vorig jaar een hulpprogramma voor starters op de huizenmarkt uitgerold, gericht op een vergelijkbare doelgroep van mensen met een laag en gemiddeld inkomen. Het programma, First Home Allegheny, hielp 56 gezinnen een huis te betalen. Het programma werd ingegeven door feedback uit enquêtes waaruit bleek dat er vraag was naar betaalbare mogelijkheden voor eigenwoningbezit, en was zo succesvol in de provincie verlengde het voor een tweede jaar.
Pittsburgh’s Urban Redevelopment Authority biedt ook hulpprogramma’s aan voor huizenkopers die grotendeels gericht zijn op dezelfde lage tot gemiddelde inkomensgroep.
“Het zou voor iemand met een inkomensniveau van 80% (gemiddeld gebiedsinkomen) heel moeilijk zijn om een huis tegen een marktprijs te kopen”, zegt Quianna Wasler, Chief Housing Officer van de URA.
Hulpprogramma’s “zijn uiterst belangrijk voor het ecosysteem, om Pittsburghers in hun buurt te houden, om buurten in de stad te helpen verbeteren”, zei ze.
Maar dergelijke programma’s voor eigenwoningbezit worden geconfronteerd met een aantal structurele uitdagingen, zegt Ed Nusser, directeur huisvestingsstrategie van County Executive Sara Innamorato.
De rentetarieven die hoger zijn dan enkele jaren geleden hebben veel potentiële starters op de huizenmarkt gehinderd, aldus Nusser.
“Als je een huis verkoopt voor $125.000 of $150.000 en de rente is 4%, zal er een bredere groep mensen zijn die een hypotheek van 4% kan betalen voor $150.000 dan een hypotheek van 7% voor $150.000. Dus dat verkleint de kooppool”, aldus Nusser.
Bovendien is de Belastingkrediet voor lage inkomenseen van de grootste instrumenten voor het ontwikkelen van betaalbare huurwoningen, kan niet op dezelfde manier worden gebruikt om koopwoningen te creëren, zei Nusser.
“Het systeem van betaalbare koopwoningen is meer een lappendeken, omdat we gewoon niet over de schaal beschikken van de instrumenten die ontwikkelaars van huurwoningen tot hun beschikking hebben,” zei hij.
Het vinden van gekwalificeerde kopers voor de huizen die ze beschikbaar hebben, was ook een uitdaging voor de non-profitorganisatie City of Bridges Community Land Trustzei Anna Kochersperger, manager huisvestingsactiviteiten van de groep.
“We subsidiëren steeds meer de kosten van huizen om ze betaalbaar te maken voor mensen in dat (60 tot 80% gemiddelde) inkomensbereik, en die subsidie wordt steeds moeilijker te verkrijgen, en er moet meer van komen,” zei Kochersperger.
De rentetarieven, lokale belastingen en energiekosten zijn de afgelopen jaren ook gestegen, zei ze, waardoor de potentiële pool van gekwalificeerde kopers verder is verkleind.
De non-profitorganisatie heeft ongeveer 16 woningen beschikbaar voor verkoopde meeste in de Pittsburgh-wijken Fineview, Perry Hilltop en Hazelwood.
Om potentiële kopers te vinden heeft de groep ook deelgenomen aan informatiesessies in bibliotheken en met politieke functionarissen. Het heeft ook contact gehad met potentiële huiseigenaren via bankkredietverstrekkers.
“Sommige van onze meest succesvolle manieren om kopers te vinden, is het aansluiten op de gemeenschappen zelf, de buurtorganisaties en de gemeenschapsontwikkelingsbedrijven. We hebben onlangs een poging gedaan om… meer verbindingen te leggen met scholen, kerken en andere religieuze instellingen”, zegt Emily Kauchak, vastgoedprojectmanager bij City of Bridges.
Sommige kopers zijn werkzaam in lagerbetaalde beroepen op de universiteiten en in ziekenhuizen van de stad, zei ze. Een recente huizenkoper was een medewerker van de stad Pittsburgh, van wie velen in de stad moeten wonen.
En net als bij alle onroerend goed is de vraag afhankelijk van waar de huizen zich bevinden, zei ze.
“Kunnen we inkomensgekwalificeerde kopers vinden die de huizen willen kopen waar ze zich bevinden? Dat is net als zijn eigen andere speciale uitdaging, en ik vermoed dat andere (organisaties) ongeveer hetzelfde doormaken”, zei Kochersperger.
Startende kopers voorbereiden op een eigen woning
Het werken met mensen die voor het eerst een huis kopen – en die vaak de eerste persoon in hun gezin zijn die een huis bezit – vereist veel voorkennis, zeggen huisvestingsvoorstanders.
“We proberen ze voor te lichten hoe het zal zijn: dit is wat u kunt verwachten. Uw belastingen zullen omhoog gaan. Weet u, uw verzekering zal omhoog gaan. Er zal iets met uw huis gebeuren waarvoor u uw huisbaas niet kunt bellen”, zegt Steve Kaminski, vice-president van woningkredieten bij Dollar Bank, die een diepgaand onderwijsprogramma voor starters op de woningmarkt heeft.
Ondanks de uitdagingen blijft eigenwoningbezit een belangrijke manier om buurten te versterken en voor gezinnen om intergenerationele rijkdom op te bouwen, zegt Jason Tigano, de oprichter en CEO van LEVEL.
Melissa Williams-Miles woonde 35 jaar in McKees Rocks en voedde daar haar drie dochters op. Nadat haar huisbaas van 15 jaar het pand waar ze woonde had verkocht en ze bij een van haar volwassen dochters was ingetrokken, begon ze meer na te denken over eigenwoningbezit.
Ze kwam in contact met LEVEL via een eigenwoningbezitprogramma bij Dollar Bank.
‘Jason nam me mee om de… twee slaapkamers te zien, en ik dacht: ‘Oh mijn God.’ Ik kreeg tranende ogen. Mijn hart begon heel snel te kloppen, en… ik dacht: ‘Nou, dit is mijn huis.’”
Ze zal het huis begin september sluiten.
