Heeft u uw huis gekocht tijdens de pandemiejaren? Gefeliciteerd, de kans is groot dat u een spotgoedkope hypotheekrente heeft. Misschien minder dan 3% – ongeveer de helft van het huidige gemiddelde voor een hypotheek met een vaste looptijd van 30 jaar.
Voor potentiële kopers die dat gouden venster hebben gemist, kan het voelen alsof ze de kans hebben verloren om een huis te betalen.
Maar het blijkt dat er een manier is om de klok van de huizenmarkt terug te draaien: het wordt een veronderstelde hypotheek genoemd. Met dit soort overdrachten kan de huizenkoper de hypotheek van de verkoper overnemen, en daarmee ook de oude – veel lagere – hypotheekrente. De koper krijgt een goedkopere woning. De verkoper krijgt een marketingpunt dat kan leiden tot meer aanbiedingen en misschien zelfs een hogere verkoopprijs. En de krappe huizenmarkt wordt iets losser dankzij de stijging van de huizenverkopen.
Ongeveer 6 miljoen huizen in de VS hebben zowel een aanvaardbare hypotheek als een rentepercentage van minder dan 5%, volgens een schatting van AssumeList, dat kopers helpt deze huizen te koop te vinden en door het koopproces te navigeren.
Maar er zijn enkele kanttekeningen. Ten eerste komen niet alle hypotheken in aanmerking voor dit soort overdrachten – en zelfs als dat wel het geval is, beseffen kopers en verkopers dit niet altijd. Ten tweede kan het proces tijdrovend zijn en een aanzienlijke aanbetaling in contanten vereisen.
Verkopers realiseren zich zelden dat ze een veronderstelde hypotheek hebben
Hoewel de meeste conventionele hypotheken niet aannemelijk zijn, zijn door de overheid gesteunde hypotheken dat wel. Dat geldt ook voor VA-leningen, of leningen die worden verstrekt via het Department of Veterans Affairs, wat betekent dat ze vaak gekoppeld zijn aan huizen die eigendom zijn van dierenartsen. FHA-leningen van de Federal Housing Administration, die vaak naar starters op de woningmarkt gaan zonder veel contant geld, kunnen ook worden overgedragen. Ongeveer 18% van de nieuwe hypotheken die in 2020 werden uitgegeven, waren VA- en FHA-leningen.
Maar weinig van deze huiseigenaren realiseren zich dat ze de mogelijkheid hebben om de hypotheek over te dragen – en dat geldt ook voor hun potentiële kopers.
“Mensen wisten gewoon niet dat er een mogelijkheid was om letterlijk tientallen, soms honderdduizenden dollars te besparen”, zegt Jerry Devlin, de oprichter van Assume Loans, een nieuw soort vastgoedbedrijf dat kopers en verkopers helpt bij deze overdrachten.
Bedrijven als de zijne zijn opgedoken om aan veronderstelde hypotheken te werken. Sommigen bieden hun eigen websites aan waar kopers kunnen zoeken naar woningaanbiedingen die vermoedelijke hypotheken aanbieden, zoals concurrent Roam, die AI gebruikt om ze te identificeren.
Een recente zoekopdracht op Roam of homes in Houston, Texas, leverde 433 woningen op met een vermoedelijke hypotheek en een rente van 3% of lager. Een zoekopdracht op Zillow, die afhankelijk is van de zelfrapportage van de verkoper of de hypotheek kan worden overgedragen, bracht er slechts drie aan het licht.
“Vaak is de eerste keer dat een verkoper hoort dat hij een aanvaardbare hypotheek heeft, van een koper bij Roam”, zegt Raunaq Singh, oprichter en CEO van Roam.
Hypotheekmaatschappijen hebben weinig reden om het proces gemakkelijk te maken
Ondanks de besparingen komt deze vorm van hypotheekoverdracht zelden voor. Een van de grootste uitdagingen is hoe lang het proces kan aanslepen.
Volgens de wet hebben hypotheekbeheerders 45 dagen de tijd om het krediet van de koper te beoordelen en de overdracht goed te keuren. De realiteit is dat het maanden kan duren, zegt Craig O’Boyle, president van Assumption Solutions, een ander bedrijf dat kopers en verkopers helpt bij het overdragen van hypotheken.
De FHA staat beheerders toe om tot $1.800 aan vergoedingen in rekening te brengen, maar deze bedrijven kunnen veel meer geld verdienen door een nieuwe lening te starten tegen het huidige hogere tarief in plaats van een oudere lening tegen een lager tarief over te dragen, zegt O’Boyle.
“Als een kredietverstrekker een tarief van 2,5% kan afschaffen en geld kan uitlenen tegen 6,5%, denk ik dat ze dat liever zouden doen”, zegt hij.
In ruil voor een vergoeding helpen bedrijven als Assumption Solutions dat proces te versnellen, bijvoorbeeld door er bij de beheerder op aan te dringen dat hij aan die eis van 45 dagen voldoet.
Brendan Burroughs, een chauffeur in de foodservice, wendde zich tot Assume Loans nadat hij vastliep bij een poging een hypotheek over te nemen voor een huis met vier slaapkamers in Florida met een tarief van 2,5%. Hij zei dat een kredietfunctionaris van zijn hypotheekbedrijf, de heer Cooper, hem had verteld dat er 1.500 mensen vóór hem waren die hulp nodig hadden met hun hypotheken, dus hij moest wachten. Vervolgens hoorde hij een maand lang niets van de beheerder.
Toen hij erover klaagde in een bericht op Reddit, zeiden commentatoren dat hij maanden langer moest wachten. Maar toen hij zich eenmaal had aangemeld bij Assume Loans, zo zegt hij, belde zijn beheerder hem binnen drie dagen.
“Ik werd van plek 1.500 naar nummer 1 geduwd”, zegt Burroughs.
In een verklaring per e-mail aan NPR heeft een woordvoerder van het hypotheekbedrijf Mr. Cooper zich verzet tegen de bewering van Burroughs dat zijn zaak naar voren was geschoven vanwege de betrokkenheid van Assume Loans. In plaats daarvan beweerden ze dat de overdracht van Burroughs overeenkwam met de tijdlijnen van de sector en dat de samenwerking met Assume Loans betekende dat hem ‘onnodige kosten in rekening werden gebracht voor diensten die huiseigenaren zelf kosteloos kunnen voltooien’.
Veronderstelde hypotheken vereisen vaak een aanbetaling van zes cijfers
De andere grote uitdaging bij het oversluiten van een hypotheek is dat de huizenprijzen sinds januari 2020 met 54% zijn gestegen. Een originele hypotheek die is afgesloten toen de huizen goedkoper waren, zal dus niet langer de prijs van hetzelfde huis van vandaag dekken.
Het is aan de koper om het verschil goed te maken. En dat kan een enorme aanbetaling betekenen.
Stel je een huis voor dat in 2021 voor €500.000 werd verkocht en vandaag voor €700.000 wordt verkocht. Dat alleen al is een verschil van $200.000.
En dan houden we nog niet eens rekening met hoeveel van de hypotheek al is afbetaald via de maandelijkse betalingen van de huidige eigenaar en hun eigen oorspronkelijke aanbetaling. Dat kan een nog groter verschil veroorzaken tussen de waarde van de bestaande hypotheek en wat de nieuwe koper moet betalen.
De koper zou een secundaire lening kunnen krijgen, maar die zijn moeilijk te verkrijgen, vooral voor zo’n groot bedrag. En ze hebben vaak hoge rentetarieven. In plaats daarvan dekt de koper dit gat vaak met een contante aanbetaling.
Dat is voor veel kopers een hele opgave, zegt Laurie Goodman, oprichter van het Housing Finance Policy Centre van het Urban Institute. Als het de bedoeling is om starterswoningen vrij te maken voor jonge gezinnen, zegt ze, dan zijn zij ‘de laatste mensen die nog eens 200.000 dollar extra contant kunnen verzinnen’.
Burroughs had geluk. Hij had een aanbetaling van $ 105.000 nodig voor het huis in Florida dat hij wilde. Maar hij kon het dekken dankzij enkele vroege investeringen in Tesla- en Nvidia-aandelen.
Tegenwoordig is zijn hypotheekrente aanzienlijk lager dan die van zijn collega, die $3200 per maand betaalt voor een huis van hetzelfde model. “Mijn hypotheek is letterlijk de helft daarvan”, zegt Burroughs.
Zonder de aanvaardbare hypotheek, zegt Burroughs, zou hij waarschijnlijk nog steeds bij zijn schoonfamilie wonen en nog steeds op zoek zijn naar een huis op Zillow.
Een manier om de huizenmarkt te ontsluiten
Starters hebben te maken met een krappe woningmarkt. Veel startende huiseigenaren zijn niet bereid om te verkopen en naar grotere woningen te verhuizen, ook al zijn hun gezinnen hun huis ontgroeid, omdat ze dan hun lage hypotheekrente zouden verliezen. De omloopsnelheid van de Amerikaanse huizenmarkt ligt bijna op het laagste niveau in 25 jaar.
In een recent artikel betoogt de Groundwork Collaborative, een linkse denktank, dat het aanvaardbaar maken van meer conventionele hypotheken de impasse op de huizenmarkt zal helpen oplossen.
Het pleit er ook voor om ‘draagbare’ hypotheken een optie te maken, waarbij een verkoper zijn bestaande hypotheek en de lage rente ervan mee kan nemen naar zijn nieuwe woning.
“Op de lange termijn is de oorzaak van de onbetaalbaarheid van woningen in de Verenigde Staten dat we niet genoeg woningaanbod hebben. Maar je kunt niet met je vingers knippen en van de ene op de andere dag drie miljoen nieuwe huizen bouwen”, zegt Bharat Ramamurti, co-auteur van de krant en voormalig adjunct-directeur van de National Economic Council van het Witte Huis onder de regering-Biden. “Dit soort beleid geeft je de kans om het op korte termijn aan te pakken.”
In november plaatste Bill Pulte, directeur van het Federal Home Financing Agency, op X dat Fannie Mae en Freddie Mac, die hypotheken garanderen en voor investeerders verpakken, van plan waren om veronderstelde of overdraagbare hypotheken af te sluiten.
Maar Goodman van het Urban Institute denkt niet dat aanneembare hypotheken veel kunnen doen om de huizenmarkt te ontsluiten. Vooral voor starters op de woningmarkt is de aanbetaling een te grote drempel, denkt ze.
“Je kunt een goede deal krijgen als je veel geld te besteden hebt”, zegt Goodman. “Het probleem is dat er niet veel mensen zijn die dat kunnen.”
Sommige kopers zijn nog steeds bereid vooraf te betalen voor een laag tarief
In 2025 gebruikte makelaar Charles Johnson een vermoedelijke hypotheek om een duplex in Minneapolis te kopen die hij anders niet had kunnen betalen. Hij kreeg het voor een rente van minder dan 3%.
Maar Johnson vertelt zijn klanten zelden over mogelijke hypotheken, omdat dit voor de meesten van hen geen realistische optie is. Ze hebben niet alleen veel geld en geduld nodig, maar kopers kunnen ook niet kieskeurig zijn, omdat er zo weinig huizen in aanmerking komen.
“Het zou als een aas en een schakelaar zijn”, zei Johnson. “Ik ben er een groot voorstander van, maar het is zo beperkt. Ik wil mensen gewoon niet manipuleren.”
Maar Michael Lorino, oprichter en CEO van AssumeList, zei dat veel kopers er toch voor willen gaan. Hij zei dat hij de afgelopen drie jaar persoonlijk cliënten heeft geholpen bij het navigeren door ongeveer veertig aannames en heeft geholpen bij honderden andere overdrachten. Voor de kopers die het kunnen laten werken, is het de moeite waard om de kans te krijgen om dat gouden tijdperk te heropenen toen de tarieven zoveel lager waren.
“Ga eens aan een huizenkoper vragen of hij geld wil besparen op de aankoop van een huis, toch? Honderd procent van de kopers wil dit doen”, zegt Lorino. “Er is geen gebrek aan vraag.”
