De in Pittsburgh gevestigde ontwikkelaar Walnut Capital vertelde donderdag aan de Zoning Board of Adjustment van de stad dat zij een vrijstelling wil van regels die vereisen dat de langverwachte ontwikkeling in Oakland ook betaalbare woningen omvat.
Maar wat het bestuur ook besluit, de lange strijd over het inclusieve bestemmingsbeleid van de stad lijkt waarschijnlijk voort te duren.
Inclusieve zonering, of IZ, vereist dat nieuwe ontwikkelingen in aangewezen buurten een percentage woningen opzij zetten dat betaalbaar is voor mensen met een lager inkomensniveau. Het werd in 2019 opgericht voor de torenhoge vastgoedmarkt van Lawrenceville en breidde zich tijdens de regering van voormalig burgemeester Ed Gainey uit naar Bloomfield, Polish Hill en delen van Oakland.
Walnut’s project in Oakland, genaamd The Caroline en gelegen op McKee Place, ging van start met de geldende IZ-regels. Maar donderdag zei Walnut-advocaat Jonathan Kamin dat de ontwikkelaar nog steeds hoopt dat ze worden opgeheven.
“Omdat dit een project voor studentenhuisvesting is en omdat mijn cliënt het voor elkaar kreeg, konden we het laten werken, en daarom is het project in aanbouw,” zei Kamin. “Maar het is een heel moeilijke uitdaging om mensen te (plaatsen) die woningen willen ontwikkelen in Pittsburgh.”
Niet alle aanwezigen waren onder de indruk van dat argument.
Andrea Boykowycz, uitvoerend directeur van de Oakland Planning & Development Corporation, zei dat ze getroffen was door “de brutaliteit die nodig is om een afwijking van een wet te eisen alleen maar omdat je het niet leuk vindt.”
“Walnut Capital heeft dit project uitgevoerd in de volledige wetenschap dat het onder de inclusieve bestemmingsoverlay zou vallen”, aldus Boykowycz.
Kamins poging om de aanvraag van IZ voor het 11 verdiepingen tellende, 159 eenheden tellende Caroline-project te heroverwegen, maakt deel uit van een bredere juridische strategie – een strategie die het beleid overal in de stad alsnog zou kunnen ondermijnen.
De Builders Association of Metropolitan Pittsburgh heeft het beleid aangevochten door de stad in 2022 voor de federale rechtbank te dagen. In haar rechtszaak betoogde BAMP dat het beleid de eigendomsrechten van ontwikkelaars schond door hen te dwingen de kosten van het betaalbare huisvestingsinitiatief van de stad op zich te nemen.
Die rechtszaak was dat eind vorig jaar weggegooid. Een rechter oordeelde dat een rechtbank pas kon beslissen of het beleid onrechtmatig werd toegepast nadat de ontwikkelaars andere inspanningen hadden uitgeput om het te omzeilen, zoals het aanvragen van een ontheffing.
Zoals Kamin erkende, vraagt Walnut het bestuur om een dergelijke ontheffing om “in wezen dat vakje aan te vinken, zodat de Builders Association door kan gaan met haar rechtszaak en daadwerkelijk tot de geldigheid van de verordening kan komen.”
En zelfs als het bestuur de ontheffing van Walnut zou verlenen, voegde hij eraan toe, zou nog een van de “honderden leden” van BAMP de uitdaging terugbrengen naar de federale rechtbank.
Kamin zei dat de IZ-regels, die vereisen dat 10% van de projecteenheden betaalbaar moet zijn, Walnut bijna $ 4,9 miljoen zouden kosten. Hij zei dat zelfs als ontwikkelaars zich houden aan een regel die zij als illegaal beschouwen om een project te starten, ze daar niet aan gehouden mogen worden.
“Het feit dat een stad een verordening heeft aangenomen, betekent niet dat deze legaal is. Deze verordening is illegaal, ongrondwettelijk en ja, deze zal zijn beste tijd krijgen in de rechtbank”, zei hij.
Verschillende leden van de gemeenschap drongen er bij het bestuur op aan om het ontheffingsverzoek en de kritiek van Kamin op het inclusieve bestemmingsplan af te wijzen.
“Het is ondenkbaar dat de investeerders en kredietverstrekkers van Walnut Capital voor een project van deze omvang bouwfinanciering zouden goedkeuren voor een project dat onmogelijk te ontwikkelen is onder de bestaande bestemmingsvereisten”, aldus Dave Breingan van Lawrenceville United. De wijkbelangenorganisatie steunt al lang inclusieve zonering.
Boykowycz, van de Oakland-groep, was het ook oneens met de bewering van Kamin dat The Caroline zou moeten worden vrijgesteld van eisen omdat het huisvesting voor studenten zou bieden.
“De manier waarop de IZ-wet van de stad is geschreven, sluit studenten feitelijk niet uit”, zei ze. “Een aanzienlijk deel van de doelgroep voor deze ontwikkeling voldoet daadwerkelijk aan de inkomenscriteria.”
De Zoning Board gaf Walnut Capital en eventuele bezwaarmakers twee weken de tijd om aanvullende informatie in te dienen. Het besluit van het bestuur moet 45 dagen later worden genomen.
