Pennsylvania moet dringend meer huizen bouwen, zei gouverneur Josh Shapiro donderdag toen hij een uitgebreid plan onthulde om het woningtekort in Pennsylvania aan te pakken, de bescherming voor huurders uit te breiden en de dakloosheid terug te dringen.
De afgelopen jaren is Pennsylvania bij vrijwel alle andere staten achtergebleven bij het toevoegen van nieuwe woningen. Volgens de huidige cijfers zal Pennsylvania in 2035 een tekort hebben aan 185.000 woningen.
Shapiro zei dat zijn plan een gecoördineerde langetermijnstrategie biedt om deze trend, die heeft geleid tot stijgende huur- en huizenprijzen, te keren.
“Als we dit uitvoeren, zal Pennsylvania uitgroeien van een onderaannemer tot een nationale leider op het gebied van de woningbouw”, aldus Shapiro.
Dat is een grote ‘als’.
Het plan beveelt meer financiering aan voor een hele reeks nieuwe en bestaande programma’s, maar voorziet in weinig specifieke dollarbedragen. Het biedt een startpunt voor onderhandelingen tussen het kantoor van de gouverneur en wetgevers van de staat over een kwestie die steeds meer aandacht trekt in Harrisburg en in het hele land.
Dina Schlossberg, uitvoerend directeur van het non-profit advocatenkantoor Regional Housing Legal Services, zei dat ze dankbaar was dat huisvesting eindelijk een topprioriteit is voor de deelstaatregering. Het plan van de gouverneur, zei ze, combineert een focus op de behoefte aan meer bebouwing met ambitieuze ideeën om kwetsbare bewoners te helpen.
“Het is gedurfd, het is alomvattend en het verhult de echte problemen niet.”
Volgens een analyse van het Mercatus Center, een libertaire denktank, heeft meer dan de helft van de staten tussen juli 2024 en juni 2025 wetgeving aangenomen die gericht is op het vergroten van het woningaanbod.
Pennsylvania was daar niet één van, hoewel staatswetgevers in beide kamers al wetsvoorstellen hebben ingediend of ingediend om een aantal van de ideeën uit Shapiro’s plan te bevorderen, met name door het wijzigen van lokale bestemmingsplannen die nieuwbouw vaak tegenwerken. Bestaande voorstellen omvatten het legaliseren van bijkomende wooneenheden, het stimuleren van meer ontwikkeling in de buurt van haltes van het openbaar vervoer en het verbieden van minimale parkeervereisten voor nieuwe gebouwen.
In zijn begrotingstoespraak pitchte Shapiro de wetgevers ook over een met schulden gefinancierde investering van 1 miljard dollar in infrastructuur die huisvesting, energieopwekking en schoolgebouwen zou omvatten. Shapiro zei donderdag dat, hoewel over de details nog zal worden onderhandeld, hij hoopte dat “het leeuwendeel” van het geld naar huisvesting zou gaan.
Toch kunnen ingrijpende nieuwe investeringen moeilijk te verkopen zijn voor Republikeinse wetgevers die vastbesloten zijn de uitgaven te beteugelen nu Pennsylvania met een structureel begrotingstekort wordt geconfronteerd. En veranderingen die de lokale controle over bestemmingsbesluiten zouden verminderen, zullen waarschijnlijk op felle tegenstand van gemeentelijke overheden stuiten.
David Sanko, uitvoerend directeur van de Pennsylvania State Association of Township Supervisors, zei dat voorstellen voor bestemmingswijzigingen over de hele staat voorbijgaan aan het feit dat “elk type huisvesting goed is, maar niet overal goed.”
“Die beslissingen moeten worden overgelaten aan lokale mensen ter plaatse die weten wat de troeven van die gemeenschap zijn”, zei hij.
Toch zei hij dat hij het leuk vond dat het plan een bibliotheek met modelwetten over landgebruik voorstelt en oproept tot meer financiering voor programma’s voor woningreparatie.
“Er is veel geven en nemen” bij het werken aan oplossingen, zei hij.
Het plan zelf waarschuwt dat het geen ‘snelle oplossing’ biedt en dat verandering ‘aanhoudende inspanningen’ zal vergen.
Onvervulde vraag
Het huisvestingsplan komt voort uit een uitvoerend bevel dat Shapiro in september 2024 ondertekende. Het eindproduct is het resultaat van 18 rondetafelgesprekken, honderden telefoontjes en bijna 2.500 reacties op een enquête over de gehele staat, aldus functionarissen.
Volgens het plan is de woningproductie in Pennsylvania tussen 2010 en 2019 met bijna 40% gedaald vergeleken met het voorgaande decennium. Daardoor blijft het aanbod van woningen ver achter bij de vraag, waardoor de huurprijzen en de huizenprijzen stijgen.
In 2023 besteedde meer dan een kwart van de huishoudens in Pennsylvania meer dan 30% van hun inkomen aan huur, hypotheekbetalingen, nutsvoorzieningen en andere huisvestingskosten.
De grootste vraag naar nieuwe eenheden zal de komende tien jaar plaatsvinden in de zuidoostelijke en zuid-centrale regio’s, zo blijkt uit staatsprognoses.
Het plan van Shapiro stelt geen specifieke doelen voor het aantal eenheden dat Pennsylvania zou moeten toevoegen.
Er staat wel dat Pennsylvania ernaar zal streven beter te presteren dan de buurlanden bij het bouwen van nieuwe huizen, het verlagen van de kosten van nieuwbouw en het terugdringen van dakloosheid. Het plan beschouwt Illinois, Indiana en Massachusetts als “buurstaten”, naast New Jersey en Ohio. Een woordvoerder zei dat deze staten zijn gekozen omdat ze in grote lijnen met vergelijkbare huisvestingsproblemen worden geconfronteerd als Pennsylvania, zoals de verouderende infrastructuur.
Er is behoefte aan meer coördinatie
Hoewel veel van de voorgestelde beleidsmaatregelen een verandering van de staatswet vereisen, zijn er meer stapsgewijze stappen die de regering-Shapiro op eigen kracht kan zetten.
De verantwoordelijkheid voor huisvestingsprogramma’s en -beleid is verdeeld over verschillende overheidsinstanties, zegt het plan, wat leidt tot “beslissingen die ongecoördineerd, inefficiënt en soms tegenstrijdig zijn.” Tijdens rondetafelgesprekken zeiden bewoners, bedrijven en non-profitorganisaties dat ze moeite hadden om door de bestaande huisvestingsprogramma’s van Pennsylvania te navigeren.
Als reactie daarop, zei Shapiro, heeft hij een nieuwe senior positie gecreëerd binnen het ministerie van Gemeenschaps- en Economische Ontwikkeling, gericht op huisvesting.
Om lokale overheden aan te moedigen meer woningen te bouwen, zal de staat ook de selectiecriteria voor sommige subsidieprogramma’s bijwerken, om prioriteit te geven aan gemeenten die hun bestemmingsregels proactief bijwerken in overeenstemming met de beste praktijken.
Het plan roept ook op tot het toestaan van subsidies die zijn uitgegeven in het kader van het enorme Redevelopment Assistance Capital Program van Pennsylvania, dat een breed scala aan commerciële en gemeentelijke bouwprojecten financiert, om te worden gebruikt om meer huizen te bouwen. Volgens de huidige regels komen projecten over het algemeen niet in aanmerking voor financiering als huisvesting ‘de primaire focus’ is. Om dat te veranderen is steun van de wetgever nodig.
Andere aanbevelingen zijn onder meer uitgebreide juridische bescherming voor huurders: het beperken van de kosten voor huuraanvragen, het verzegelen van dossiers van uitzettingszaken die niet tot een daadwerkelijke uitzetting hebben geleid, en het beperken van wanneer en hoe verhuurders rekening kunnen houden met het strafblad van een potentiële huurder.
