In een poging om het aanbod van betaalbare woningen beter te monitoren, zal Pennsylvania een doorzoekbare database opzetten van eigendommen die verplicht zijn om gereduceerde huurprijzen aan te bieden en bij te houden wanneer deze vereisten verlopen.
De database, die was opgenomen in de staatsbegrotingsovereenkomst die de wetgevers in juli hebben aangenomen, is bedoeld om meer transparantie te brengen in een kwestie die gevolgen zou kunnen hebben voor duizenden Pennsylvanians die in eigendommen wonen die worden gesubsidieerd door staats- en federale programma’s. De programma’s vereisen doorgaans dat ten minste een deel van de eenheden gedurende een bepaalde periode, die tientallen jaren kan duren, betaalbaar blijft.
Wanneer deze beperkingen echter vervallen, kunnen vastgoedeigenaren besluiten de huurprijzen te verhogen om de markttarieven te weerspiegelen, of het gebouw te verkopen, waardoor bewoners mogelijk gedwongen worden te verhuizen.
Volgens de National Housing Preservation Database, die informatie bevat over meer dan een dozijn federale programma’s, zullen de komende vijf jaar de betaalbaarheidsbeperkingen voor meer dan 9.700 eenheden in Pennsylvania vervallen.
Omdat verschillende overheidsinstanties verschillende programma’s beheren, heeft Pennsylvania een consistente aanpak ontbroken bij het volgen van eigendommen waar de betaalbaarheidseisen binnenkort vervallen – een probleem dat wordt opgemerkt in het uitgebreide huisvestingsplan dat gouverneur Josh Shapiro in maart onthulde.
“Als de staat de omvang van het probleem niet kent, kan zij ook niet aan oplossingen beginnen te werken”, zegt Dina Schlossberg, uitvoerend directeur van Regional Housing Legal Services, een non-profit advocatenkantoor.
De maatregel werd oorspronkelijk geïntroduceerd als een wetsvoorstel dat werd gesponsord door staatssecretarissen Vincent Hughes en Nikil Saval, democraten die Philadelphia vertegenwoordigden.
Zoals de zaken er nu voorstaan, zegt Saval, leert zijn kantoor soms ‘laat in het spel’ over eigendommen waarvan de betaalbaarheidsbepalingen aflopen, wat leidt tot een worsteling om een oplossing te vinden.
Het aflopen van de betaalbaarheidseisen is een relatief nieuw probleem, zegt Vincent Reina, directeur van een woningonderzoekscentrum aan de Universiteit van Pennsylvania.
Het belangrijkste instrument van de federale overheid voor de financiering van betaalbare woningen, de lage-inkomensbelastingkredieten, werd in 1986 in het leven geroepen. Maar het programma kwam pas eind jaren negentig echt op gang, zei Reina. Voor veel eigendommen geldt een betaalbaarheidsbeperking van dertig jaar, die nu begint af te lopen.
“De schaal van eigendommen die dit punt nadert, bereikt nu het hoogste niveau dat we ooit hebben gezien.”
Als er voldoende voorafgaande kennisgeving is dat de beperkingen op de betaalbaarheid van een onroerend goed eindigen, hebben advocaten en overheidsfunctionarissen meer tijd om te proberen een oplossing te vinden. Denk hierbij aan het aanbieden van meer financiering om de eenheden betaalbaar te houden, of het vinden van een koper die daartoe bereid is.
Weten waar de eigendommen zich bevinden en wie de eigenaar is, is belangrijk om te beoordelen hoe kwetsbaar ze zijn voor het verliezen van hun betaalbaarheidseisen, zegt Korey Lundin, een senior advocaat bij het National Housing Law Project.
“Het is heel belangrijk om deze informatie zo lang mogelijk van tevoren te kennen.”
Minstens elf staten – waaronder Florida, New York en Texas – beschikken al over vergelijkbare databases. Soortgelijke trackingvereisten waren ook opgenomen in een wetsvoorstel dat in 2023 door de gemeenteraad van Philadelphia werd aangenomen.
De staatsbrede database van Pennsylvania zal informatie bevatten over waar elk onroerend goed zich bevindt, wanneer de betaalbaarheidsbeperkingen verlopen en of er een optie is om deze uit te breiden.
Het zal worden samengesteld door de Pennsylvania Housing Finance Agency, die een aantal programma’s beheert die betaalbare huisvesting financieren.
De gegevens zullen eind 2027 openbaar beschikbaar zijn en moeten elk jaar worden bijgewerkt.
Voor het opzetten van de database zijn geen aanvullende financiering nodig; het agentschap gelooft dat het “de kosten” van het project kan absorberen “met behulp van de huidige middelen”, aldus een wetgevende analyse.
Het ontbreken van een prijskaartje zou een van de redenen kunnen zijn dat het initiatief is opgenomen in het begrotingspakket, waarover door de gouverneur en de wetgevende leiders wordt onderhandeld. Pennsylvania wordt geconfronteerd met een structureel begrotingstekort en Republikeinse wetgevers hebben betoogd dat het Gemenebest de uitgaven moet beteugelen om toekomstige belastingverhogingen te voorkomen.
Wetgevers in beide partijen hebben dit jaar een aantal huisvestingswetten geïntroduceerd – waaronder wetgeving om het gemakkelijker te maken om aanvullende woningen te bouwen en een versneld goedkeuringsproces voor nieuwbouw te creëren. Shapiro stelde ook een door schulden gefinancierde investering van $ 1 miljard voor in infrastructuur, inclusief huisvesting.
Geen van deze voorstellen haalde echter de definitieve begrotingsovereenkomst, die vaak als vehikel voor grote beleidswijzigingen dient.
Het gebrek aan huisvestingsinitiatieven die in de begroting zijn opgenomen, is ‘ongelukkig’, zei Saval.
“Elk jaar dat je geen vooruitgang boekt bij een verergerende crisis, is dat een stap achteruit.”
