Vraag een econoom hoe je huizen betaalbaarder kunt maken in de VS en hij of zij zal waarschijnlijk een eenvoudige oplossing noemen: meer huizen bouwen.
Hoewel het geen wondermiddel is, geeft het bouwen van meer huizen kopers en huurders meer mogelijkheden, waardoor de opwaartse stijging van de huizenprijzen en huurprijzen wordt afgeremd. Het kan de prijzen zelfs verlagen als een markt aanzienlijk overbelast is.
In Pennsylvania vormt deze dynamiek de kern van twee tweeledige wetsontwerpen die de staatswetgevers tijdens deze zitting hopen aan te nemen als onderdeel van een bredere huisvestingscampagne. Beiden willen het aanbod van de staat vergroten van zogenaamde accessoire wooneenheden, of ADU’s, onafhankelijke woningen die aan een eengezinswoning zijn vastgemaakt of afzonderlijk op het terrein staan.
De wetsvoorstellen vereisen dat gemeenten deze van rechtswege toestaan, wat betekent dat eigenaren van onroerend goed geen discretionaire goedkeuring nodig hebben om ze te bouwen, zelfs als ze lokaal beperkt zijn door hun gemeente.
In veel gemeenten in de staat vereist het bouwen van een ADU een bestemmingsafwijking: goedkeuring om van de wet af te wijken. Voorstanders zeggen dat dit vaak een tijdrovende en dure belemmering vormt voor het bouwen, of een huiseigenaar nu een klein huis wil bouwen, een garage wil verbouwen of een kelderappartement wil creëren.
De wetsvoorstellen in Harrisburg zouden dat goedkeuringsproces effectief omzeilen door een standaard voor ADU’s voor de gehele staat te creëren, waardoor de zekerheid wordt vergroot dat huiseigenaren deze projecten kunnen realiseren.
“De huidige systemen hebben ons in deze situatie gebracht, en dus moeten we proberen dingen te doen. We moeten veranderen en ons aanpassen”, zei staatsvertegenwoordiger John Inglis, D-Allegheny, die de House-versie van de maatregel introduceerde.
Lokale overheden zijn tegen
De inspanning komt te midden van een huizencrisis in de hele staat, deels gevormd door een tekort aan woningen, met name betaalbare huurwoningen voor inwoners met een laag inkomen. Bij het huidige ‘bouwtempo’ zal Pennsylvania in 2035 ongeveer 185.000 woningen tekort komen, volgens het huisvestingsplan van de regering-Shapiro.
Voorstanders zeggen dat ADU’s kunnen helpen de kloof te dichten, terwijl ze huiseigenaren extra inkomen en huurders meer onafhankelijkheid bieden. Het zijn doorgaans kleine huurwoningen en worden samen met duplexen, triplexen en multiplexen beschouwd als een voorbeeld van ‘zachte dichtheid’.
“Ik denk niet dat er een baanbrekende beleidsstap kan worden gezet om de zaken volgende maand of zelfs volgend jaar snel te veranderen. Maar al deze stappen om het beschikbare aanbod te vergroten zijn zeer positief en richtinggevend zeer belangrijk”, zegt Mark Zandi, hoofdeconoom bij Moody’s Analytics.
Tegenstanders zijn het daar absoluut niet mee eens. Organisaties die lokale overheden vertegenwoordigen noemen de wetsvoorstellen een ‘one-size-fits-all mandaat’ dat de expertise op het gebied van landgebruik van gemeenten in de hele staat buiten beschouwing laat, een stap die volgens hen ‘echte uitdagingen’ zal creëren.
“Deze uitdagingen omvatten het overschrijden van de parkeercapaciteit op straat; het overschrijden van de capaciteit van de water-, riolerings- en stormwaterinfrastructuur; het belemmeren van de toegang van hulpdiensten tot woningen en ADU’s; en het verder vergroten van de dichtheid in toch al dichte buurten”, zeiden de Pennsylvania Municipal League en de Pennsylvania State Association of Township Commissioners in een gezamenlijke verklaring.
De wetsvoorstellen in het Huis en de Senaat zijn vergelijkbaar met maatregelen die in verschillende staten zijn aangenomen, waaronder Californië, Massachusetts en Oregon. En ook al spiegelen ze elkaar, het zijn geen kopieën.
In het Huis van Afgevaardigden staat de maatregel ADU’s van rechtswege toe op een “perceel of perceel waarop een woongebouw aanwezig is of gebouwd kan worden”, terwijl de Senaatsversie nauwer van toepassing is op grond waar een eengezinswoning staat of kan worden gebouwd.
Zullen deze wetsvoorstellen worden aangenomen?
Voorlopig is het wetsvoorstel van de Senaat ook niet van toepassing op Philadelphia en Pittsburgh, hoewel er amendementen kunnen worden toegevoegd om daar verandering in te brengen. De House-maatregel, die door de kamer is aangenomen, zou van toepassing zijn op elke gemeente in Pennsylvania.
Staatssenator Nikil Saval, D-Philadelphia, zei dat beide wetsvoorstellen een zegen zouden zijn voor huishoudens in Pennsylvania, waarvan volgens het plan van gouverneur Josh Shapiro meer dan 1 miljoen als met hoge kosten belast worden beschouwd. Dat betekent dat ruim 30% van hun maandinkomen naar woonlasten gaat.
“Hoewel er weerstand is geweest, weten we dat een meerderheid van de mensen dit steunt, een meerderheid van de mensen wil woningen op hun eigendom kunnen bouwen. Ze willen het voor hun gemeenschap gemakkelijker kunnen maken om te groeien. En het feitelijk mogelijk maken van hun gemeenschappen om te groeien is de manier waarop we ze in stand houden. Het is een manier waarop we de betaalbaarheid behouden of de betaalbaarheid vergroten”, aldus Saval, die het wetsvoorstel mede-sponsorde.
Het wetsvoorstel van de Senaat ligt momenteel vast. Staatssenator Joe Picozzi, meerderheidsvoorzitter van de commissie Stedelijke Zaken en Huisvesting van de Kamer, moet nog actie ondernemen met betrekking tot de wetgeving. Hij reageerde niet op meerdere verzoeken om commentaar.
Dit jaar is de commissie slechts tweemaal bijeengekomen.
Mario Mascioli, eigenaar van Acorn Built Homes, houdt het wetgevingsproces nauwlettend in de gaten. Zijn bedrijf is gespecialiseerd in aanvullende woningen, en hij zei dat zijn bedrijf overspoeld wordt met telefoontjes van bewoners die er een op hun terrein willen bouwen.
Voor hem is het aannemen van een ADU-maatregel in Pennsylvania “mission critical” voor het oplossen van de betaalbare huizencrisis in de staat.
“De belangrijkste drijfveren gelden hier en overal elders. Ouder worden is de belangrijkste drijfveer. De tweede drijfveer zijn volwassen kinderen die de huur niet kunnen betalen of zeker geen huis kunnen kopen. De derde is de behoefte aan meer inkomen, huurinkomsten”, zegt Mascioli, wiens bedrijf de buitenwijken van Philadelphia bedient.
Van Shapiro wordt verwacht dat hij elke maatregel zal ondertekenen die bedoeld is om de oprichting van ADU’s in Pennsylvania uit te breiden.
In het huisvestingsplan van zijn regering wijst hij op deze huizen als een manier om de huisvestingsmogelijkheden in de staat uit te breiden, waarbij hij zegt dat huiseigenaren de kans moeten hebben om “nieuwe gebouwen te bouwen en onderbenutte gebouwen te renoveren tot aanvullende woningen.”
De laatste dag van de huidige sessie is 30 november.
