Zullen Amerikanen weer een huis kunnen kopen?

Toen de hypotheekrente vorige week het hoogste niveau in 23 jaar bereikte, klonk op de markten en op sociale media de kreet: is de betaalbaarheid van woningen dood? Is een versie van de Amerikaanse droom – eigenwoningbezit, kinderen, barbecues in de achtertuin – samen met haar gestorven?

De vraag is acuut omdat de betaalbaarheid van woningen met bijna de helft is gedaald sinds de dagen van de ultralage rentetarieven in 2021, aldus de National Association of Realtors.

De vereniging zegt dat het gemiddelde gezin in augustus al $9.000 tekort kwam aan het inkomen dat nodig was om een ​​gemiddeld bestaand huis te kopen, en dat de recente prijsstijging sindsdien nog eens vijf miljoen Amerikaanse huishoudens onder de benchmark heeft gebracht om in aanmerking te komen voor een lening van $100.000. volgens Johannes. Burns Vastgoedadvies. Bij een hypotheekrente van 3% zouden 50 miljoen gezinnen een lening van deze omvang kunnen krijgen. Nu is dat 22 miljoen.

Hoewel een versoepeling van de rente op staatsobligaties deze week de hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar weer onder de 8% bracht, bestaat er geen snelle oplossing.

Het in aanmerking komende jaarinkomen voor de gemiddelde huizenprijs in 2020 was $ 49.680. Nu bedraagt ​​het bedrag volgens NAR meer dan $107.000. Redfin schat het aantal op $114.627.

“[These are] “Verbijsterende cijfers maken de betaalbaarheid van huizen moeilijker voor veel Amerikaanse gezinnen, vooral voor degenen die hun eerste huis willen kopen”, schreef obligatiemarktexpert Mohamed El-Erian, die onder meer adviseur is van Allianz, op X.

“Het is een zeer verontrustende ontwikkeling voor Amerika”, zegt Lawrence Yun, hoofdeconoom bij NAR.

De betaalbaarheid hangt volgens Lyon af van drie grote getallen: het gezinsinkomen, de huizenprijs en de hypotheekrente. Nu de inkomens sinds 2019 stijgen, is het grootste probleem de rente. Toen ze laag waren, maskeerden ze de stijging van de huizenprijzen die eind 2020 begon, waardoor mensen die naar gebieden als Florida, Austin, Texas en Boise, Idaho verhuisden, vanuit hun nieuwe huizen in hun oude steden konden werken. Nu zetten de stijgende rentetarieven de betaalbaarheid onder druk, ook al stijgen de inkomens scherp en blijven de huizenprijzen grotendeels vasthouden aan de grote winsten die ze tijdens de coronacrisis hebben geboekt.

“Bij de huidige hypotheekrente van 8%, de hypotheek afbetalen[s] 38% van het gemiddelde inkomen, zegt Mark Zandi, hoofdeconoom bij Moody’s Analytics. De hypotheekrente moet dalen naar 5,5%, de gemiddelde huizenprijs moet met 22% dalen, of het middeninkomen moet met 28% stijgen. Of een combinatie van de drie variabelen.”

Ondertussen steeg de vraag naar hypotheken met variabele rente naar het hoogste niveau in een jaar tijd, te midden van de bredere vertraging van het aantal hypotheekaanvragen.

Wat moet er veranderen om wonen weer betaalbaar te maken?

De drie indicatoren staan ​​voor een moeilijke weg om terug te keren naar ‘normaal’, en normaliteit is nog ver verwijderd van dit punt. Enkele cijfers verklaren waarom.

De National Association of Realtors meet de betaalbaarheid via de 34 jaar oude Housing Affordability Index, oftewel HAI. Het berekent hoeveel inkomen het gemiddelde gezin moet hebben om de kosten van de gemiddelde huidige woning te dekken, die momenteel volgens NAR ongeveer $ 413.000 kost. Als de index gelijk is aan 100, betekent dit dat het gemiddelde gezin voldoende inkomen heeft om deze woning te kopen met een aanbetaling van 20%. De index gaat ervan uit dat een huishouden 25% van zijn inkomen aan aflossing en rente wil betalen.

De langetermijngemiddelde HAI is 138,1, wat betekent dat het gemiddelde huishouden doorgaans een buffer van 38% heeft. Het hoogste punt ooit was 213 in 2013, na de huizen- en financiële crisis van 2008.

Momenteel staat deze indicator op 88,7.

Sommige scenario’s die gebruik maken van NAR-gegevens laten zien hoe ver achter de gemiddelde betaalbaarheid lag tussen 1989 en 2019, en wat er nodig zou zijn om deze terug te brengen naar een meer typisch bereik, aangezien het 30-jarige nationale gemiddelde dinsdag daalde naar 7,98%.

• Als de huizenprijzen stabiel blijven, zouden de rentetarieven moeten dalen tot 3,55% om terug te keren naar het historische gemiddelde.
• Als de prijzen met 5% stijgen, zouden de tarieven moeten dalen naar 3,16%.
• Als de tarieven hetzelfde blijven, maar het inkomen met 5% stijgt, zouden de tarieven moeten dalen tot 3,95%.
• Door de hypotheekrente op ongeveer 8% te houden, moeten de gemiddelde huizenprijzen met 35% dalen tot $265.000.
• Als de tarieven op 8% blijven en de prijzen op het huidige niveau blijven, zouden de inkomens met 63% moeten stijgen.

Maar deze cijfers onderschatten de uitdaging om de betaalbaarheid terug te brengen naar het niveau dat Amerikanen gewend zijn te zien.

Om terug te keren naar de betaalbaarheid die mensen genoten tijdens de ultralage rentetarieven van de pandemie zal meer nodig zijn dan dat: de HAI bereikte dat jaar een jaargemiddelde van 169,9, een niveau waarvan weinigen denken dat dit binnenkort zal terugkeren.

De betaalbaarheid is deels onder druk komen te staan ​​omdat de huizenprijzen volgens NAR sinds 2020 met 38% zijn gestegen, maar nog belangrijker vanwege de stijging van de gemiddelde rentetarieven van 3% in 2021 naar 8% vorige week. Dat is een sprong van 167%, wat resulteert in een stijging van $ 1.199 in de maandelijkse betalingen voor een nieuw gekocht huis, per NAR.

Hoge lonen zijn een voordeel, maar niet genoeg

Stijgende inkomens zullen helpen, en het gemiddelde gezinsinkomen is sinds 2020 met 16% gestegen tot ruim $98.000. Maar dat is niet genoeg om de betaalbaarheidskloof te dichten zonder een groter deel van de loonstrookjes van huishoudens aan hypotheken te besteden, zei Zandi.

Doug Duncan, hoofdeconoom bij Fannie Mae, zei dat, ongeacht de initiële cijfers, de richting van het monetair beleid zal voorkomen dat de inkomens het huisvestingsprobleem oplossen. Duncan zei dat de Fed de rente juist verhoogt omdat zij gelooft dat de lonen snel genoeg groeien om de post-Covid-inflatie te stimuleren. Hij zei dat de loonstijgingen op jaarbasis volgens de laatste arbeidsmarktgegevens zijn gedaald tot 3,4%, en dat de Fed wil dat de loongroei lager is.

Neerwaartse druk op de huizenprijzen zou kunnen helpen, maar het ziet er niet naar uit dat deze significant zullen dalen. Zelfs als de huizenprijzen dalen, zal deze trend niet duurzaam zijn tenzij Amerika miljoenen extra huizen bouwt.

Nadat de prijzen van 2019 tot begin 2022 enorm waren gestegen, zou het gemakkelijk zijn geweest om aan te nemen dat er een grote prijscorrectie zou plaatsvinden, maar dat gebeurde niet. Op de meeste markten beginnen de prijzen lichtjes te stijgen. Volgens de Realtors Association is de gemiddelde prijs van een bestaand huis eind 2022 met ruim $35.000 gedaald, maar sinds het dieptepunt in januari met $45.000 gestegen.

Er zijn niet genoeg nieuwe woningen in Amerika

De grootste reden is dat er te weinig woningen te koop staan, waardoor de wetten van vraag en aanbod niet normaal werken. Zelfs als de vraag wordt geschaad door betaalbaarheidsproblemen, moeten de kopers daar concurreren om heel weinig woningen, waardoor de prijzen dicht bij het evenwicht blijven.

“Boomers doen wat ze zeiden dat ze zouden gaan doen. Ze worden ouder”, zei Duncan. “En Generatie X zit al vast aan hypotheken van 3%. Dus het is aan de bouwers.”

Darryl Fairweather, hoofdeconoom van Redfin, zei dat bouwers een probleem vormen. Dit jaar hebben ze de winsten verhoogd, en de BlackRock ETF die de sector volgt, is met 41% gestegen, maar Fairweather zegt dat ze nog maar nauwelijks zijn begonnen met het aanpakken van het woningtekort op lange termijn dat Freddie Mac vóór de pandemie op 3,8 miljoen woningen schatte, een cijfer dat Vanaf dat moment zal het waarschijnlijk groeien.

Ze zei dat bouwbedrijven pas dit jaar zijn begonnen met de bouw van 692.000 nieuwe eengezinswoningen, waarvan 1,1 miljoen wooneenheden en appartementen omvatten. Ze voegde eraan toe dat het ongeveer vier jaar zou duren om voldoende huizen te bouwen om de voorraden weer op te bouwen, waardoor er nieuwe gezinnen zouden kunnen worden gevormd. Tegelijkertijd begint de bouw van appartementen al te vertragen, en trekken bouwers terug op het afkopen van hypotheken en andere methoden die ze gebruikten om de vraag te ondersteunen.

Er zijn redenen om aan te nemen dat er meer kopers zouden kunnen komen. Millennials gaan nu hun piekjaren in als het gaat om het kopen van een huis, zei Duncan, en belooft miljoenen potentiële kopers aan de markt toe te voegen, waarbij de grootste jaarlijkse babyboomers rond 2026 een gemiddelde leeftijd van 36 jaar zullen bereiken als ze voor het eerst een huis kopen. Fairweather verwacht dat hierdoor meer kopers weer op de markt zullen komen, maar dat dit onvermijdelijk de prijzen zal terugdringen naar de vorige piek, waarvan er eerder dit jaar tekenen waren toen de hypotheekrente begin maart daalde naar 6%.

“We hebben nog twee jaar nodig om in dit tempo te bouwen, en we kunnen de vraag niet vasthouden vanwege de hoge rentetarieven”, aldus Fairweather.

De Fed en de obligatiemarkt zijn grote problemen

Economen zeggen dat er momenteel twee problemen zijn met de hypotheekrente. De ene is een Fed die vastbesloten is om niet voortijdig de overwinning op de inflatie uit te roepen, en de andere is een overdreven gevoelige obligatiemarkt die overal inflatie ziet, ook al is het tempo van de prijsstijging in de hele economie aanzienlijk afgenomen.

De hypotheekrente ligt echter 2 procentpunt hoger dan begin maart 12-maands inflatie, wat in theorie een afdekking is tegen stijgende rentetarieven, daalde van 6% in februari naar 3,1%. Dit ligt nog steeds boven de doelstelling van 2% van de Fed voor de kerninflatie, maar het is een maatstaf voor de inflatie exclusief de kosten van onderdak – wat de regering zegt Vorig jaar een stijging van 7% Ondanks veel kleinere dalingen of stijgingen van de huizenprijzen gerapporteerd door particuliere bronnen – Het was 2,1% of minder Sinds mei.

De Fed heeft de Federal Funds Rate sindsdien met slechts driekwart punt verhoogd, als onderdeel van haar ‘hoger voor langer’-strategie – het handhaven van hogere rentetarieven in plaats van vanaf nu agressief meer renteverhogingen door te voeren. De grootste reden voor de recente hypotheekrally is de obligatiemarkt, die de rente op tienjarige staatsobligaties met maar liefst 47% heeft doen stijgen, tot maar liefst 1,6 procentpunt. Bovendien is het traditionele verschil tussen staatsobligaties met een looptijd van tien jaar en hypotheken toegenomen tot ruim 3 procentpunten – 1,5 tot 2 punten is het traditionele bereik.

“Het is moeilijk om een ​​rentestijging te rechtvaardigen, dus het kan gewoon volatiliteit zijn,” zei Fairweather.

Weinig economen of handelaars verwachten echter dat de Fed de rente zal verlagen om de huizensector te helpen. Voortgezette medische opleiding Feedwatch-toolDe centrale bank, die afhankelijk is van futuresprijzen, verwacht dat zelfs als de centrale bank klaar is, of in ieder geval bijna klaar is met het verhogen van de rente, zij pas in maart of mei zal beginnen met het verlagen van de rente, en daarna slechts in bescheiden mate. De spreads zullen waarschijnlijk breed blijven totdat de kortetermijnrente daalt tot onder de rente op staatsobligaties op langere termijn, aldus Duncan.

Het kan tot 2026 duren voordat er sprake is van een “normale” vastgoedmarkt.

Economen zeggen dat het terugbrengen van de betaalbaarheid naar een comfortabel niveau een combinatie van hogere lonen, lagere rentetarieven en prijsstabiliteit zal vereisen, en die combinatie zou tot 2026 of later kunnen duren.

“De markt bevindt zich in een diepe, diepe bevriezing”, zei Zandi. “De enige manier waarop het ijs zal ontdooien is een combinatie van lagere prijzen, hogere inkomens en lagere rentetarieven.”

In sommige delen van het land zal het volgens NAR lastiger zijn. De betaalbaarheid is in markten als New York en Californië harder getroffen dan landelijk, en middeninkomensmarkten als Phoenix en Tampa zijn nu net zo onbetaalbaar als in delen van Californië eerder dit jaar.

Totdat de omstandigheden normaliseren, zal de markt beperkt blijven tot kleine groepen mensen. Contante kopers hebben een groter voordeel dan normaal. Als een koper bereid is naar het Midwesten te verhuizen, zegt Yoon, kunnen de beste deals van het land worden gevonden in plaatsen als Louisville, Indianapolis en Chicago, waar relatief kleine renteverlagingen de betaalbaarheid dichter bij de nationale normen kunnen brengen. Tegelijkertijd zullen er in het hele land enorme inspanningen geleverd worden.

“De hypotheekrente zal niet teruggaan naar 3%, we zullen geluk hebben als we teruggaan naar 5”, zei Yoon.